北京樓市已全面降溫 業內估下半年趨勢仍將持續

北京樓市已全面降溫 業內估下半年趨勢仍將持續

東方財經網 2017-07-05 22:37:17 來源:

樓市還是最好的投資品嗎?至少在今年上半年各家機構發布的數據上看,投資的需求已經被抑制:在多重調控政策的重壓之下,一二線城市的樓市已經出現全面降溫。業內人士預計,今年下半年,這樣的趨勢仍將持續。

北京地區交易額已經下降

上半年,全國樓市迎來了“史上最嚴”的調控政策。多地對於樓市的政策不斷加碼,不少一線城市迎來限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。一二線城市在3月調控后,數據逐漸開始反映出調控影響,網簽成交量持續走低,市場開始進入調整周期。而三四線城市雖然繼續高位運行,但整體漲幅被拉動下行。

中原地產發布的最新數據显示,從全國市場看,雖然上半年整體市場依然上漲了15%左右,但從成交結構看,一二線城市佔比明顯減少。以北京(樓盤)為例,在過去的2017年上半年,新建商品房住宅簽約901億,簽約住宅套數為13469套,同比跌幅達到了43.7%。二手房住宅上半年合計簽約87601套,同比跌幅達到35.4%。

偉嘉安捷的數據显示,受此影響,6月份北京地區二手房貸款市場成交量環比上月再下跌15%左右,在經歷幾個月的連續下跌態勢后,購房人貸款需求及銀行貸款環境的收緊使得成交量進一步呈現“冷卻”態勢。

偉嘉安捷企劃部經理吳昊表示,目前包括北京在內的一線城市,成交和房屋價格水平都出現了企穩回落,購房人出手入市的意願逐漸降低。

此外,上半年土地的平均溢價率相比2016年也有所下調。在一系列約束性政策下,地王出現數量有所減少。數據显示,武漢(樓盤)、北京、南京(樓盤)、合肥(樓盤)、天津(樓盤)、重慶(樓盤)、上海(樓盤)、蘇州(樓盤)等城市在2017年的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。

樓市政策或將再加碼

“熱點的一二線城市全面進入調控周期,房價漲幅明顯收窄。”中原地產首席分析師張大偉預計,從趨勢看,四季度房地產銷售數據的漲幅很可能降到個位數。

張大偉認為,一二線城市已經基本完成去庫存任務,預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下,房地產調控持續加碼。從市場走勢看,一二線漲幅回落已經出現,預計很快在三季度出現環比下行,三四線城市依然會在投資需求推動下,有輕微上漲的表現。整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。

吳昊也認為,在管控力度嚴格,銀行信貸收緊的環境下,市場的“低溫”將持續至下半年三四季度,短期內不會出現明顯的大幅回升。

不僅如此,儘管現在不少城市已經進入“五限時代”,但業內人士認為,全國樓市的調控政策仍將繼續加碼,調控城市數量也將繼續增加。

張大偉認為,一二線城市已經出現了環比下行,雖然三四線城市繼續高位運行,但整體漲幅被拉動下行。“從去庫存政策看,預期2017年整體三四線樓市政策將依然平穩寬鬆。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務,預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下,房地產調控持續加碼。”

  (出處:華龍網 2017年07月05日)

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青島上半年土拍成交量創4年新低 二級市場成房企拿地主渠道

青島上半年土拍成交量創4年新低 二級市場成房企拿地主渠道

東方財經網 2017-07-05 22:37:17 來源:

在“強者恆強、弱者漸弱”的生存法則下,通過做大規模實現突圍已成為房地產行業的共識,而優質的土地儲備規模則是房企比拼的重要籌碼。隨着北上廣深等一線城市及杭州(樓盤)、南京(樓盤)等熱門二線城市拿地門檻越來越高,在年初成功躋身“國家中心城市”的青島(樓盤)吸引了不少實力房企的關注,然而,今年上半年青島土地市場成交並不火熱。

