上海快調控了?還能買房嗎?

今天很多人在網上都看到了一則消息:上海突發調控。

標題把人嚇一跳,打開看其實是一份《閔行區房管局會議紀要》廣泛流傳。
主要內容:傳達市局會議精神,嚴控過熱現象,將採取一系列措施來防止新房認籌過熱。

我今天也打電話到上海市房管局,黃浦區房管局,上海市房地產交易中心,都諮詢了一遍,所有的工作人員告訴我,他們目前暫未收到通知。

幾個小時后,上海房管局就闢謠:要求加強銷售環節管理,並未出新政。

這些舉措大都是針對新房銷售管控的,上海從11月開始大漲到現在才不到3個月,前面調整了三年多,市場才火幾個月就調控?一般來說,不會這麼快嚴厲調控打壓,還要再等等看,但
會對市場的亂象進行管控是肯定的

上海的法拍房是一線城市唯一不限購的,現在也很熱門,後面要調控的話,可能法拍房會加限購。

我早幾天在一線城市預測篇就曾經說過,每年的3月份都是一個政策窗口期,如果上海行情持續火爆,是會引發調控出台的。

這次的吹風消息也許會再次印證我的判斷。

對於普通大眾來說,最關心的問題就是,如果此時上海真的調控了,那房子還可以買嗎?

我可以負責任的告訴你們,放心買!

原因很簡單:上海目前庫存告急,需求猛增。

先看庫存,新房庫存去化周期不到9個月,主要是新房有限價,所以大家肯定集中力量優先買新房,一房難求的現象在上海估計還要持續下去。

其次是二手房,上海房管局並沒有公布具體庫存數據,我們只能從其他的平台上面參考。

在鏈家上,目前上海的二手房庫存僅剩3.3萬套。

2020年11月27日

2020年12月19日

2021年1月20日

10月28日:54312套

11月27日:50806套

12月19日:45705套

12月31日:40958套

1月20日:33803套

10月至11月內,一個月消失約5000套,到12月份,一個月消失約10000套,現在才過了半個月,又消失了約7000套。

這数字真的太恐怖了,上海二手房庫存量簡直是以指數式的速度在下降。

按照2020年12月成交2.9萬套左右的去化速度,一個月之後,上海將無二手房可賣。

其中在這3.3萬套里,大部分都是老破小,次新房是出一套少一套。

我加多一個有電梯的選項,庫存直接減少了一大半,僅剩14370套。

再加一個20年內,又不見了4000多套。

看看十年內帶電梯的次新房吧,僅剩4743套。

上海可是魔都啊,金融中心有錢人太多了,這點庫存真不夠塞牙的。

看看本地中介朋友圈就知道了,都在抱怨房子賣的太快了,秒光的速度不亞於直播間。

對於中介來說,即便行情火熱也沒法成交,真是巧婦難為無米之炊。

來源:中介朋友圈

接下來估計要傳達中介們少發這些東西了,引起市場恐慌,行情反而走不久。

其次是需求集中爆發。

大家知道,上海今年放開了人才落戶的口子,一些985的高校畢業生可以直接落戶,這裏就帶來了上萬個的優質房票。

還記得上次因為打新打不中,惱羞成怒發文申訴的博士嗎,他就是2020年落戶上海,落戶即買房的典型。

另外像李佳琦和楊超越這一類的通過特殊人才途徑落戶的也越來越多,他們都是手握大量金錢的人,大部分人落戶第一時間就是買房。

還有通過公司投資的,一般公司投資3000萬就能拿到上海的購房資格,這對於公司來說並不難。

最關鍵的是,上海2016年初實施的非滬籍人口社保要求滿5年,到如今2021年大部分人都已經符合要求,拿到了門票,首付也存了不少,這部分人也是目前上海剛需的主力軍。

沉寂了這麼久的上海,需求不可能不爆發了,只是市場的反應速度比深圳慢半拍而已。

市場都是買漲不買跌,情緒很容易傳遞,所以市場一旦啟動,上漲就非常迅速,甚至來不及讓你準備名額,就漲了幾百萬。

所以房價大漲就是千鈞一發的事情,上海是從2020年年末開始大漲的,現在行情才剛開始不久,一個傳聞就能把房價打下來?不要抱太大幻想。

所以如果你們看到看空上海的觀點,還不如多去看看房,感受一下市場氣氛更有用。

我們再退一步說,假如調控來了房價真的會立刻熄火或者降溫嗎?

首先要看調控的內容是什麼,殺傷力大不大,如果只是像今天的傳言說規定離婚2年內不能買房,再管控一下新房銷售,那真的沒多大用處。

深圳715新政是有史以來最嚴厲的調控了,調控后成交量是立刻下降了,但價格沒見跌,反而原來沒漲的東部窪地開始補漲了。

大家知道深圳能夠持續上漲,根源就是供應量少,需求多嘛,現在上海同樣如此。

所以我可以肯定的告訴大家,上海樓市行情還未走完。

不管是投資還是自住,這一波需求還沒消化完,最起碼也要等小陽春過後再來判斷。

所以現在依舊可以放心買入,你也不會高位站崗,上海最大的問題是根本無房可賣!

這種狀況下,房價想不漲都很難。

房價沒漲之前,你有一萬個理由看跌,漲了之後,又有一萬個理由看漲。

在上海沒漲之前,大家最喜歡拿上海嚴重的老齡化說事了。

根據上海統計局的數據,2018年末的時候年齡超過60歲以上的戶籍人口達到了502萬,佔總戶籍人口的34%,已經進入了國際意義上的深度老齡化社會。
認為深圳漲是因為年輕人多,並且放鬆了調控,上海老齡人多,也沒有放鬆調控,不可能大漲。

其實老齡化嚴不嚴重,對一線城市來說,真的不重要,並不妨礙房價上漲。

最典型的就是香港。

2019年香港65歲或以上有135萬人,佔總人口兩成,是一個標準的老齡化社會,同時香港還是一個低生育率的城市,但誰能阻擋香港這些年房價上漲呢?

