一個旅遊休閑項目的地產生意經

一個旅遊休閑項目的地產生意經

東方財經網 2015-04-21 11:12:14 來源:安徽在線

建設中的民輝璽園施工現場
民輝璽園展示中心的模型沙盤

  浙江龍游縣一在建地產項目,因開發類型存在別墅與酒店界定之爭,自工程開工起便遭至質疑聲不斷,這也讓一度“絕跡”的別墅開發重新被拉回到了公眾視野中。

  本報記者 張振偉 王獻留報道

  名義上是旅遊休閑度假項目建設,實為獨棟別墅群開發和銷售。近日,來自浙江省龍游縣知情人士這樣向《中國產經新聞》記者反映時稱。

  4月14日至15日,本報記者來到了浙江省龍游縣,就群眾反映的問題進行了採訪調查。

  “別墅群”開發正酣

  為了還原事情的真相,本報記者以買房者的身份來到了知情人反映的民輝璽園銷售展示廳(以下簡稱售樓部)。據該公司置業顧問朱妍波介紹:該別墅群位於龍游石窟東邊不遠處,共佔地170餘畝,項目名稱為民輝璽園,該項目主要經營的是高檔住宅―別墅,並且都是獨棟別墅,該項目共有63棟別墅,現在一期的30餘棟明年就可以交房了。

  另據朱妍波介紹稱:該項目的別墅最小的面積270平米,最大的700平方米左右;項目的銷售不是按平方米算的,而是按棟賣的。最小的戶型也要500萬元以上。朱妍波還告訴記者,如果現在認籌(交定金)的話,可以交30萬元抵50萬元的房款,並且可以參加認籌砸金蛋(抽獎)活動。

  隨後本報記者在知情人的帶領下,來到了位於龍游石窟東邊不遠處的別墅群現場。記者在現場看到,至少有數十棟別墅主體框架已基本完工。

  據互聯網及該企業的宣傳資料上显示:民輝璽園別墅項目是由龍遊民輝置業有限公司開發,該公司為浙江物產經貿集團下屬的一家房地產開發公司。除了別墅群高檔住宅外,還配套有高端的餐飲、休閑、娛樂、四星計店、高端會所等項目。

  據該項目宣傳彩頁显示,民輝璽園別墅於1月8日開始向社會公開認籌,並大肆宣傳該項目為稀缺花園式的獨棟別墅,面積為270至700平方米不等。

  一個國家早已明令禁止的別墅項目,在各部門的監管下是怎麼建起來的呢?為了進一步了解情況,記者首先來到了龍游縣國土局。

  是獨立式賓館?

  4月15日下午,龍游縣國土局的陳副和土地利用科的負責人分別接受了本報記者採訪。

  據陳副介紹,民輝璽園項目,在當地稱之為“龍游石窟旅遊休閑度假中心”。早在2006年9月份,龍游佳美置業有限公司就以掛牌出讓的方式取得了國有建設用地使用權。土地面積115300平方米,土地用途為商服用地,土地出讓金為4200萬元人民幣,土地出讓年限為40年。主要建設項目為度假酒店、生態休閑項目及配套設施等。當時按照土地出讓合同約定,項目於2007年3月份進行了開工建設。但在2008年5月,因佳美置業法人代表非法吸收公眾存款罪,被司法機關查處。當時金華(樓盤)中級法院對該項目地塊進行了查封,致使該項目被迫停工。2012年12月,經縣及相關部門多方努力,由龍游縣人民法院對項目土地使用權及在建物進行了處置拍賣,最終由龍遊民輝置業有限公司以1.3820億元競拍所得,並按程序辦理了相關土地變更手續。

  在接受記者採訪時,陳副稱:“不管是從規劃還是建設項目,哪一方面都沒有體現出別墅這個概念,當時是叫獨立式的賓館。”

  就該公司正在建設並大肆宣傳該項目為別墅,同時公開叫賣,已經開始收取認購定金的這一事實,陳副說,當時用地的時候國土部門已明確土地用途為商服用地,至於商家的宣傳,屬於虛假宣傳。

  是產權式酒店?