7月3日,青島銳理機構發布了青島市上半年土地市場數據。數據显示,上半年青島市土拍市場成交商住用地56宗、2592畝,這一成交數據創下自2013年以來同期的最低值。與此同時,數據還显示,上半年房企通過二級市場獲得土地超過5000畝,遠超招拍掛市場。二級市場成為房企在青島拿地的重要渠道。

“開發商去年銷售情況不錯,土儲不足,補貨意願強烈。”青島銳理機構總經理馬光明告訴《每日經濟新聞(博客,微博)》記者:“在住建部和國土部聯合發文要求嚴防地王的背景下,青島目前也還在探索不出地王、合理引導市場預期並穩定房價的土地出讓機制,因此導致了上半年土地的低位供應。”

商品房待售面積持續下降

青島銳理機構的數據显示,上半年青島土地招拍掛市場共供應商住用地64宗、3541畝,成交56宗、2592畝,其中8宗地在出讓公告發布后被國土部門中止出讓。

而在銷售和庫存端,青島市統計局數據显示,1-5月份,青島市商品房銷售面積555.7萬平方米,同比增長34.3%;銷售金額548.9億元,同比增長49.8%。以此粗略計算,青島市商品房月均去化約110萬平方米。

此前的4月初,青島市統計局曾公布了全市商品房待售面積數據,至3月末待售面積為644.9萬平方米,較2月末減少23.4萬平方米,待售面積持續下降。以此計算,青島市商品房庫存去化周期大約在6個月左右。

以此來看,青島市的商品房庫存並不寬裕。根據青島市統計局數據計算,前5個月,青島市商品房銷售均價為9878元/平方米,較去年同期的8855元/平方米上漲了11.6%。而國家統計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數也显示,5月份,青島房價同比上漲11.4%,呈溫和上漲趨勢。

“目前,房企和購房者大多看好青島房地產市場,如果不加限制直接供地,必然會出現地王現象,勢必會進一步擾亂市場預期,很有可能會造成房價失控。”馬光明告訴記者。

此前的4月21日,青島市在出讓5宗地塊時曾出台“限地價、競房價”政策,並要求競買人須為2016年度世界品牌500強;更早前的一次土地出讓公告中,還曾要求競買人須位列“2016中國电子信息百強企業”前30位。馬光明認為,這些抬高出讓門檻的做法,目的就是要防止出現地王,嚴防高價地擾亂市場預期。

下半年或加快供應速度

招拍掛市場的土地低位供應,一些開發商被迫轉戰二級市場,通過收併購等方式曲線拿地。

銳理機構數據显示,上半年青島土地二級市場交易案例約20宗,涉及商住用地面積超過5000畝,遠遠超過招拍掛市場2592畝的成交数字。《每日經濟新聞》記者梳理髮現,恆大上半年在青島至少有4筆收購,涉及土地面積近2000畝。此外融創、綠地、新城、中駿置業、榮盛等房企也都有“斬獲”。

值得注意的是,近年青島在加大閑置土地清理整頓工作。2013年青島曾公布第一批閑置土地名單,並無償收回10宗735畝閑置土地;2014年青島公布了第二批閑置土地名單共涉及22宗。

控制一級市場供地節奏是否與盤活存量土地資源有關?對此,馬光明並不認同。他認為,青島其實也想通過加快土地供應節奏和規模以與銷售相匹配,但目前來看,青島還在探索如何在加快土地供應節奏的同時避免出現地王的土地出讓機制。

4月下旬,青島曾發布了49宗預公告商住用地,面積3133畝。到目前為止只有4宗土地正式出讓,這也意味着下半年將有近3000畝商住用地集中上市。銳理機構發布的近幾年青島市土地數據也显示,下半年是土地集中出讓和成交的高峰期。

“如果上述出讓計劃得到落實的話,下半年青島土地一級市場將會加快供應速度。”馬光明告訴記者。

  (出處:每日經濟新聞 2017年07月05日)

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金地前五月銷售增長60%至703億 單月拿地126億

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東方財經網 2017-07-05 22:37:18 來源:

和訊房產消息7月4日,金地(集團)股份有限公司發布公告稱,2017年6月公司實現簽約面積89.8萬平方米,同比上升60.73%;簽約金額185.9億元,同比上升91.83%。

和訊房產查閱公告獲悉,2017年1-6月,金地累計實現簽約面積375.0萬平方米,同比增長29.71%;累計簽約金額703.4億元,同比增長60.03%.