還有韓國,韓國政府部門統計報道,60歲以上人口比例佔總人口數的四分之一,人口老齡化現象持續加重。

同時還出現了人口負增長,截至2020年底,韓國登記人口數為5182.9萬人,同比上年減少2萬餘人。

但是今年韓國的房價卻走進了越調控越漲的怪圈,尤其是首爾核心圈。還不都是貨幣寬鬆惹的禍,首爾漲的最猛還不是因為供不應求?

所以人口老齡化並不影響房價,起碼目前香港和韓國就是兩個典型的例子。

而且上海現在已經意識到老齡化問題了,所以在逐漸降低落戶門檻,去年釋放出來的利好信號也在推動房價上漲。

不僅是香港和韓國,萬科之前也做了一個很深入的研究,研究了全球幾乎每一個大型城市,得出一個結論:

任何一個核心城市的房價漲幅或者房地產趨勢,跟人口沒有關係。

那和什麼有關呢?

第一個是經濟體財富總量;

簡單來說就是城市家底,包括所有的公司,不動產市值,還有城市的本外幣存款餘額等。

一線城市的家底肯定就是在全國數一數二的,而且攢錢速度也是最快的。

每當貨幣寬鬆的時候,最先受益的就是一線城市,畢竟茅台類的資產,大家都想擁有。

深圳漲完,廣州漲,接着是上海,北京,一線城市的房子不只是自住品,還是金融投資品,資金自然會去尋求窪地。

第二點是經濟體貧富的懸殊程度;

我經常說房價的天花板是由富人決定的,和窮人沒有關係,富人越多,房價的天花板就越高。

一線城市的房價是由全國最有錢的人群決定的,所以不要拿你的工資去衡量房價收入比是否合理。

雖然現在上海新增的剛需可能沒有深圳杭州多,但是富人絕對不比深圳杭州少。

近年來上海的改善型需求佔比大幅提升,就算是沒有外來人口,光憑改善人群也可以拉動。

來源:易居克而瑞

上圖可以明顯看到上海房地產市場從2016年之前是被中低端市場佔領,此後中高端的改善型需求佔比逐年上升。

當富人傾巢出動,出來搶房的時候,市場熱度一下就火起來了。

去年上海火的新房大部分都是以改善型住宅為主,還有一些帶學位的優質次新房也是出一套少一套,優質資產會越來越貴。

第三點是城市土地供給狀況。

由於過去幾年,上海的土地供應不多,所以今年明顯出現了供不應求的局面。

但是今年土地供應是明顯增加了,所以2021下半年或者之後,等更多新盤上市了,就可以緩解目前供不應求的局面。

不過要注意的是,這些新增供應基本上都是以外圍郊區為主,市區內的新盤依舊供不應求,房價的天花板無法想象。
所以不用管調控什麼時候落地了,大家能上車就趕緊上車吧!反正我能告訴你的是,現在買入核心地段的核心資產不用擔心接盤被套。
你眼光放長一點,以十年為周期看,一線城市的長牛還遠遠沒有走完,短期看,
不到我們貨幣政策收緊加息周期來臨的那天,
你買入安心拿着就行了,就算後面中途調整也別擔心,只要我們的經濟在增長,一線城市的好房子壓根不用擔心沒有解套的機會。

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中國城市房地產市值排行:賣掉深圳,能買下半個美國?

這两天,一則“賣掉深圳的房子,能買下半個美國”的消息不脛而走。

01

消息稱,據統計,將深圳所有房屋按市值賣掉,可以買下半個美國。

這則傳聞表示,“深圳房屋總市值151.5萬億人民幣”,美國住房總市值則為36萬億美元(234萬億人民幣)。

2020年中國GDP剛剛破100萬億,深圳一地住房總市值就高達150多萬億?

數據存疑。但中國房地產市值,遠超歐美髮達國家,卻是不爭的事實。

我們以澤平宏觀的報告作為參考。根據任澤平團隊測算,2018年,中國住房總市值約為321萬億人民幣,相比1998年的23萬億,翻了10倍多。

來源:澤平宏觀 2018年數據

考慮到這兩年全國新房建設井噴以及房價上漲的變化,2020年中國住房總市值應該超過了350萬億,而2020年中國GDP突破100萬億,房地產市值約為GDP的3.5倍。

2020年,美國房地產總市值超過36萬億美元,約為234萬億人民幣,僅為中國的2/3左右。

02

各大城市房地產總市值有多少?

同樣根據任澤平團隊的測算,2018年,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市住房市值分別為30.4、27.3、9、13 萬億元,人均住房市值分別為141.2、112.8、60.2、100.1 萬元。

以當年數據來看,北上廣深住房市值合計高達80萬億元,約佔全國的1/4左右,相當於GDP總規模的7倍左右。

除了北上廣深之外,住房市值超過2萬億的城市還有天津、重慶、杭州、南京、蘇州、武漢、成都、福州、青島、濟南、溫州、廈門、寧波等。

這還是2018年的數據。過去兩年,主要城市房價普遍上漲,加上新建商品房井噴,房地產總市值至少還應上浮10%左右。

以深圳威力,2018年至今,深圳房價從5.5萬上漲到7.1萬,整體漲幅約為30%左右。

加上新建住房, 以此估測,2020年深圳房地產總市值約為17萬億。(參閱《2020年房價漲跌榜》)

這還是保守估計。如果將深圳所有住房都囊括在內,房地產總市值早已超過30萬億。

眾所周知,深圳有一半人住在城中村,商品房佔比相對較小,流通房產市值並不高。

根據廣發證券統計,2016年,深圳存量住房為4.57億平方米,860萬套。其中商品房僅為1.29億平,138.5萬套,套數佔比不到1/6,剩下的基本都是城中村小產權房、工廠宿舍、保障房。