  為了進一步了解民輝璽園的規劃情況,記者一行來到了龍游縣規劃局。在該局辦公室的協調下,記者見到了該局編審科的程科長。程科長得知記者的來意后,將該項目的有關情況給記者作了詳細的介紹。她告訴記者,該項目的前期建設審查是由她來做的,當時這個項目屬於市縣兩級的重點項目,她也是嚴格按照有關規定給予了審查批准,並且開發商也是按照規劃局的規劃條件設計的,至於記者提及的別墅群,程科長給予了當面否認。她說:“我不認為這是別墅,這應該叫產權式酒店。”當記者問及產權式酒店是什麼概念時,她還告訴記者,就是可以賣給人家的,就是產權式酒店。至於他們能不能賣,那要看建設部門將來給不給頒發房產證。

  “一個國家明令禁止的項目,就這樣在浙江省龍游縣有關職能部門的主觀認識上給予了合法化建設。”有當地群眾質疑時稱。

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6.5萬/m2,“誠品”壓過“秋褲”創下江蘇住宅最高價

6.5萬/m2,“誠品”壓過“秋褲”創下江蘇住宅最高價

東方財經網 2015-04-21 11:12:15 來源:安徽在線

誠品蘇州住宅項目外景

  蘇州市民:我就站着看看

  作為台灣誠品在大陸的第一家旗艦店,上周,蘇州誠品書店宣布將於8月1日對外營業。然而比書店開業更加讓人關注的,是誠品同時公布了其住宅項目的銷售信息,最高零售均價達到了6.5萬元一平方米。現代快報記者了解到,這創下了江蘇住宅商品房單價之最。現代快報記者 蔣文龍 文/攝

  根據資料,此次誠品對外發售的住宅項目包含兩種產權的住宅,總共292套。一種是95-172平方米的精裝公寓,產權為40年,一共216套,銷售均價4.5萬每平方米;另外一種則更加“高大上”,為285和363平方米的大平層,一共76套,銷售均價為6.5萬元一平方米,總價超過千萬。

  “誠品賣房子”的消息一出,迅速在網上引起了熱議。有人認為誠品蘇州之前的宣傳重點一直是書店,現在書店還沒開張,卻賣起了房子,說明“書店根本不是重點,賣房子才是誠品在蘇州的真正目的”。

  根據統計,蘇州工業園區目前的平均房價不到1.5萬元,與誠品居所僅一湖之隔的“大秋褲”東方之門,其零售均價也不過3.5萬一平方米。

  對於誠品居所的定價,市民黃先生在接受採訪時表示,“我怎麼看,我就站着看看。”

  不過也有市民覺得,只要手續合法,有市場,“賣什麼,是人家的自由”。市民吳先生表示,現在實體書店在網絡書店的衝擊下已經舉步維艱了,這也算是一種變化,“只要它裏面圖書的品質保持高水準,其他賣什麼我都能接受。”

  而蘇州誠品公共事務部主任顧嘉琪介紹,誠品蘇州項目總建築面積約為13.4萬平方米,其中書店面積大約1萬平方米,約佔1/13,“這是我們第一次涉足房地產業,感覺壓力也蠻大的。”對於網上的議論,顧嘉琪表示,價格是通過專業團隊進行市場調研后制定的,“已經成交了一些,賣得還不錯。”

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評估價收緊,做低二手房價難度陡增

評估價收緊,做低二手房價難度陡增

東方財經網 2015-04-21 11:12:14 來源:安徽在線
做低房價後續隱患不少/晨報記者 殷立勤

  晨報記者 徐 運

  曾幾何時,做低房價成為買賣雙方避稅的“法寶”,也是業內眾人皆知的“潛規則”。然而從去年底普通住宅新標準開始實行后,各區房地產交易中心內的評估公司對二手房的評估價逐漸收緊,評估價逐步提升,能做低房價的空間逐漸被壓縮。

