北京樓市調控升級 實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%

北京樓市調控升級 實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源:

3月17日下午,北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會,據此北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外,企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個人,按照本市限購政策執行。

對於北京樓市調控再次升級,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,北京此次出台認房又認貸政策符合預期,因為此前上海在調控樓市的時候也是採取了此類做法。當時上海樓市的管控效果相對比較好,至少對於一些有過購房經歷的人來說,在上海重新購房,普通住房需要按照五成首付,而非普通住房則需要七成。所以對於這個政策內容來說,北京也在积極做學習。從北京的此類政策來看,二套房的首付比例提高到了六成,這個管控的內容是比較嚴厲的。所以對於一些有換房需求的人來說,實際上購房的約束就增加了,購房自然會更加理性。

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上海樓市“限價”第150天:賣方覺得“割肉”民眾仍無力買單

上海樓市“限價”第150天:賣方覺得“割肉”民眾仍無力買單

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源:人民網

“現在預售證不好批了,你想單價賣8萬?批不了。”一位滬上開發商的總經理向記者說道。

“那如果一直批不下來呢?”

“那就多跑幾趟,多磨一磨,只能降低心理預期的價格,總不能不賺,也不能不開,少賺一點。”這位總經理認為:“買房的時機到了。”

據人民財經走訪了解,本月初,位於炙手可熱的上海紅橋區的萬科天空之城項目開盤,均價為每平方米60000元,網房備案價為每平方米54300-65100元。去年底,市場傳出該項目報價將達到每平方米8萬元,由此看來,價格“縮水”了不少。

而這已經是上海再次啟動“限價令”的第150天了。自去年10月8日起,上海全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核(包括預售許可和現房銷售備案),對上市房源定價不合理的,堅決予以調整。

難產的預售證

多位上海的開發商向人民財經表示,“預售證越來越難拿到了”。

從供應數據上,也可以看出新房的供給處於歷史地位。根據上海鏈家提供的數據,3月以來,上海一手商品住宅新增供應量僅有14.98萬平方米,這與樓市低迷的2012年同期水平大抵相當。

龍湖地產上海區域內部人士向記者透露:“上海對新開樓盤實行嚴格的指導價,會參考周邊二手房的售價,在此基礎上再做調整。”

多位開發商內部人士稱,原本打算去年底開盤的項目,由於預售證審批不下來而延期開盤。

這是一場博弈。旭輝地產總裁林峰認為:“我們在看項目的利潤率有沒有達到我們的標準,另外,也看控價的幅度,幅度差異不大的,就認了,幅度差異不大的,就繼續再與溝通。畢竟,對於大型開發商來說,不能停止拿地,也不能停止售樓。”

位於上海嘉定區的某樓盤原本打算將單價賣到8萬以上,也預計去年年底入市。但是,已過3月,該項目尚未取得預售證。

已經取得預售證並且順利開盤的萬科天空之城選擇的是“妥協”,其項目負責人稱:“均價6萬元,還在預期心理範圍內,現在市場平穩了,價格也較為平穩。”

同時,人民財經也注意到萬科天空之城的開盤“低調而謹慎”,開盤前,不僅沒有進行大規模的廣告宣傳,開盤后,也改變了以往的排號方式而直接採取搖號方式選定客戶。

此外,其置業顧問告訴記者:“開盤前,我們和客戶進行了多輪的溝通,包括詢查其購房資格、持有資金等,開盤后通知的客戶都是符合條件的,並且,客戶需要在規定的一周時間內付清首付款。”

房價真的降了嗎?