2017-2020年,深圳新房成交約合2000萬平方米。考慮到新增保障房、自建房以及拆遷情況,2020年深圳存量住房保守估計在4.8億平方米左右。

2021年1 月,深圳二手房均價達到7.1萬元。如果將商品房、保障房、小產權房統一按此價格計算,深圳房地產總市值約為34萬億人民幣。

顯然,商品房、保障房、宿舍、城中村小產權房,不可能都能賣到市價。

任澤平團隊對深圳房地產市值的估測還是相對客觀的,考慮到近兩年深圳房價大漲,深圳真實的房地產總市值應該在20萬億-30萬億之間。

以20萬億來計算,深圳房地產總市值佔全國的比例為6%左右,相當於美國的1/10。

深圳與香港一水之隔,兩地適合進行比較。

早在2014年,香港媒體曾統計稱當年香港房地產總市值高達20.4萬億港元,而紐約和新加坡分別為6.7萬億和7.8萬億。

2014年至今,香港房價漲幅超過50%。

考慮到新增住房情況,如今香港的房地產總市值應該超過30萬億,與深圳相差不大。

03

這則消息之所以讓人浮想聯翩,不僅是因為隱喻了深圳高房價的現實,而且與歷史相對應:

1980年代後期,處於房價泡沫巔峰的日本,
僅東京的房地產市值,就能買下整個美國。

當時,“東京房價永遠漲”的神話可謂深入人心。

然而,1990年代,日本房地產泡沫破裂,房價一瀉千里,地價一度下跌60%以下。

30年後的今天,日本主要城市的房價仍未回到1990年代的最高點,日本亦陷入“失去的20年”之困。

04

當然,市值本身沒有太大意義,因為不可能所有人都能進行變現。

瘋狂的市值能給人以強烈的財富幻覺,讓所有人以為自己的財富正在不斷膨脹,即便是只有一套房的剛需家庭,也會陷入這種狂歡當中。

然而,那些未能趕上房價上漲列車的普通家庭,只能眼看着財富差距被不斷拉大。至於那些將財富捆綁在房地產上的家庭,則成了高房價牢不可破的利益群體。

央行2020年發布的報告显示,我國城鎮居民家庭七成財富都是房產,住房擁有率為96.0%,有一套住房的家庭佔比為58.4%,有兩套住房的佔比為31.0%,有三套及以上住房的佔比為10.5%,戶均擁有住房1.5套。

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上海樓市反彈,被實錘了

1月20日,網上傳出一份會議紀要,是關於上海樓市的。

同時期,據說上海其他各區也收到了相類似的口徑。
不過,官方很快回應了這份紀要:

看重點,上海回應的是”未出新政策“。
怎麼看上海房管局的回應?
首先,這隻是一次會議紀要,可以理解為會商達成的一致意見,並未是正式發文,所以這肯定算不上出新政策,所以上海的回應沒毛病。
那麼這份會議紀要是假的嗎?
上海房管局的回應卻並未直接否認它的真實性,所以我們有理由相信,官方已經關注到上海樓市表現出過熱的趨勢,內部已經針對這種趨勢做預案,這也是完全說得通的。
而且做這種預案是十分有必要的,而且是他們的職責所在。

看到了吧,去年7月份最高決策層就已經定了調子,按照圖中的要求,再對比上海的這份會議紀要,就很好理解了。
高層的意思很明確:一是要及時精準掌握當前的樓市形勢,二是發現問題就要及時干預
這則會議紀要的內容,可謂完全照此執行,反映上海的確在密切跟蹤上海樓市的趨勢,並內部形成了一些調控方向的共識,如果樓市繼續照此發展,這些共識會很快變成正式文件,對外公布。
所以,我們應該對此點個贊,至少不會再像原來那樣繼續亡羊補牢,而是在未雨綢繆。
再來看看這份紀要中的內容,重點其實是第二部分和第三部分的第一點。
1、新樓盤定價要參考周邊競品定價,為了避免出現”萬人搖號”這種刺眼的”打新”現象出現,價格是關鍵因素,只要沒有了價差,就失去了”打新”的意義。所以這一點也算是對症**。
其實此舉對開發商是有好處的,如果周邊有競品,價格預計較低的項目,房價有可能提上來,又能賣出去,這當然是好事。
對購房者來說,也算好事。多個樓盤價格保持相對一致,房源相對充足,供需比例不會太誇張,可以”打新”,但至少買到房的概率會大一些,一定程度上保證剛需,不至於全被投資性需求吃掉。
如果周邊沒有競品怎麼辦?要麼等,等其他項目一塊來,要麼盡量向周邊二手房價格靠,在上海這種級別的城市,只要不是死郊區,一般都是二手房和新房價格都是倒掛的。這也意味着新房價格有可能往上提一點。
對上海來說,相比較房價的上漲,消除價差,勸退投資客可能更重要一點。當然理想狀態肯定是價格穩定,房子又夠賣,如果做不到就只能選擇其一了。
2、甄別購房者。根據已經出現的投資客應對招數,針對性封堵。離婚兩年內不能買房,深圳已經這樣做了,假如上海在未來補上這一條規則,也很正常。分批搖號,無房戶優先,也是為了將投資客擋在外面。
現在的上海樓市正處在爆發的前夜。
上海樓市調控了三年,2016年3月25日啟動調控,2017年基本穩定,2018年小幅下跌,2019年重新上漲,到2020年,房價已經超過2016年,可以說上一輪調控已經被市場完全消化。

