房企踏入“禁地”： 三四線樓市的機會考量
東方財經網 2017-04-17 22:52:51 來源：21世紀經濟報道
本報記者 張敏 北京報道
度過火熱的2016年，在今年這個被行業普遍看做是“小年”的關口，房企將如何打響新一輪軍備競賽？
在一二線城市拿地難的環境下，對三四線城市的價值挖掘和判斷成為房企從去年以來探索的課題，但整體而言，房企依舊更加傾向於多在熱點城市布局。這也對他們的資金狀況、融資能力和盈利能力帶來巨大考驗，捕捉新的利潤來源成為重要能力。
2017年，行業馬太效應加劇環境下，中小型房企的戰略判斷也將決定整體格局變化。 （編輯：駱軼琪）
解碼2017： 房企新一輪軍備賽
21世紀經濟報道記者查閱年報發現，大部分全國化房企仍然表現出對城鎮化前景的看好，以及由此帶來的一二線城市機會。在適度向三四線擴圍的同時，2017年，一二線城市仍將是大部分企業的業績重心。
“在中央及地方政策指引下，2017年，熱點城市房地產市場成交量漲幅或將收窄，但成交價格仍可能維持在較高水平；三、四線城市將從鼓勵性政策及熱點城市外溢效應中獲益，有望緩解去化壓力。”今年3月2日，中駿置業發布2016年年報，並對今年市場做出如上展望。
一個月後的4月11日，中駿置業拿下徐州銅山區一宗25萬平方米的土地，首次進軍徐州――正是年報中提及的三線城市。
2016年，多數房企錄得銷售規模大幅增長，一二線城市貢獻了主要業績。這與熱點區域樓市大幅增長的現實密不可分。
從去年四季度開始，熱點城市調控大幅加碼，中西部核心城市，以及核心區域周邊的三四線城市“接力”升溫。即便樓市調控的範圍擴大、力度增強，三四線市場的前景仍被普遍看好。今年以來，將區域布局向三四線城市延伸的企業不在少數。
曾因庫存規模過大而被視為“禁地”的廣大三四線市場，如今再度成為行業焦點。但這些市場究竟能在多大程度上助力企業的規模，市場的回暖是否具有可持續性，市場潛在容量是否值得持續投入，都將是企業需要考量的因素。
挺進三四線
由於戰略選擇和發展歷史的不同，房地產企業的區域布局有明顯差別。但對於大多數全國化布局的企業來說，一二線城市貢獻了主要業績。
年報显示，在恆大2016年的銷售額中，一二線城市的貢獻佔比67.4%；碧桂園在國內市場中，有59%的銷售額來自一二線城市；中駿置業的業績中，一二線城市份額佔到65.8%。區域布局高度聚焦的旭輝，這一比例高達98.2%。
當年的新增土地儲備，也表現出類似特徵。如萬科在去年新增了173個項目，有88.3%位於一二線城市。恆大則有59.6%的新增土地位於這一區域。中駿在一二線城市中的拿地支出，占拿地總支出的比重為79.6%。
分析人士認為，這與本輪樓市的層級式升溫特徵有關。
2015年末，在連續降息和“3・30新政”、“9・30新政”的疊加作用下，一線城市率先升溫，但深圳、上海很快因房價上正快而出台調控措施。2016年初，南京、蘇州、廈門、合肥等“強二線城市”接力升溫，並帶動市場熱點向鄭州、武漢等中西部核心城市蔓延，熱點區域周邊的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初，超過20個熱點城市出台調控政策，房地產熱潮終於在四季度被遏制。但就全年來看，上述一二線熱點城市仍貢獻了絕大部分的銷售額。
到2017年，情況開始發生變化。
年初，熱點樓市又有升溫跡象，並蔓延至周邊區域。以北京的“3・17新政”為代表，樓市調控政策進一步加碼並擴圍。
根據中信建投的統計，自2016年至2017年4月初，全國共有37個城市出台調控政策。其中，11個城市出台一輪政策，12個城市出台兩輪政策，14個城市出台政策達三輪以上。從調控手段來看，共有31個城市上調首套房首付比例，36個城市上調二套房首付比例，13個城市實行“認房又認貸”，33個城市採取限購措施。一二線城市成為這輪調控的重災區。
相比之下，受益於主流城市熱度傳導、改善性需求釋放以及去庫存政策引導的三四線城市，開始逐漸升溫。