公告显示,2017年7月-8月,公司有新推或加推盤計劃的項目包括東莞(樓盤)藝境水岸、東莞城南藝境、東莞湖山花園、東莞湖山大境、廣州(樓盤)香山湖、佛山(樓盤)瓏悅、昆明(樓盤)悅天下、珠海(樓盤)格林泊樂、煙台(樓盤)格林世界、青島(樓盤)悅峰、青島匯豪觀邸、天津(樓盤)藝城華府、上海(樓盤)世家、南京(樓盤)風華雅居、揚州(樓盤)酩悅、常州(樓盤)天際、武漢(樓盤)湖山境、武漢天悅、武漢悅江時代。

同時還有鄭州(樓盤)鉑悅、鄭州格林小城、西安(樓盤)褐石公館、瀋陽藝境、瀋陽鐵西檀府、瀋陽錦城、瀋陽悅峰、大連(樓盤)檀境、大連自在城、金華(樓盤)江南逸、杭州(樓盤)大運河府、紹興(樓盤)自在城、寧波(樓盤)風華東方、嘉興(樓盤)都會藝境、淮安(樓盤)金地中心、上海九亭中心、廣州蘭亭盛薈、武漢蘭亭盛薈、武漢蘭亭榮薈、長沙(樓盤)蘭亭灣畔、株洲(樓盤)都市蘭亭、長沙疊彩蘭亭、太原(樓盤)西區、昆明蘭都薈、崑山(樓盤)可逸蘭亭、崑山蘭亭御園等。

土地方面,金地新增9宗土地,分別位於重慶(樓盤)、天津、西安、太倉(樓盤)、青島、杭州、紹興、瀋陽、滁州(樓盤)等地,新增建築面積270.19萬平方米,成交總價126.60億元。

  (出處:和訊房產 2017年07月05日)

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山東濰坊一房產中介服務部被取消網簽資格

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東方財經網 2017-07-05 22:37:23 來源:

4日,記者從濰坊市住建局獲悉,近日,該局對一家房產中介服務部做出取消其存量房買賣合同網簽資格的處罰決定。據了解,該房產中介服務部被處罰的原因是,為一家沒有辦理備案手續的房產經紀機構辦理存量房買賣合同網上籤約業務,造成了嚴重後果和惡劣影響。

據了解,近期,濰坊市住建局接到群眾投訴,坊子區金成房產中介服務部為未辦理備案手續的房地產經紀機構奎文區梨園鼎盛房產諮詢中心辦理存量房買賣合同網上籤約。經調查,情況屬實,且造成了嚴重後果和惡劣影響。按照《房地產經紀管理辦法》(住房和城鄉建設建部第8號令)有關規定,經研究決定,對該經紀機構採取以下行政管理措施:一、將本次違規行為記入機構信用檔案;二、收回網簽密鑰,取消存量房買賣合同網簽資格。

記者了解到,這是近兩個月來,濰坊市住建局處罰的第二家房產中介。5月8日,濰坊市住建局接到投訴,濰坊萬乘地產營銷策劃有限公司在代理出售一市民位於奎文區民生東街366號盛世豪庭房屋的過程中,在買賣雙方解除合同、濰坊萬乘地產營銷策劃有限公司退還中介費的情況下,未及時從存量房網簽系統上撤銷該房屋買賣合同,導致該市民無法重新與新的購買人簽訂網簽合同,侵犯了房產人合法權益。

最終,濰坊萬乘地產營銷策劃有限公司的違規行為記入信用檔案;同時該公司存量房買賣合同網簽資格被暫定30日。

濰坊市住建局相關負責人表示,特此通報,希望各房地產經紀機構引以為戒,嚴格遵守有關規定,誠信合法依規經營,切實維護買賣雙方合法權益。

  (出處:齊魯晚報網 2017年07月05日)