隨着“限價令”的嚴格執行,不少開發商讓利跑量,感嘆稱“買房的時機到了。”

但是,受訪的多名市民表示:“開發商覺得賣6萬已經割肉了,但是,賣6萬也買不起。”

以萬科天空之城為例,其均價每平方米6萬元已經屬於區域內的高位。去年,同屬於上海虹橋區的正榮府項目,一期開盤價約為每平方米30000元,而目前其單價已經達到每平方米58000元,一年之間上漲了93%。

“限價”之下,上月開盤的路勁・上海派三期再次遭到“排隊買房”,總價220萬,68平方米的小戶型被稱為上海剛需族最後的“落腳地”,其開盤單價每平方米33000元被稱為“稀缺”價格。儘管如此,路勁・上海派一期售價為每平方米16500元,在交房時還曾遭到一期業主維權,而如今,其三期售價已經上漲整整2倍。

由此看來,“限價令”確實使得新房售價平穩上漲,防止了“大漲大跌”的現象,但是,上海樓市距離降價還很遠。

目前,上海樓市成交量已經連續下降。中原地產最新統計數據显示,上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米,環比減少6.7%,同比下滑49.1%,這一數值也是6年來同期最低。

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北京樓市迎來供應“小陽春” 二手房現回暖跡象

北京樓市迎來供應“小陽春” 二手房現回暖跡象

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源:新京報

 

隨着天氣轉暖,北京樓市迎來供應“小陽春”。有機構數據显示,3月北京將有23個住宅入市,因受到土地供應影響,未來月均約20個項目入市量也將成為極限。目前,有項目貼着價格“底線”低調入市,有項目選擇“雪藏”,商住樓因為不確定的政策風險,加緊出貨,而二手房市場已現回暖跡象。

新盤緊貼價格“底線”入市

近期北京入市的項目中,不乏一些當年高價地的代表。業內人士表示,高成本帶來的資金壓力使這些項目推盤較為积極。不過,一些項目因為預售價格受限,貼着價格的“底線”入市。

位於大興黃村的綠地高端產品系海珀雲翡項目於近期開盤,目前主推戶型為102平方米兩居、135平方米三居。該項目是綠地在2016年2月以39億元的價格獲得,摺合樓麵價4.7萬/平方米,當時創下區域內地價最高紀錄。記者在北京市住建委的官網上看到,該項目於1月取得預售許可證,價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。當時有分析稱,該地塊的樓麵價超過區域內在售物業價格,預期銷售單價達8萬以上。

有消息稱,位於中央別墅區孫河板塊的景粼原著140平方米三居戶型即將入市。景粼原著銷售人員表示,項目目前處於意向登記階段,具體開盤時間、均價未定。不過,記者在北京市住建委官網上看到,景粼原著去年12月取得了預售許可證,6、7、8、9、14、15號樓擬售價格在7.1萬-8.8萬元/平方米。而景粼原著項目去年10月銷售審批均價已超9萬元/平方米,其中32號樓5套房源審批價格已超過13萬元/平方米。

豪宅 “雪藏”

記者查閱北京市住建委官網發現,2017年至今,北京只有11個項目取得商品住宅預售許可證。中國中央別墅區發展研究院創始人劉東認為,“9・30新政”之後,市場“限購、限售、限價、限簽”特徵明顯。“目前想入市的項目很多,但從土地成本看,很多項目不想賣,一賣就賠,因為政策對價格有限定,這對開發商而言比較尷尬。”劉東認為,北京市場的開發商資金方面基本不存在問題,可以扛過一陣子再說。即便資金有問題,開發商也可以與其他企業合作開發或轉手。

亞豪機構市場研究部總監郭毅表示,有部分開發商因地塊較好,並不着急推貨,而是希望打造產品附加值,讓項目獲得更高溢價。

不過,在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來,項目“死扛”的不確定也在加大。今年自住型商品房供應加大,未來整體房價走勢還不確定。隨行就市,制定合理價格,甚至打折出售可能更合適,“調控放鬆後房價上漲,這是老的思考邏輯,未來未必是這一市場規律。”胡景暉說。

商住搶“上市”

目前,一些產品線豐富的開發商,將銷售的重點放在商住類產品上。

據亞豪君岳會統計數據显示,3月入市的23個項目中,商辦類項目多達10個,包括中國鐵建・原香匯、天健廣場、首創中心・天閱公館等,售價每平方米從2萬元到8萬元不等。

對此,亞豪機構副總經理任啟鑫認為,自去年通州雙限后,北京市商辦物業全面調控的風聲不斷,而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是將這一類型產品推上風口浪尖,收緊調控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元,占商品住宅銷售額超過三成的比重,一旦商住調控祭出,對於房企來說將是巨大打擊。因此,自2月中旬商辦集中入市的趨勢開始顯現,而3月份商辦項目“搶入市”的現象更加明顯,這或將成為商辦產品“最後的盛宴”。