據國海證券監測，今年一季度，一線、二線、三四線城市新房住宅成交面積同比增速分別為-36.5%、-8%及11.8%，三四線城市景氣度明顯提升。在土地市場，長三角等地的南通、無錫、嘉興、鎮江、台州、紹興等三四線城市率先回暖，近期均有大宗交易。
這種變化影響到房企的預期，並使得企業將目光更多地投向這些城市。
世聯行董事長陳勁松在業績會上表示，“經過這輪調控政策，購買力將轉向三四線去庫存，會帶來比較穩定的業務。”他還指出，世聯行今年也將深入三四線城市，從而更好地完成銷售目標。
旭輝、金茂、中駿等房企在年報或業績會上，也均表示出對三四線城市樓市的關注。
金地在年報中的表述較為委婉，“公司也會重點關注市場容量大、未來發展有潛力的區域和城市；同時，對於市場相對較弱的區域和城市，則更多地選擇板塊結構性和產品結構性的機會。”
脆弱的繁榮？
需要指出的是，上述“三四線城市”並非絕對意義上而言。房地產企業往往根據經濟發展水平、人口流動趨勢、樓市供需形勢等因素，將城市進行層級劃分。納入房企關注的“三四線城市”，多位於東部核心城市周邊，經濟水平相對較發達，房地產市場潛力較大。
在今年3月28日的業績會上，中國金茂首席執行官李從瑞就曾表示，“廈門、成都、北京、上海的衛星城市”將會列入金茂的考察視線。
旭輝在其年報中的表述更為詳盡，“臨近一線城市受惠其需求外溢的三線城市，依靠產業和人口導入的優勢，加上受惠於與相鄰大型城市融合的‘都會化’趨勢，在2017年的市場調整期是最值得關注的城市板塊之一。”
同策諮詢研究中心總監張宏偉也認為，早在兩三年前，部分三四線城市已經開始着手暫停供地或放緩供地，近日又有地級市明確暫停或放緩供地計劃。如果大部分三四線城市藉此來調節供求關係，那麼未來1-2年，一部分三四線城市將不存在去庫存壓力，樓市將迎來新一輪上漲機會。
另據同策諮詢的監測，截至2016年底，江蘇16個三四線城市商品住宅平均存銷比為6.79個月，已無去庫存壓力。
張宏偉認為，企業可關注中西部地區庫存去化周期小於15個月的三四線城市，區域中心城市周邊的三四線城市。對於這些城市而言，可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模做貢獻。
但廣大三四線市場的前景是否真的廣闊，仍然存在疑問。
4月8日和4月11日，位於“長三角”區域的常州、揚州先後出台強化版調控政策，“長三角”區域的限購範圍不斷擴大。此前，京津冀、珠三角區域，以及山東、安徽、福建等東部省份的部分三四線城市，均遭遇調控重壓。越來越多“強三四線城市”加入調控陣營，使得可供選擇的投資區域越來越少。
事實上，相比三四線，房企仍然更加青睞一二線城市。“在一二線城市做一個項目，獲得的銷售額和盈利規模，相當於在三四線城市做三到五個項目，但付出的成本要小得多。”北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示。
該人士表示，如果市場規模不夠大，企業只能操作一到兩個項目，無法深耕。這很難形成品牌效應，也無法通過溢價帶來利潤的提升，這種規模增長“毫無意義”。
相反，他認為，由於熱點城市供地規模較大，且出台調控政策抑制地價，企業可藉助政策紅利，在這些城市獲得拿地機會。
21世紀經濟報道記者查閱年報發現，大部分全國化房企仍然表現出對城鎮化前景的看好，以及由此帶來的一二線城市機會。在適度向三四線擴圍的同時，2017年，一二線城市仍將是大部分企業的業績重心。
此外，三四線樓市能否持續升溫，也存在一定不確定性。中信建投指出，根據歷史經驗，一二線城市出現向上的拐點后，三線城市往往表現會滯后；一旦向下的拐點出現，三線城市則往往同步下跌。同時，目前整體流動性依舊寬鬆，但寬鬆邊際已經開始收窄。這也可能影響三線城市的表現。
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