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重慶市主城區2017-2021年計劃供應宅地9.5萬畝

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東方財經網 2017-07-05 22:37:25 來源:

7月4日,重慶市公共資源交易網發布重慶市主城區住宅用地供應中期規劃及三年滾動計劃,自公布之日起實施。

觀點地產新媒體查閱了解到,2017-2021年,重慶主城區計劃供應住宅用地9.5萬畝,充分保障今後五年主城區各類住宅用地需求。

2017-2019年計劃供應5.8萬畝(其中:2017年1.8萬畝,2018年2萬畝,2019年2萬畝);2020-2021年計劃供應3.7萬畝。

在此之前,重慶市國土局曾於3月31日發布了關於2017年度住房供應計劃。2017年重慶市計劃供應住房用地38000畝,其中:計劃供應商品住房用地36000畝;計劃供應保障性住房用地2000畝。

  (出處:觀點地產網 2017年07月05日)

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多地樓市“限價”政策再升級一二線城市進入降溫周期

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東方財經網 2017-07-05 22:37:24 來源:

距離北京“317”調控新政已過百日,各地對於樓市的約束政策仍在持續加碼。

6月29日,長沙市發布《長沙市商品房銷售價格明碼標價監製操作規程》強調,長沙市的商品住房項目申請預售許可證,價格比照2016年10月份的均價來確定;無獨有偶,此前廊坊市、鄭州市也出台過類似規定。

中原地產首席分析師張大偉7月4日在接受《證券日報》記者採訪時表示,整體來看,在前期各類樓市調控政策加碼背景下,“限價”等政策也在持續收緊,預計大部分城市都將比對2016年10月份的價格來執行限價政策,這也意味着對於很多城市來說,後續將有明顯的政策加碼可能性。

作為全國各地最為矚目的城市之一,北京樓市成交量更是“退燒”明顯。偉業我愛我家集團市場研究院提供的數據显示,2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽16332套,環比下滑48.6%,同比下滑38.6%。2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套,環比減少36.5%,同比減少35.8%,北京二手房網簽量結束了自2014年上半年以來,連續增長的態勢。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉昨日預計,隨着交易量的持續回落,北京二手房房價跌幅有可能超過10%,並且三季度開始,將看到北京二手房價下跌的區域和跌幅進一步擴大。

張大偉告訴記者,從全國數據來看,市場整體漲幅開始加速放緩的原因,主要是一二線城市房價已出現了環比下行,雖然三四線城市房價繼續高位運行,但整體漲幅被拉動下行。從趨勢上看,2017年第四季度,房地產銷售數據漲幅很可能會降低至個位數,與此同時,一二線城市進入調控政策抑制下的降溫周期。

  (出處:證券日報 2017年07月05日)

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東方財經網 2017-07-05 22:37:26 來源:

7月4日晚,上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊。

觀點地產新媒體查閱公告,浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊,東至規劃一路,南至科農路,西至A3-05地塊,北至A3-05地塊,總土地面積6.5萬平方米,容積率為2,保證金1.45億元。

嘉定區為嘉定新城E17-1地塊,東至合作路,南至德茂路,西至雲谷路,北至雙丁路,總土地面積2.85萬平方米,容積率為2.5,保證金8480萬元。

值得注意的是,上述兩宗地塊土地用途均為租賃住房,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

  (出處:觀點地產網 2017年07月05日)

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央行連續9日暫停公開市場操作 資金寬鬆狀況逐漸收斂

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東方財經網 2017-07-05 22:37:28 來源:

5日早間,央行公告稱,目前銀行體系流動性總量處於較高水平,不開展公開市場操作,為連續第九日暫停操作。今日到期的900億元逆回購實現自然凈回籠。業內人士認為,月初資金面寬鬆,料央行將繼續開展“削峰填谷”操作,近期公開市場操作將以凈回籠為主,而隨着央行累計凈回籠效應顯現,資金面寬鬆狀況將逐漸收斂。