  評估價逐漸提高

  賀小姐想借新政出台的機會在閔行買套房,她看中的房子真實掛牌價是280萬元。根據新調整的普通住宅標準,外環外的普通住宅總價標門檻是230萬元,她一直希望房價能被做低到230萬元左右。這樣“非轉普”之後,契稅、營業稅、個稅等加起來能節省好幾萬元。節前,中介向其“打包票”,聲稱可以做低到普通住宅的房價水準,然而,等她掛牌時,中介卻說最低只能做到240多萬元。

  許多中介近期都發現做低房價的空間越來越小了。原因是評估公司的評估價逐漸提高,原先還能矇混過關的“成交價”現在過不了關。

  調價並無規律可循

  “從去年底開始,基本上每個月都會調整一次評估價。”徐匯區一位中介門店經理說,“有時候每月要調兩次,每次幅度不算太大,大概5%左右。”這種情況下,即便客戶要求非常急迫,中介也不再信心滿滿地保證做低的數額,更不敢信口開河,以免到時候被“卡住”,導致違約。

  上海(樓盤)八達國瑞房地產估價有限公司總經理胡亮說,這段時間部分區的二手房評估價確實有過上調,不過這無“規律”可循,“不是說一定要一個月調整一次,而是看實際房價是否有變化。”總而言之,所謂通過做低房價來避稅的操作難度將越來越大。

  評估價來自兩部分

  評估公司的評估依據到底是什麼?怎麼來判斷這套房是被做低房價還是房東誠心低價出售呢?

  一般來說,評估數據來源主要有兩部分組成:一是近期同一樓盤所有二手房的成交價格,二是評估公司與中介合作,獲得某一樓盤近期的掛牌價格。由這兩方面數據加權平均得到該樓盤近期的市場平均價格。“原則上,我們的核價標準還要在這個平均價格的基礎上再下浮約10%。所以說,這個核價標準一定是低於正常市場價的,如果二手房交易價比這個標準還低,那麼,就有很大可能是做低房價了。”胡亮說,評估價調整后,公司也注意到市場上做低房價的行為有所收斂,“以前我們還能看到市場價八折以下的交易價格,現在八折以下”野豁豁”的價格基本看不到了。”

  [詳解做低房價隱患]

  做低房價對於購房者來說,表面上可以省稅,但後續隱患並不少,比如“做低房價”后的貸款實際比例會有所降低。如200萬元的房屋,按首付三成計算,其首付60萬元,銀行實際貸款額為140萬元; 而如果做低到150萬元的話,銀行實際貸款額卻為105萬元,按此計算,除了客戶所要支付銀行首付的45萬元之外,其做低合同價所產生的差額50萬還需另外補齊,即一共要付95萬元房款,無形中加大了許多購房成本。

  另一方面,假如買方為這套房子實際支付了200萬元,可現在購房合同上的價格是150萬元,那麼將來在轉手時,買方必須為這50萬元差價付出代價。因為,根據政策規定,個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額徵收營業稅。

  假設這套房屋的未來出售價為300萬元,按其實際價格200萬元計算,客戶轉手交易時只需交100萬差額的稅費即可。但是,如按照合同上的價格150萬元計算的話,該套房屋轉手交易時必須繳納差額150萬元的稅費。

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才過了8個多月“繃帶樓”再次打上“繃帶”

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東方財經網 2015-04-21 11:12:15 來源:安徽在線

常州“繃帶樓”

  當地建管所回應:採用新的維修方案

  去年7月份,常州武進一小區多幢居民樓外牆出現裂縫,修補時塗上白色防水材料,因為樣子怪異被網友戲稱為“繃帶樓”。昨日,現代快報記者再次接到反映稱,時隔8個多月,那幾幢樓再次被“打繃帶”,而讓居民們煩心的滲水問題仍然沒解決。

  現代快報記者 劉國慶 文/攝

  網友戲稱的“繃帶樓”位於武進區遙觀鎮安置小區“宋劍湖家園”。昨天下午,該小區一位沈姓居民告訴記者,外牆上這些條紋是最近一段時間塗上去的。她說,自從去年7月份以來,還是有一些居民家中出現滲水的情況,“他們一直說修,不知道為什麼老是修不好。”記者從小區內的物管了解到,今年2月底以來接到6戶居民反映牆面滲水。