具體表現在,上海現在的庫存是明顯不足的,新房僅9個月,二手房掛牌量快速下降,鏈家去年11月是5萬套,12月是4.5萬套,到現在不過3.3萬套。
量和價是密切相關的,現在上海樓市預期明顯看多,憋了好幾年,大家都在积極入市,推動了樓市上行。這股力量不能簡單歸咎為投資需求抬頭,而是當年的調控讓很多人不得不推遲了購房計劃,現在積壓了幾年的需求重新爆發。
上海雖然在2016年啟動調控,但是卻沒有及時補庫存。這幾年上海住房供應是是不太充足的,又採取了一些措施吸引年輕人口落戶,延緩老齡化趨勢,一定程度上擴大了供需矛盾。
上海放開落戶門檻,也不是一下子全放開,先進來的可都是高精尖人才,購買力不俗。人家要買房子,又有資格,你不可能不讓他買房,即便是加入了所謂的離婚兩年不能買房,也只會影響到一小部分人,絕大部分人依然能直接進場買房。
供需矛盾,刺激大家积極上車,看房的人多了,競爭激烈了,房東又會上調掛牌價,其結果是,上海樓市肯定還會往上走。
所以,上海現在做的調控預案,其實是等於告訴大家,上海樓市的確是在回暖,而且是超預期的回暖,已經到了必須要干預的程度,而能做的其實就只有一點,引導積壓的需求有序釋放,畢竟真實的需求是擋不住的,只能疏導。
至於房價,你懂得,早點出手吧。

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北京不香了?深圳為何猛漲?名校畢業生流向的巨變,透露了中國樓市的玄機

最近陸續有大學發
布2020屆畢業生就業質量報告。我很好奇一個問題,頂尖名校的畢業生。他們都去哪些城市工作?當地的樓市,隨之爆發了嗎?

不查不知道,一查全是意料之外:
最留不住人的省份安徽,中科大畢業生居然近八成流失;
引力最強的上海,攬住了復旦超過七成的學子;
近十年來的最大趨勢是:
之前狂吸畢業生的北京、天津等環渤海灣城市,正在
被廣深、滬杭,甚至中西部的成都、重慶、武漢、長沙、鄭州等城市取代。
背後,透露了中國樓市的一大玄機。

直接上數據,看看8所頂尖學府——
北大、清華、復旦、浙大、南大、交大、中科大、人大
的畢業生流向。
北大:
在北京就業的佔43.55%、廣東20.62%、華東(不包括上海)11.73%、上海6.48%、西南5.17%。
清華:
首先是北京,其次是廣東、上海、浙江、四川、江蘇、福建。
復旦:
上海就業佔72.75%,其次是廣東、浙江、北京、江蘇等地。
浙大:
在浙江省內就業的畢業生佔到近6成,其次為上海、 廣東、 北京、 江蘇等一線或發達地區。
南大:
畢業生在江蘇省(45.45%)、上海市(12.93%)、廣東省(9.39%)、浙江省(8.22%)和北京市(5.93%)就業的最多,
南京、上海和深圳
成為南大畢業生最為集中的城市前3名。
交大:
主要去向為上海、廣東、浙江、北京和江蘇。
中科大:
在安徽就業的比例為23.3%,其次是去上海、浙江、 江蘇、 廣東、 北京等一線城市和沿海經濟發達地區,西部地區相對集中在四川。
人大:
主要為北京(55.54%)、廣東(9.00%)、上海(4.94%),還有浙江、江蘇、四川等地,佔比不大,在2%-3%。
簡單一看就會發現,不同省份(城市)能夠留住頂尖畢業生的能力,真的差距太大了。
中科大畢業生在安徽就業的畢業生比例僅為23.3%,連1/3都不到。
而復旦畢業生,在上海本地就業的比例高達72.75%。
背後的原因也很好理解。
廣東、上海和浙江等經濟發達的地方,能夠給這些天之驕子,提供更好的就業機會。
比如,中科大的畢業生,很多去了華為,一共264人,比緊隨其後的中國电子科技集團、中科院和百度3家單位的總和還多。
名單中的華為、中興、普聯、騰訊、招行等名企,都在深圳。這些頂級平台,吸引力秒殺了安徽本地企業。
留下來的,只有安徽省選調生、科大訊飛等去向。

來源:中科大
形成非常鮮明對比的是復旦大學。
不論在哪個領域,復旦的畢業生幾乎都能在上海找到頂級的平台,開始職業生涯。

醫學、製造業、金融、政府機關/公共服務行業的畢業生佔比都較大。
這些行業上海都有,而且全國領先,復旦的畢業生就沒必要去外省就業,加上上海落戶對復旦人格外照顧,因此,留滬的比例非常大。

來源:復旦大學
掃一眼名單就能清晰地看到這一點:
金融機構有普華永道、平安、招行、銀聯、建行、安永、中信證券、交通銀行、上交所……
互聯網公司有拼多多(上海尋夢),招入了43名復旦畢業生,和騰訊一個數量級。
不知這幾名入職PDD的復旦才子最近身體可好,凌晨1點下班了沒。
雖然金融和互聯網行業搶了眾多復旦畢業生,但最大贏家我覺得是另外兩個:
華為

武漢東湖高新區管委會。
華為招了128人,壓倒性優勢,相當於拼多多加騰訊加普華永道。武漢這個新區管委會也搶了18人。
這讓我想起去年畢業季,杭州餘杭街道辦招了8個人,全都是清華北大畢業生,還都是碩士、博士。
高材生去基層,大材小用?就業內卷化?
當然不是!這些人精着呢,餘杭的街道辦可不一般。比如這8人里,有兩人分在未來科技城所在的倉前、五常街道。
這兩個街道,相當於華為、騰訊、大疆待過的深圳粵海街道,你說牛不牛?積攢幾年最牛街道的基層工作經驗,升遷快,你懂的。