6月下旬以來,央行公開市場操作轉向凈回籠。據公開數據,6月21日至7月4日,央行通過公開市場操作渠道已累計實現凈回籠6600億元,已將6月中上旬通過逆回購和MLF凈投放的流動性全數收回。不過,跨季后,季節性擾動消退,加之月底財政存款釋放釋放了一定的流動性,使得資金面仍維持寬鬆局面。

7月4日,昨日銀行間回購市場上,主要期限回購利率繼續走低,印證央行對流動性總量較高的說法。質押式回購利率方面,昨日隔夜、7天回購利率分別大幅下行8BP和16BP至2.69%、3.09%,稍長期限的14天回購利率小漲4BP,21天和1個月品種則下行5BP、9BP,2個月及更長期限品種有所上行。

交易員稱,昨日市場資金面保持寬鬆,早盤即有銀行和農信社融出大量資金,供給增多,機構融入需求很快得到滿足,到尾盤已堆積了不少的減點賣盤。

市場人士指出,跨季后,資金面更趨寬鬆,OMO凈回籠的影響暫有限,預計央行仍將保持凈回籠操作。而隨着央行累計凈回籠效應顯現,資金面寬鬆狀況將逐漸收斂。另外,7月上旬有較多逆回購和MLF到期,下半月則面臨企業季度繳稅的影響,料資金面將逐漸回歸鬆緊平衡態勢。

  (作者:張勤峰)  (出處:中國證券報 2017年07月05日)

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40家房企舉債近3700億元 明年現償債高峰期

40家房企舉債近3700億元 明年現償債高峰期

東方財經網 2017-07-05 22:37:26 來源:

銷售回款放慢的路上,是即將到來的償債高峰期。

《證券日報》記者根據同策諮詢研究部統計的數據獲悉,2017年上半年,40家典型房企融資額達3689.38億元人民幣,直逼3700億元。

值得關注的是,公司債已經連續收緊8個月,在此期間,同策諮詢監測的40家典型房企中鮮有企業拋出過去動輒上百億元大手筆的融資計劃,但6月份,這40家房企融資額度超過1131億元,環比2017年5月份的604.92億元上漲87.08%,幾乎翻倍。

對此,有業內人士認為,調控高壓下,儘管典型房企項目布局城市分散,融資能力強,有應對調控周期的優勢,但5月份以來,銷售回款已經放緩,要想抗住接下來的市場轉冷和償債壓力,不得不開始大量儲備“糧食”。

多位業內分析師也表示,從房企債務端來看,典型上市房企存量債務期限大多為2年-3年期,因此,過去兩年發行的大規模債務融資將在明後年集中兌付。屆時,若銷售回款難以到位,將有一些房企會被迫退出房地產市場。

上半年舉債近3700億元

據同策諮詢研究部統計显示,今年上半年,40家房企融資3689億元,其多來自境內銀行貸款、境內再融資、信託貸款、中期票據、海外融資、委託貸款和公司債等渠道。

同策諮詢研究部研究員張吉輝表示,自2016年11月份以來,房企境內發行公司債渠道收緊,公司債的額度大幅下降,但40家典型房企的融資總額度仍能保持每月略增的趨勢,而且今年6月份單月融資額突破千億元,這是自2016年9月份以來融資總額再度突破千億元的表現。

張吉輝稱,房企作為資金密集型企業,對資金持續性的需求和外部環境的收縮可能導致了股權融資金額自4月份以來的持續上漲。

從近幾月以來的數據可見,通過出讓項目權益進行股權融資的房企中不乏龍頭房企的身影。然而,出讓股權(有可能是明股實債)等於出讓部分未來收益,且資管、信託、私募基金的融資成本相對來說更高於市場化的融資成本。

值得一提的是,由於境內融資渠道受阻,尤其公司債難以放行,房企海外融資猛增。

據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統計數據显示,2017年至今,房企海外融資達148.75億美元,與2016年上半年的75.6億美元相比,同比上漲97%,同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。