  對此,遙觀鎮建管所一位負責人在接受記者採訪時說,去年那次維修完工后,發現雖然外牆滲水情況有一定改善,但是問題沒有得到徹底解決。為了能將外牆滲水問題解決好,鎮建管所會同施工方等,尋找到了一種採用新材料的新的維修方案,並更換了維修公司。

  為了驗證新的維修方案,去年八九月份的時候,施工方選擇了其中一幢205號樓進行先行“試驗”,從今年4月初開始,決定對除205號樓之外的其他11幢樓採用新方案進行維修。他表示,新的維修施工爭取在今年梅雨季之前完工。這些施工的費用,也仍然是由施工方承擔。

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明天,全國六座“大觀園”南京齊說紅樓

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東方財經網 2015-04-21 11:12:16 來源:安徽在線

江寧織造博物館 現代快報記者 顧煒 攝
崑曲演員乘坐地鐵3號線列車引圍觀
  現代快報記者 顧煒 攝

  為紀念《紅樓夢》作者曹雪芹誕辰300周年,明天,“天下紅樓聚紅樓”主題活動將在南京江寧織造博物館舉行,不僅有脫口秀、論壇,還有“紅樓一夢三百年”―曹雪芹誕辰300周年紅樓夢主題場館圖片展,該展覽由全國5大紅樓場館與江寧織造博物館聯袂推出。現代快報記者了解到,公眾只要關注“江寧織造博物館”官方微信,並完成相關步驟,就可免費逛江寧織造博物館(目前票價20元)。

  現代快報記者 胡玉梅 鹿偉

  微信

  須完成以下步驟方可免票:

  1.關注江寧織造博物館官方微信;

  2.轉發本文至微信朋友圈;

  3.給該微信公眾號發送“我要免票参觀+姓名+手機號”;

  4.收到“預約成功”的回複信息,才算有預約免票資格;

  4月22日上午10:00至下午4:00,在江寧織造博物館北門檢票處報預約姓名及手機號,經核實即可進入。

  關注@江寧織造博物館 @紅樓蕉下客2012,轉發並@3位好友。從博物館北門統一進入,進門時出示有效微博界面。

  微博

  脫口秀+真人秀

  “寶黛”也將出場

  據了解,22日上午9點至11點,《紅樓夢與城市文化遺產》論壇將在江寧織造博物館舉行,主持人是江寧織造博物館館長、CCTV《百家講壇》主講人、南京師範大學教授酈波。南京大學國際傳媒研究所所長、博士生導師潘知常教授將作“紅樓夢文化與南京城市形象提升”的主旨發言。

  當天下午,還將舉辦“《紅樓夢》為什麼這麼紅”的講座,在兩個小時左右的講座中,潘知常將打破傳統講座方式,以“脫口秀”+“真人秀”演出為主,告訴你《紅樓夢》已不是一部文學作品,更是一部美學寶典和人生寶典。據介紹,專家在講紅樓夢時,圍坐的聽眾能不時互動,年輕演員則會扮成賈寶玉、林黛玉、史湘雲等出場,音樂、舞蹈、雲錦模特走秀等也將貫穿全場,講座不只是好聽,也會很好玩。

  6家紅樓主題場館將集中展示

  22日當天,時尚發布中心外東西向大通道上,“紅樓一夢三百年”―曹雪芹誕辰300周年紅樓夢主題場館圖片展將舉行。屆時,北京(樓盤)大觀園、北京曹雪芹紀念館、上海(樓盤)大觀園、河北正定榮國府、遼寧省遼陽(樓盤)市博物館(曹雪芹紀念館)和江寧織造博物館等6家紅樓夢主題場館的背景資料、文化內涵,將以展板形式圖文並茂地展出。通過這次展覽,觀眾在南京便可以看遍全國紅樓主題館的美景。

  京城一處極富特色的古典園林,位於城西南隅護城河畔,原址為明清兩代皇家菜園。始建於1984年,1986年9月30日正式對外開放,是1987版電視劇《紅樓夢》的影視基地。