二手房出現回暖跡象

進入3月,隨着春節假期的遠去,北京二手房交易量開始回升,市場出現回暖跡象。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年3月上旬(3月1日-3月10日),北京全市二手住宅共網簽6166套,與2月上旬同期相比增加40.1%,同比2016年3月上旬下降19.7%。

對此,胡景暉認為,3月市場的爆發,主要是春節1、2月擠壓需要的集中釋放。不過,僅以目前的市場來判斷“小陽春”還為時尚早,還要看3月份整體交易量及4月份的變化。

胡景暉表示,與2016年同期相比,如今北京二手市場的基本環境已然改變,去年的政策為鼓勵去庫存,所以去年3月北京二手住宅網簽量創下了近幾年的新高。如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落。雖然今年3月市場熱度較2月有所提高,但仍不及去年。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

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東方財經網 2017-03-18 07:55:18 來源:證券時報

  廣州深夜出台限購政策:本市戶籍單身限購1套 非戶籍社保3年變5年

  e公司訊,3月17日晚,廣州市人民政府辦公廳發布通知,進一步完善住房限購政策。本市戶籍居民家庭繼續執行限購2套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)的政策;本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的,在本市限購1套住房,非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

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北京二套房首付比例升至60% 非普通自住房提至80%

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東方財經網 2017-03-19 08:32:29 來源:中證網

  北京二套房首付比例升至60%

  □本報記者 彭揚

  3月17日,北京市住建委出台樓市調控新政。其中,進一步提高了二套房貸最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同時,降低住房貸款期限,將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

  專家表示,北京調控政策趨於嚴厲,說明對於近期房價管控會繼續強化,各地對於房地產市場的調控不會懈怠,政策收緊的大環境逐步形成。“北京此次出台認房又認貸政策符合預期,此前上海在調控樓市的時候也採取了此類做法。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,北京二套房首付比例提高到六成,該管控內容較為嚴厲。

  中原地產首席分析師張大偉認為,最近幾個月,樓市出現了二手房價格上漲速度明顯超過新房的現象,新建住宅限價嚴格約束了價格上漲。此次調控新政出台,首當其沖影響的就是二手房市場。該政策提高了改善需求門檻,對目前北京市場二手房交易中非普通住宅影響較大。

  廣發地產研究團隊表示,3月以來,杭州、南京、南昌等重點城市二次調控密集出台,一些房價上漲過快的三四線城市也開始進行調控,包括環北京地區等處於核心城市圈外延的衛星城市。

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北上廣深集體“認房又認貸” 或有更多城市跟進

北上廣深集體“認房又認貸” 或有更多城市跟進

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源:北京青年報

 

繼北京前日發布樓市調控升級方案之後,石家莊、鄭州、廣州、長沙也先後發布了對本地樓市的調控新政。近半個月以來,據不完全統計,已經有22個市、區、縣出台了新一輪樓市調控新政。業內人士認為,北京樓市限購是新一輪樓市限購的高潮,預計後續有更多熱點城市跟進加碼調控,其中“認房又認貸”模式或被一些熱點城市推行。北京青年報記者注意到,在廣州也實行“認房又認貸”后,北上廣深一線城市集體進入“認房又認貸”時代。

長沙、石家莊加入限購行列

前日下午,緊隨北京之後,去年“930”政策收緊密集潮中沒有加入限購大軍的石家莊發布了收緊樓市的政策。這被業內人士認為是對北京樓市限購升級的一個聯動和回應。

石家莊發布《關於加強房地產市場調控的意見》明確:首套房商貸首付比例不得低於30%;二套房商貸首付比例不得低於40%;非本市戶籍居民暫不得購二套房,購買首套房須提供兩年內連續繳納12個月及以上個稅納稅證明或社保繳納證明等系列措施,適用範圍為長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