還有一個很有意思的現象是:
北大畢業生就業第二選擇竟然不是上海,而是深圳,第三選擇不是網紅城市杭州,而是低調的廣州。

我們先看北大才子都去了哪些單位:

來源:北京大學
最受歡迎的還是華為,其次是騰訊,都在深圳,反倒沒有看到上海的單位。
阿里並不是多數北大才子的選擇,因此從數據上看,去杭州的畢業生並不多。反倒是廣州,因為是多數機構的區域中心,吸引了不少北大人。
和復旦類似,北大畢業生最多的選擇是
政府機關

金融機構
,而且選擇政府機關的比例比復旦多得多。
南方周末一篇文章《名校生挺進體制內》提到,北大2019屆畢業生,49.79%到機關單位,再算上27.14%去國有企業的,合計下來,
超過3/4進入體制。
河北省委組織部,招收84人;
福建省委組織部,招收55人;
四川省委組織部,招收41人;
廣東省委組織部,招收26人;
河南省委組織部,招收24人;
山東省委組織部,招收19人;
浙江省委組織部,招收18人;
湖南省委組織部,招收17人。
南方周末上述文章認為,造成上述現象的原因是
“體制外環境激變”

“體制內待遇提高”。
互聯網公司風光無限,但免不了996甚至007。年薪百萬,可能不是一年拿100萬的意思,而是猝死賠償100萬。
再加上外部環境動蕩,穩定的工作開始散發迷人的魅力。不少單位甚至給清華北大畢業生開了直通車,只問了高考成績就可以發offer,少了面試的煎熬。有的畢業生甚至說:“給的錢多,還不挑不揀,為什麼不去呢?”
而這些國之驕子去的地方,經濟發展水平都還過得去。你看北大畢業生去得最多的就業單位,都位於沿海發達地區和中部強省。

清北畢業生進體制的越來越多,但留在北京的比例卻在減少。
清華大學本科生畢業留在北京的比例,由2013年的30.7%減到2020年的21.9%;碩士生留在北京的,由2013年的56.1%減到2020年的39.6%。博士生留京的比例倒是變化不大。
這些離京的畢業生,主要流向了廣東和上海。
2013年,去往廣東的碩士生比例為11%,2020年達到21.2%。
2013年到2020年,前往上海的本碩博畢業生,比例分別由10.6%、7%、5.2%提高到26.6%、11%和12.2%。
如今,留在北京的本科生,比去上海的還要少。
這可是在城市鄙視鏈頂端的北京。
北大的情況也差不多。2013年,北大本科生留京率高達71.79%,2014年為58.04%,2019年跌到16.07%(校本部)。
為什麼?
戶口,攔在清北畢業生面前最大的一道坎。
第二道坎是買房。
在全國房價第二高的城市,一套動輒數百萬的房子,不是普通清北畢業生買得起的。
而大灣區的廣深,不僅有產業、包容的環境,日益完善的基礎設施,更有寬鬆的落戶政策,正在吸引越來越多的北京高校畢業生前來工作、生活。深圳,還被稱為北京的飛地,生活切換成本幾乎為零。
還有上海,產業優勢自不必說,去年也放下架子開始“搶人”,效果立竿見影——人才引入刺激當地樓市。2020年,上海賣了30萬套二手房,創近3年來最高。
北京再不放下架子,清北人離京的比例,可能還會進一步擴大。

這隻是近10年中國大學畢業生就業變遷的一個縮影。
如果把時間線再拉長到10年,把畢業生範圍從尖子生擴大到本科生,會發現:
在泛渤海灣區域經濟體就業的本科生比例正在降低,由近34%降到20%以下;
在泛長三角區域經濟體就業的本科生比例也有所下降,從28%降到25.8%;
增長較快的,是泛珠三角、西南、中原區域經濟體。泛珠三角上漲最快,由13.5%漲到21.0%。

2009屆、2019屆本科畢業生就業地分佈
數據來源:2010年、2020年就業藍皮書
上文說了,畢業生都會往經濟發達地區走。10年前,泛渤海灣區域經濟體(包括北京、天津、山東、河北、內蒙古、山西)正是輝煌時刻:
GDP前20強里,有北京、天津、青島、唐山、煙台5個城市。天津,正通過投資拉動,經濟突飛猛進。濱海新區GDP超過浦東新區、天津GDP超過廣州的言論甚囂塵上。

2010年和2019年國內GDP前20強城市
那幾年,也正是珠三角有些失落的時候。
天津GDP突飛猛進,廣州很焦慮,甚至引發學界大討論。當時的意見領袖金心異專門寫了文章《論廣州的戰略迷失》,指出廣州發展存在的問題,收錄在廣東省委機關報《南方日報》推出的“廣州九論”中。

深圳那幾年也遠沒有現在風光。當時,深圳開始“騰籠換鳥”,正處在轉型衰退中。
《新周刊》也把第四城的稱號交給成都,而不是深圳。
誰曾想到,三十年河東,三十年河西。
10年後,雖說泛渤海灣還有4個城市在前20榜單,但實力已大減。天津、青島投資拉動增長乏力,主動“擠水分”后,排名下降,不復往日輝煌。珠三角的廣深,發展飛速。
再加上這幾年強省會戰略,中部鄭州、武漢、長沙,還有成都、重慶等城市,都獲得了長足的發展。花樣百出的搶人大戰,把優秀的畢業生從北京、天津等地搶過來。

當然,來了廣深並不意味生活就簡單,同樣需要打拚奮鬥。
去年華為招了一名華科大女博士,年薪156萬。結果人家姑娘說:“156萬放在房價都要10萬一平的深圳市來說,感覺也很難做些什麼。”
看來,華為天才少女也有點無奈。百萬年薪想在深圳買套房,也是需要時間的。
這些佼佼者,
現在是當地樓市的剛需客,未來幾年就是城市頂級豪宅的接盤俠,拉高當地房產最高價。
據說,完美日記的老闆,畢業於TOP 10高校中山大學,買了廣州最貴的房子——僑鑫匯悅台。
近800平方米複式,單價29萬,總價2.3億,刷新廣州豪宅成交記錄。

神仙買房的事情,我們普通人看看就好。至於有何借鑒,那只有一個:
多賺錢,
跟着這些尖子生選城市、買房。北上廣深杭及其周邊,大概率不會錯!
參考資料:
旺角黃漢城:北大清華畢業生,正在“遠離”北京
南方周末:名校生挺進體制內
旺角黃漢城:嫦娥登月,北大清華為何缺席核心團隊?背後原因值得深思
城市戰爭:2020,清北復交的畢業生,都去哪些企業和城市了?