  北京大觀園

  創建於1984年,是中國第一家以曹雪芹、《紅樓夢》為主題的歷史文化名人博物館。位於北京市植物園內,佔地3000平方米,系統展示了曹雪芹生活、著書場景。

  北京曹雪芹紀念館

  河北正定榮國府

  古建專家、紅學專家楊乃濟先生設計,按《紅樓夢》中所描繪的“金門玉戶神仙府,桂殿蘭宮妃子家”建造。1987版《紅樓夢》在這裏拍攝了近兩個月,“元妃省親”“秦可卿出殯”都是在這裏完成的。

  根據古典名著《紅樓夢》的描寫設計而成的大型仿古園林,獲得過國家建築界最高榮譽―“魯班獎”,設置了怡紅院、櫳翠庵、梨香院、瀟湘館、蘅蕪苑、蓼風軒、稻香村等20多組建築景點。

  上海大觀園

  坐落於吳公館舊址,是市級文物保護單位,紀念館佔地1600平方米,院內有平房21間,為清代四合院式建築,明柱重檐,雕梁畫棟,曲徑迴廊。

  本組均為網絡資料圖片

  遼寧省遼陽市博物館(曹雪芹紀念館)

  曹雪芹是遺腹子

  生於1715年

  伴隨“天下紅樓聚紅樓”活動的開展,曹雪芹的身世之謎再次被關注。學者康棟東和曹祖義認為,曹雪芹的精確出生時間為1715年7月12日23:10,是曹�的遺腹子。

  康棟東告訴現代快報記者,證據有多個。其中,當年曹

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兩成富豪 涉足房地產

兩成富豪 涉足房地產

東方財經網 2015-04-21 11:12:16 來源:安徽在線

  信息時報綜合報道(記者 王文佳 羅莎琳)昨日,《福布斯》中文版發布了2015華人富豪榜。據其統計,2015年上榜370位華人富豪凈資產總額高達11,519億美元,華人在全球億萬富豪總人數中的佔比首次超過20%。其中,李嘉誠再次以凈資產規模333億美元列於首富位置,中國大陸首富王健林位列第三,阿里巴巴董事局主席馬雲、騰訊公司董事局主席兼CEO馬化騰、百度CEO李彥宏躋身前10名。

  具體來看,2015華人富豪無論是上榜人數還是凈資產總額都再一次延續着增長趨勢,而且幅度有增無減。2015年華人上榜富豪較去年增加了80位。其中,213位華人富豪來自於大陸地區,佔到2015年總上榜人數的57.6%。今年全球億萬富豪新上榜人數為181人,其中逾四成是華人富豪。此外,370位華人富豪在全球億萬富豪總人數中的佔比也首次超過了20%。

  除李嘉誠蟬聯華人首富以外,中國香港富豪李兆基以248億美元的凈資產居第二名,大陸首富萬達董事長王健林以242億美元的凈資產額位居第三。此外,BAT三巨頭馬雲、馬化騰、李彥宏分別以227億美元、161億美元、153億美元的凈資產額分列榜單第4、6、8位。同時,前十位華人富豪平均年齡也有年輕化的趨勢,《福布斯》雜誌稱,大陸億萬富豪延續着從量變到質變的進程。

  從行業分佈來看,房地產依舊牢牢佔據着第一的位置,超過20%的華人富豪涉足房地產行業。《福布斯》雜誌表示,隨着大陸房地產市場進入調整期,樓市行情的不斷下探,房地產行業失去了“暴利”的標籤,是繼續在房地產市場比拼商業模式,還是另闢蹊徑在中國經濟結構調整大潮中尋找新機遇,這或將成為未來一段時間內諸多房地產富豪需要做出的選擇。

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18平米!廣州樓市現最小公寓

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東方財經網 2015-04-21 11:12:17 來源:安徽在線