昨日,此前樓市相對還平穩的長沙也加入了升級調控的隊伍,新政策從3月18日起執行。新政策規定:暫停對在限購區域內已擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房;無住房的非本市戶籍家庭限購一套住房;首套房首付比例不低於30%。

新政還要求,湖南省外戶籍家庭憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購一套新建商品住房。補繳、補辦個人所得稅納稅或社會保險繳納的證明不予認可。

與大多數城市的限購政策相同,長沙在新政中也強調了實施差別化住房信貸政策。新政規定,對在限購區域內購買商品住房申請商業性個人住房貸款的購房家庭:購買首套商品住房首付比例不低於30%;擁有一套住房且相應貸款已結清的戶籍家庭購買第二套商品住房,首付比例不低於35%;擁有一套住房且相應貸款未結清的戶籍家庭購買第二套商品住房,首付比例不低於45%;暫停發放第三套及以上住房的商業貸款。

廣州、鄭州等地同日加碼樓市調控

前日晚間,廣州、鄭州也發布了加碼樓市調控的政策。鄭州宣布,凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。這就堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

廣州發布的新政也明確採取“認房又認貸”的規定,對於在廣州無房但有房貸記錄的,採取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施;同時提出了楓州戶籍居民家庭需要5年個稅繳納證明或社保繳納證明,並不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房等政策。至此,北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策。從去年國慶期間多數核心城市重啟調控,到如今半年內調控再度升級,中國的房地產市場又進入到了新一輪史上最嚴格的調控周期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,在北京之後,包括石家莊、廣州和鄭州相繼出台政策,說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟,這也標志著在去年“930”新政的基礎上,新一輪的加強版的限購政策開始啟動,體現了今年對於熱點城市房地產市場穩定的重要導向和思路。北上廣深“認房又認貸”的思路,對於一些房價管控有壓力的二線城市,具有借鑒意義。

嚴厲打擊“首付貸”等違規行為

在各地紛紛加碼樓市調控的政策中,北青報記者看到,各地都加強了對樓市違規行為的打擊。

比如,廣州的樓市新政中提到,商業銀行、小額貸款機構、互聯網金融機構、信託投資公司等各類金融業務經營者,不得對購房首付款發放貸款或變相發放貸款。嚴厲查處房地產市場違規行為,從嚴查處各類住房騙購行為,對提供虛假購房資料騙購住房的,不予辦理房地產登記。

長沙的樓市新政中提到,要嚴格預售審批。凡漲價、未進行價格備案的項目不批准預售。繼續開展房地產市場秩序專項整治,依法打擊哄抬房價、捂盤惜售、違規銷售、中介違規等行為。

北京在樓市調控新政中提到,大力整頓、規範房地產市場秩序。嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售,以及中介機構哄抬房價、發布不實房源信息等違規行為,並給予公開。

今年前兩個月,北京市區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次),行政處罰10起,限制網簽50家。檢查中發現,仍有小部分開發企業、中介機構及中介人員違反政策法規和行業規範,違背職業道德,製造恐慌氣氛,哄抬房價、發布虛假房源及價格等,擾亂了房地產市場秩序。

文/本報記者 朱開雲

權威發布

上月超六成熱點城市房價下滑

北上廣深四個一線城市房價漲幅有限 其中上海同比漲幅最大為25%

在國內多地集中啟動新一輪房地產調控政策之後,昨天如期出爐的上月國內70個大中城市房地產統計數據格外引人注目。昨天,國家統計局發布的這一數據显示,2月份國內一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落,環比變動則較為平穩。

超六成熱點城市房價下滑

數據显示,在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下,2月份國內15個一線和熱點二線城市新建商品住宅成交量繼續減少,房價環比綜合平均略有下降,降幅與1月份持平。

與今年1月份相比,有10個城市新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.6個百分點之間,這意味着上個月有超六成的熱點城市的房價都比1月份有所下滑。這15個城市中,上月福州、濟南兩個城市環比持平,3個城市環比漲幅均在1%以內,分別抒州上漲0.9%、天津上漲0.4%、上海上漲0.2%。而與去年12月份相比,這15個城市中有12個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至1.1個百分點之間;另有兩個城市持平且僅有一個城市上漲。