本文來自智谷趨勢旗下專業房產投資平台樓市黃大大(houseleader)。

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買主交納定金房產商漲價索賠機會成本損失100萬

買主交納定金房產商漲價索賠機會成本損失100萬

東方財經網 2016-06-11 23:26:54 來源:

 王某支付了10萬元定金欲購買一套售價601萬元的房屋,後房地產商突然將房屋漲至700萬元。為此,王某將對方告上法庭,要求返還定金並賠償機會成本損失100萬元。目前,順義法院已受理了此案。

王某訴稱,今年1月9日,其選中被告正在銷售的位於順義后沙峪某小區,雙方約定分期付款方式購買,定價為601萬元。同時約定在月底前,原告向被告交納定金10萬元。然而,原告交納10萬元定金后,今年3月,被告明確告知房屋售價漲至700萬元,后又提出如果不購買,只退還定金10萬元。因一月到三月房屋價格飛漲,原告失去了購買同地段其他房屋的機會。被告擅自漲價,導致合同目的無法實現,構成根本違約。

被告房地產商同意退還原告10萬元定金,但不同意其他訴訟請求。被告稱,一般是交定金后七日內交首付款。原告確實交了定金,交定金當天或第二天應在網上認購,原告未在網上認購,未按程序進行,視為原告放棄購買。目前,此案正在審理中。

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優客工場首入廈門 毛大慶追逐的規模與利潤考驗

優客工場首入廈門 毛大慶追逐的規模與利潤考驗

東方財經網 2016-06-13 14:35:09 來源:安徽在線

  目前廈門(樓盤)的“創客”效果其實都不算特別好,有的公司原來基礎比較落後,資源、人才層面都比較弱,要發展也比較艱難。

  觀點地產網 儘管“創客”這股浪潮在2016年已經消退得差不多,但毛大慶依然孜孜不倦地開着他的創客工場。

  6月11日,優客工場落地廈門的首個項目—-廈門・軟件園・優客工場正式啟幕。至此,優客工場繼北京(樓盤)、上海(樓盤)、南京(樓盤)、西安(樓盤)、煙台(樓盤)之後正式進入廈門。

  第一個項目剛開業,優客工場方面便透露其已計劃在廈設立第二個項目,選址位於集美。

  無論進入怎樣的市場,規模對企業來說始終是不懈追求。畢竟,沒有規模就無法保證市場市場佔有率,就無法掌握行業話語權。

  據官方數據显示,經過一年時間的布局,優客工場在全國已實現16個城市、40個項目的簽約,總面積18萬平方米、可設置2萬個工位,預計容納超過3000家企業在場所內辦公、社交和拓展市場及投融資渠道。

  在RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳看來,優客工場追求規模擴張是正常的。“如果在資本支持的情況下,它必須要迅速成長,用規模達到資本方對它的要求。”

  廈門項目落地

  據觀點地產新媒體了解,優客工場在廈門落地的首個項目位於軟件園望海路14號,面積約2300平方米,包含300多個辦公工位,服務在廈創業團隊和中小微企業。

  優客工場方面透露,該項目目前預租率已達55%,主要以科技互聯網這種知識密集型的企業為主;簽約服務商已達到25家,包括中國移動通信、福建天衡聯合律師事務所、廈門市藍尚信息等。

  作為一個二線城市,在外界看外,廈門在創業條件上顯然比不上北上廣深這種一線城市。不過,毛大慶(樓盤)卻表示,廈門,我們來對了。

  在他看來,福建經濟開放、尊重自由經濟,而廈門是座很有活力的城市,創新創業氛圍較為濃厚。

  廈門新景祥業務發展與諮詢顧問中心總經理張健也表示,廈門整體創業環境還是非常不錯的,而且閩南地區一直都有經商創業的歷史傳統。而廈門軟件園也是一個人才、資源集聚地,這些對創業都提供比較好的條件。

  張健稱,自去年年中開始,廈門的創業風潮興起,谷歌、百度都設立了自己的創客中心,另外還包括萬科雲、世聯行(002285,股吧)的小樣社區,除此之外,還有非常多的本土品牌。

  顯然,廈門已經具備了一定的創業氛圍以及創業條件,或因此,優客工場在第一個項目落地的同時即宣布,已計劃在廈門集美設立第二個項目。

  優客工場品牌部相關負責人對觀點地產新媒體透露,在廈門布局的第二個項目已經啟動了,前期工作在開展中,預計今年9月份開業。

  張健也坦言,其發展前景雖是不錯的,但並沒有想象中容易。據其透露,目前廈門的“創客”效果其實都不算特別好,有的公司原來基礎比較落後,資源、人才層面都比較弱,要發展也比較艱難。谷歌、百度雖然進來了,但進展也是比較慢的。

  據《2015廈門市眾創空間發展白皮書》显示,在調查的55家眾創空間中,使用面積近10萬平方米,提供了8956個工位,但大部分都處於閑置狀態,工位使用率僅有51%。