  為迎接“五一 ”小黃金周樓市,不少房企目前已經积極備戰,如提前開放樣板房供買家参觀。記者昨日在珠江新城邦華環球廣場前看到廣州(樓盤)首個流動式的體驗樣板房,開發商介紹這叫做“變形金剛擎天柱移動式體驗板房”。據了解,該流動式樣板房其實是萬科雲城米公寓18平方米的樣板間,這也抒州樓市有史以來最小面積公寓產品。

  據現場工作人員介紹,萬科雲城米公寓一共有5000套產品,包括了18平方米、25平方米的平層單位以及35平方米的平層和複式設計產品。記者走進移動式體驗板房,七八名正在参觀的市民就把18平方米小公寓塞滿。環視一圈,該公寓雖小但“五臟俱全”,單間公寓有獨立衛生間、有客廳、有廚房功能區,有書房功能,還有陽台。衛生間最多容納兩個人站立但是難以轉身,陽台可以容納三四位極為苗條人士並排站。開發商表示,18平方米小公寓實用率為七成,那麼實際實用面積僅為12.6平方米,衛生間有1.8(1×1.8)平方米,陽台有1.62(2.7×0.6)平方米。

  雖然目前具體價格未定,但是萬科工作人員以及行內人士預計該盤價格為2萬元/平方米左右,一套18平方米的公寓,總價為30多萬元。

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“拿地”潮起 樓市暖意漸近?

“拿地”潮起 樓市暖意漸近?

東方財經網 2015-04-21 11:12:17 來源:安徽在線

  本報記者 李國棟報道

  就在多數地區樓市繼續呈現市場疲軟的當下,一股活躍在眾地產商間的“拿地”風勁刮。

  據了解,近期在上海(樓盤)、成都、西安(樓盤)等地不乏頻現諸如大悅城、金地、江蘇新城、藍潤、首創、保利等知名地產紛紛加入“跑馬圈地”序列,拿地狂潮四起。

  上月初始,先是由地產房企巨頭藍潤、藍光、保利及香港主板上市房企新城控股旗下的新城萬博置業等,在四川(樓盤)成都頻頻出手發力樓市,轄區多宗地塊被高價攬入囊中,欲有開啟新一輪“瓜分”土地熱潮之意。緊隨其後的是地產商大悅城斥資12.08億元在上海拿地信息的發布,這也意味着諸多房企巨頭在這裏舉牌拿地,屢創天價。

  跡象表明,上海、成都、西安、重慶(樓盤)等一二線城市成為品牌房企拿地補倉的活躍地區,甚至部分稀缺地塊還拍出了高溢價率,土地市場盤活在即。

  4月20日,北京(樓盤)K2地產集團銷售部一位不願具名的負責人在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示,受近期樓市利好政策頻出影響,令諸多開發商對當前或下一階段樓市趨勢看好。不過,企業在拿地的時候有一定的衝動性在裏面。也就是說,這種投機舉動實際上是在對賭樓市前景,將地產商未來命運押注在樓市前景預期上。

  該負責人還告訴記者,依照市場規律,在經歷1-2年市場持續低迷后,樓市或會迎來一個回升的空間,那時,擁有土地資本的地產企業,蓄勢待發成功打響一場”翻身仗”。基於上述考慮,開發商或存在過高預估今後樓市,或加劇潛在風險。

  那麼,當前樓市走向前景依然不明,多地開發商卻依然繼續發力樓市。開發商究竟意欲何為?

  針對諸多開發商如此密集拿地之舉,卓創資訊分析師畢紅兵對《中國產經新聞》記者表示,這在一定程度上,對土地和地產市場均呈現出一個好的態勢。如今,多部委又通過降低首付款比例、降低二手房交易稅負、優化住房及用地供應,助力庫存消化等措施积極“救市”,一些嗅覺敏銳且資金充沛的房企勢必會藉機出手,選擇優質板塊,看中日後價值潛力,抄底拿地。此外,拿地也是開發商應對土地存量實施補倉屯量,為日後長遠戰略擴張做鋪墊。

  “樓市低迷,除了供應過剩之外,還與經濟進入調整發展有關。房產商的操作,我並不認為在對賭樓市。畢竟目前政策面的預期在升溫,房產的剛性需求依然存在。”畢紅兵表示說。

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