330新政后京城二手市場率先回暖 改善型需求後續發力

330新政后京城二手市場率先回暖 改善型需求後續發力

東方財經網 2015-04-26 18:32:35 來源:安徽在線

  根據亞豪機構數據統計显示,330新政之後4月1-23日北京(樓盤)新房住宅共實現成交3869套,成交面積40.83萬平方米,相比上月同期均上漲30%。相比之下,二手市場的成交回暖表現的更為快速,根據亞豪機構數據統計显示,4月1-23日北京二手住宅共實現成交11384套,成交面積101.12萬平方米,相比上月同期增漲了62%、59%。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為,330新政當中,相比“二套商貸四成、二套公貸三成”這一首付成數的變化,影響更大的當屬“營業稅5改2”這一稅費變化的規定。高姍認為,當下二套房的購房群體多為改善型自住需求,而其所選擇的也多為位置較好、戶型偏大的舒適型產品,按照目前北京的房價水平來看,這類產品的總價基本會在400萬以上。因此改善型自住需求客群在購房時會更多地考慮到今後的還款壓力,而不是一味追求貸款的最高額度。貸款成數的降低雖然能夠緩解部分改善型需求的首付資金壓力,但是對於整體購房成本支出並未起到降低的作用,因此這一條款在更多的是起到“改善市場預期”的作用。

  而營業稅的調整則不同,在免征年限由5年改為3年之後,以一套符合條件的過戶價格200萬元的房屋為例,其直接能夠節省11.2萬元的營業稅,購房成本的直接減少也直接刺激了需求的釋放,使得二手市場成交回暖速度遠遠領先於新房市場。

  但是基於二手市場供應的“散戶”特徵,在成交快速回暖的勢頭當中,賣方難免會出現提價現象,與此同時,新房市場由於面臨較大的庫存壓力,近期價格快速上行的可能性較小,更多的項目會選擇平價甚至低價推盤以爭取此輪放鬆新增所釋放的需求,加快去化,減少庫存壓力。部分“賣一買一”、“賣二買一”的二手業主在賣房套現后可能會選擇購買新房,在下一階段為新房市場的加速回暖貢獻力量。因此高姍預計,5月份新房市場的成交將延續4月的態勢,呈現一路上漲局面,而價格在一定階段內仍將保持穩定。

  從市場表現中也可以看出,促使近期成交回暖的“生力軍”多為低價入市項目。4月(截止23日)成交排名前五位的項目當中,除去海淀・嘉郡和住總正華・新國展滿庭芳兩個自住房之外,其他三個項目均在3月低價入市。

  其中,領秀慧谷3月報價為28500元/平方米,其周邊在售項目均價基本已在30000元/平方米以上;首創伊林郡3月報價17500元/平方米,相比上期報價下滑14%;首開常青藤3月報價36000元/平方米,相比去年42000元/平方米的報價下滑了14%。亞豪機構副總經理高姍分析,在北京商品住宅庫企量依然位居高位的背景下,房企仍然把去庫存作為首要任務,那麼,在樓市成交量剛剛開始復蘇的時機,房企為了藉助市場契機加快銷售速度,最有效的手段就是價格。較低的價格在區域內形成窪地效應后,才能促使這三個項目在330之後,藉助政策利好,實現成交領先。

  從4月成交面積特徵來看,雖然70-90平方米的中小戶型成交依然佔據主導,但是改善型戶型成交佔比出現明顯上升。根據亞豪機構統計數據显示,4月(截止23日)90-120平方米的戶型產品共實現成交1001套,佔比26%,相比上月同期上升了4個百分點。另外從均價特徵來看,4月(截止23日)單價10000-20000元/平方米的中低端產品成交佔比出現下滑,由48%下滑至38%,而單價20000-30000元/平方米的中端產品以及單價30000-60000元/平方米的中高端產品成交佔比均出現上升,分別由13%、35%上升至20%、38%。

  對此,高姍認為,不論是去年的930新政還是今年的330新政,總體而言對於二套改善型需求的支持力度不斷加大,尤其是330新政中的“營業稅5改2”直接刺激了“賣一買一”類升級置業客群的換房節奏,使得這類客群能夠更快的將“小房”出手,購置“大房”。而這類已經有過購房經驗的客群升級置業時更會注重居住的舒適性,而部分設計陳舊的二手房已經不能滿足其需求,因此更多的改善需求也會轉戰新房市場,促使新房成交在改善型產品的帶動之下,繼續保持穩步回升的態勢。

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