  至於優客工場,張健表示,其在發展上算是比較靠前的,但最終能不能在廈門生存,目前言之尚早,最終還是要看它的產品,包括資源整合以及人才管理等等。

  規模訴求

  2015年4月17日,離職萬科的毛大慶首次對外公開其創業項目――優客工場,在一場聲勢浩蕩的發布會之後,優客工場便迅速進入了規模擴張。

  據官方數據显示,經過一年時間的布局,優客工場在全國已實現16個城市、40個項目的簽約,總面積18萬平方米、可設置2萬個工位,預計容納超過3000家企業在場所內辦公、社交和拓展市場及投融資渠道。

  優客工場品牌部相關負責人透露,在完成廈門首項目落地之後,成都項目也即將在6月13日舉行簽約儀式,這也是優客工場在成都的首個項目。除此之外,優客工場接下來還將在武漢(樓盤)、深圳(樓盤)、青島(樓盤)、煙台等城市實現布局。

  “到年底我們要實現2萬張桌子的布局,大概20個項目左右,今年下半年將迎來集中開業期。”該負責人坦言,優客工場布局迅速,今年會是快速擴張的一個年度。

  據其介紹,優客工場對每一個項目開業時間都有嚴格安排,基本是在硬裝修后3-6個月,但個別項目因為審批手續、或者工程進度等問題有可能提前或者推后。

  無論進入怎樣的市場,規模對企業來說始終是不懈追求,畢竟,沒有規模就無法保證市場市場佔有率,就無法掌握行業話語權。

  因此,在RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳看來,優客工場追求規模擴張是正常的。“如果在資本支持的情況下,它必須要迅速成長,用規模達到資本方對它的要求。”

  陳麗琳分析稱,資本的模式就是投了錢先佔領市場,達到一定的規模效應。因為蛋糕就這麼大,你的市場佔有率就代表了未來在資本界的估值。

  根據優客工場公布的消息显示,今年3月14日其完成約2億人民幣A+輪融資,估值近40億人民幣。

  而針對優客工場在規模效應上的追逐,毛大慶在廈門項目啟動儀式上引用的一句話或可總結。“今天不播種,將來怎麼會有收穫。”

  毛大慶認為十年以後,創業是會挖出金礦。如果在創業裏面淘出金礦來的,我們就是在淘金路上賣礦泉水和賣鍬的人。

  不過也有市場分析人士指出,資本方需要的肯定不僅僅舒模,能不能賺錢才是最重要的。而是創客工場的盈利模式也是目前被市場詬病最多的地方,顯然,若要說服投資者及市場,毛大慶最終還是要拿出一張盈利的報表。

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南京新房價格環比下跌0.1% 結束“21連漲”局面

南京新房價格環比下跌0.1% 結束“21連漲”局面

東方財經網 2017-01-21 22:14:37 來源:中國新聞網

中新網南京1月18日電(徐珊珊)1月18日上午,國家統計局發布了2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據显示,12月南京新建商品住宅價格環比下降0.1%,在連漲21個月後,南京新建商品住宅價格終現回落。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱,15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來,政策效果明顯,房價快速趨穩回落。

從環比看,一二線城市房價走勢總體趨於平穩,房地產市場持續呈現積極變化。初步測算,12月份一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平;二線城市新建商品住宅價格上漲0.2%,比上月回落0.2個百分點。三線城市房價總體略有上漲,市場繼續保持穩定。12月份三線城市新建商品住宅價格上漲0.4%,比上月回落0.4個百分點。

數據显示,在15個一線和熱點二線城市中,北京、上海等12個城市12月份新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.4個百分點之間;2個城市環比持平;廣州市環比上漲0.7%,但已連續三個月漲幅回落。具體到南京,南京新房價格環比下降0.1%,結束了此前連續21個月上漲的局面。

“12月份老盤被限價,眾多高價新盤的銷許難以得到批複。”究其原因,業內人士表示的干預促使市場降溫迅速,開發商面臨較大的庫存去化壓力,預計接下來樓市調控的成效會進一步顯現,而今年南京樓市表現將整體趨穩。

二手房方面,南京2017年第二周樓市認購133套、成交305套,與前一周相比,認購量下跌6成。數據显示,南京的二手房成交量已經連續4個月下降,在河西等熱門片區,有房源掛牌一個多月仍無看房量。

自“雙限”以來,南京調控政策不斷加碼。進入2017年,樓市調控依然發力從緊,南京官方10天內5次發聲嚴控樓市。(完)

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北京市2017年2月存量房網上籤約數據(按面積分)

北京市2017年2月存量房網上籤約數據(按面積分)

東方財經網 2017-03-14 21:59:06 來源:北京市住房和城鄉建設委員會

面  積 60m2以下 60~80m2 80~100m2 100~120m2 120~140m2 140m2以上
發布套數 3428 2432 2062 851 606 890
發布面積(m2) 163354.9500 166407.9100 184741.8200 92432.8200 78563.6800 192638.1300
成交套數 5024 3355 2814 1280 836 1321
成交面積(m2) 234709.0000 230352.5000 251464.7000 139238.7200 108172.6400 312279.0600

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福建將建立房地產監管信息系統 嚴打炒作哄抬房價

福建將建立房地產監管信息系統 嚴打炒作哄抬房價

東方財經網 2017-04-07 15:56:13 來源:東南網

原標題:福建將建立房地產監管信息系統 嚴打炒作哄抬房價

東南網4月7日訊(福建日報記者 潘園園 實習生 林弋翔) 針對一些城市住房價格上正快、存在炒作情況,省物價局日前出台《關於加強價格行為監管促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求嚴厲打擊住房價格炒作等價格行為,依法嚴格開展執法檢查,配合相關職能部門合力遏制人為因素造成的房價過快上漲勢頭,讓住房回歸其居住屬性,使房地產市場價格秩序得到規範。