更重要的是,張吉輝認為,在境內去槓桿,境外美元進入加息通道的經濟大背景下,房企依舊獲得高額融資,這意味着創新融資方式(包括其他債權融資和新型股權再融資方式)已經成為大部分房企融資的主要方式之一。

張吉輝稱,以6月份已披露數據來分析,創新融資方式所籌集資金佔6月份融資總額的一半以上(50.93%);而40家上市房企6月份整體融資成本已抬升至5%以上,更甚者達到6%以上。其中,海外融資成本受美元加息的影響明顯,較5月份以來利率整體上浮。目前,境內境外融資環境均不寬鬆,債權融資成本境內外同時提高,並且相差無幾。

然而,更大的壓力不是融資成本的上升,而是明後年將至的償債高峰期。

明後年將出現償債高峰期

有統計數據显示,2015年下半年以來,基於公司債發行門檻低、融資成本低等優勢,公司債發行規模猛增。2015年全年房企發行公司債規模高達4302億元,其中下半年佔比達到95%,2016年前7個月,已累計發行5760億元,超過去年全年水平。

而這些債務將在未來兩年進入集中兌付期。

廣發證券房地產分析師樂加棟預計,20 18年―2019年,樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點,兌付規模將分別高達3375億元和4474億元。當然,需要指出的是,大型房企憑藉更高的銷售回款額度以及更加穩健的財務水平,在融資方面將更具備優勢。因此,真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

更重要的是,2016年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域,大量的表外融資使得房企槓桿水平存在被低估的現象,這意味着明後年房企的償債壓力比想象中更大。

長江證券房地產分析師蒲東君也表示,由於債務“期現結構”的原因,房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務償付能力來看,貨幣資金覆蓋率長期處於1倍以上,最高可達3倍以上,意味着房地產企業結餘大量在手現金,短期沒有償債壓力。但是從長期來看,由於2014 年至 2016 年,房地產企業發行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長期債務工具,將在 2017年下半年陸續迎來兌付期。

“大筆舉債擴張的中小企業,高價拿地的企業,甚至項目布局城市不均衡的房企都將面臨高槓桿運營帶來的償債壓力,甚至有些房企將遭遇‘生死劫’,預計今年下半年,為了生存或者減壓,房企的併購案將更多。”另有分析師向本報記者如是表示。

(來源:證券日報)

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深入紮實整治金融亂象 穩定房地產市場

深入紮實整治金融亂象 穩定房地產市場

東方財經網 2017-07-25 23:53:08 來源:

據新華社電 中共中央政治局7月24日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。主持會議。

會議強調,做好下半年經濟工作,要堅持穩中求進工作總基調,更好把握穩和進的關係,把握好平衡,把握好時機,把握好度。要保持政策連續性和穩定性,實施好积極的財政政策和穩健的貨幣政策,堅持以供給側結構性改革為主線,適度擴大總需求,加強預期引導,深化創新驅動,確保經濟平穩健康發展,提高經濟運行質量和效益;確保供給側結構性改革得到深化,推動經濟結構調整取得實質性進展;確保守住不發生系統性金融風險的底線。各方面要努力工作,保持社會大局穩定,盡職盡責為黨的十九大召開創造良好環境。

會議強調,要堅定不移深化供給側結構性改革,深入推進“三去一降一補”,緊緊抓住處置“殭屍企業”這個牛鼻子,更多運用市場機制實現優勝劣汰。加大補短板力度,改善供給質量。要积極穩妥化解累積的地方債務風險,有效規範地方舉債融資,堅決遏制隱性債務增量。要深入紮實整治金融亂象,加強金融監管協調,提高金融服務實體經濟的效率和水平。要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。要穩定外資和民間投資,穩定信心,加強產權保護,擴大外資市場准入,增強營商環境對投資者的吸引力。要高度重視民生工作,积極促進就業,切實幫助困難群眾解決生產生活中遇到的困難和問題。

  (出處:新華社 2017年07月25日)

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