“價格部門要主動承擔起應負的價格監管主體責任,採取有力措施,堅決抑制房地產價格炒作。”省物價局有關負責人表示,我省從嚴查處四類違規行為:新入市商品房未按規定實行“一房一價”明碼標價對外銷售;不按規定的內容和方式明碼標價,未在銷售場所顯著位置公示“一房一價”信息和房屋銷售過程中涉及的相關費用等;違反明碼標價規定,在標價之外加價出售房屋或收取未標明費用;房地產中介收費未按規定明碼標價。

同時,價格部門將嚴厲打擊各類價格欺詐行為,包括:利用虛假的或使人誤解的標價形式和價格手段,誘騙消費者或其他經營者與其交易;使用欺騙性、誤導性的語言、文字、圖片、計量單位等標價方式,欺騙、誘導他人與其交易;採取發布虛假銷售信息、向購房人虛假承諾、以虛假的認購手段營造樓盤旺銷的氛圍等手段,欺騙、誘導他人與其交易;採取虛構原價、虛構降價原因、虛假優惠折價、謊稱降價或將要提價等手段,欺騙、誘導他人與其交易;對外發布虛假房源和價格信息的其他行為等。

哄抬價格和串通漲價也將被執法部門嚴厲打擊。省物價局表示,將堅決查處並制止五種價格行為:捏造、散布漲價信息,哄抬房價;虛擬認購協議、簽訂虛假合同、內部認購后提價銷售、故意延期開盤囤房惜售;以捆綁搭售或附加條件等限定方式,強制或變相強制服務並收費;雇傭、縱容他人炒作房價;以聯手挺價、聯手提高房價、聯手維持等方式,相互串通,操縱市場價格,損害他人合法權益或造成商品房價格較大幅度上漲等其他行為。

據了解,我省將建立房地產企業和中介銷售價格監管信息系統,完善採集轄區內市場主體基本信息,形成監管工作信息庫,並在部門形成信用信息聯動共享。對通過虛構、造謠、傳謠以及惡意炒作來誤導消費者的企業、機構、媒體和個人,列入黑名單,移送有關部門聯合懲戒。

省物價局表示,下一步將組織對各地住房價格及各項政策措施貫徹落實情況進行跟蹤督導,對市場價格行為問題集中、市場反映較多的地區重點督查。同時建立全省通報制度,對監管不力、處置不及時的地區通報批評。

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一季度三線城市房價漲幅居首

一季度三線城市房價漲幅居首

東方財經網 2017-04-13 15:48:03 來源:人民網

一季度,全國樓市持續分化。

一線城市樓市受到持續調控的影響成交量下降,漲幅趨緩,而二、三線城市樓市仍然需求旺盛,三線城市取代一、二城市,一季度成為全國房價上漲的主力軍。

在全國樓市“需求旺盛,預期未改”的情況下,越來越多的二、三線城市也加入調控的行列。據不完全統計,自3月份以來,已經有超過50個城市出台或者加碼樓市調控政策。

三線城市漲幅居前

在持續的調控政策下,一季度,全國成交面積同比小幅下行,但絕對規模仍處歷史同期較高水平;百城均價保持上漲趨勢,累計漲幅持續收窄,但3月單月環比漲幅略有擴大,城市分化顯著。

一線城市受調控影響漲幅收窄幅度最大,據中國指數研究院的數據显示,一季度一線城市房價僅累計上漲 0.80%,較去年四季度收窄 1.3%,其中深圳房價自 2016 年 11 起已連續五個月環比下跌,今年一季度累計下跌 1.23%。

二線城市房價累計上漲 2.19%,較去年四季度收窄 0.70 %。其中,具備優良旅遊資源的海口、三亞一季度房價領漲百城,青島、揚州等地量價亦大幅上漲。而南京、蘇州等地因限價調控、限制高端項目入市致使價格出現小幅下調。

值得注意的是,由於春節行情,吸引大量投資和回鄉置業需求入市,推動三線城市房價整體上漲,一季度三線代表城市累計上漲 2.57%,在各線城市中漲幅最為突出,其中處於核心城市輻射圈範圍的這類三線城市依舊領漲,如中山、廊坊等。

中國指數研究院分析稱,在調控持續收緊背景下,預計未來一二線城市成交仍難見起色,價格整體平穩甚至部分城市下跌;而三四線城市在政策托底效應下,年內有望繼續保持回溫趨勢。

“限售”或將成標配

在樓市需求仍然旺盛的情況下,調控政策也在不斷升級,繼“限購”、“限貸”后,“限售”也升級為樓市調控的關鍵詞。

3月24日,二線城市中房價最高的廈門發布樓市調控新規,“新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易”。在廈門之後,先後有福州、青島、杭州、廣州、惠州、常州等城市加入到限售隊伍行列,截止發稿,限售城市已經增加到9個。

其中,廣東省惠州市還上調了限售的年限,自 4月9日起,在惠州新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產權證滿3年方可轉讓。

作為打擊投機性購房的利器,“限售”或將成為繼限購限貸后樓市調控的標配。業內資深分析師盧文曦認為:“限制銷售的做法主要對投資者心理上進行打擊,三年鎖定,如果市場下跌,高槓桿的投資者可能面臨‘吃套’的風險,不排除未來有更多的城市效法跟進。”

第一太平戴維斯簡可補充分析稱:“限售對自住需求影響不大,兩年或者三年的短期限制打擊的主要是投機性需求。”

除了“限售”外,近期出台調控政策的城市在不同層面上彌補了之前的政策短板,體現了“因城施策”的特徵,例如一、二線城市諸如北京、廣州、等地實行“認房又認貸”、“商住房”限購、“離婚一年內買房為二套”等,重在彌補政策的短板;而熱點二三線城市和一線城市的周邊城市則是加強社保年限和提高首付比例,為樓市降溫並進一步遏制投資性需求。

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