從四個一線城市房價數據來看,相較今年1月份,廣州和上海上月新建商品住宅價格上漲,漲幅分別為0.9%和0.2%,深圳和北京則房價下跌,分別比1月份下滑0.6%和0.1%。

從整體70個城市的數據來看,上月多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅在0.5%及以內。其中,新建商品住宅價格環比下降的城市有12個,持平的城市有兩個,漲幅在0.5%及以內的城市有37個,漲幅在0.5%以上的城市有19個。分城市看,2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%,二線城市上漲0.3%,三線城市上漲0.4%。

一線城市新房價格同比漲幅連降5個月

從同比看,70個城市中有20個城市新建商品住宅價格上月的漲幅比1月份有所回落,其中多為一二線城市。據初步測算,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落,2月份比1月份回落3.0個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續3個月回落,2月份比1月份回落0.4個百分點;三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,2月份比1月份擴大0.3個百分點。

與去年同期相比,北上廣深四個一線城市的房價也漲幅有限,其中上海漲幅最大,達到25%,深圳的漲幅最小,僅為13.6%。與其他城市的對比結果显示,這四個一線城市的一年來房價漲幅都遠低於熱點二線城市,比如合肥一年來房價漲幅是40.7%,無錫是34%,南京是33.5%。

與此同時,從昨天發布的統計數據也可以看出,國內房價分化依然明顯,截至目前,烏魯木齊、錦州和牡丹江的新建商品住房價格相比去年同期依然處於下滑水平,其中錦州房價同比下跌了2.5%,而且2月份的房價較1月份還在繼續下滑。這也說明了因地制宜、因城施策的房地產調控政策的必要性。

五城市上月新房成交量腰斬

從國家統計局昨天公布的房屋成交量數據來看,2月份12個城市新建商品住宅網簽成交量比1月份有所下降。其中,5個城市成交量環比下降60%至40%,處於腰斬水平;另有兩個城市下降幅度在40%至20%,5個城市下降20%以內。

據了解,近半個月里國內已經先後有22個市、縣、區出台了新一輪樓市調控的加碼政策。從去年9月30日至今,全國已經有33個城市出台了超過103次有關房地產的約束性調控政策。其中北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策,這在一定程度上抑制了房屋成交量。

文/本報記者 張欽

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新政首日北京嚴查房地產市場

北京倆開發商一房地產中介違規被罰

昨天是房地產調控新政實施第一天,市住建委執法部門對部分房地產開發在售項目及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查,檢查重點是房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源,房地產經紀機構發布虛假房源及價格信息、參与炒房、哄抬房價等違規行為。

本次執法檢查發現,北京稻香四季房地產開發有限公司開發的稻香悅家園、北京鑫一德房地產開發有限公司開發的華郡尚品家園存在銷售現場公示資料不全、房屋銷控公示情況不規範、未按一房一價公示房屋銷售價格等問題,北京我愛我家房地產經紀有限公司安寧庄東路分公司存在未如實記錄經紀業務等問題。市住建委執法部門已下發責令改正通知書,在進一步調查取證后將予以行政處罰。

據相關負責人介紹,對房地產市場秩序的執法檢查行動一直在不間斷地持續開展。市住房城鄉建設委已牽頭建立了包括10個成員單位的加強房地產市場監管工作聯席會,強化市區、部門聯動,加大執法查處力度。

去年四季度,對全市199個在售項目和7171家中介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查;停止了17家違規企業網簽資格,對3家嚴重開發企業降低資質等級,處罰58起。

今年前兩個月,市區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次),行政處罰10起,限制網簽50家。

檢查中發現,仍有小部分開發企業、房地產經紀機構及經紀人員違反政策法規和行業規範,違背職業道德,製造恐慌氣氛,哄抬房價、發布虛假房源及價格等,擾亂了房地產市場秩序。

下一步,配合此次新政的實施,市住房城鄉建設委將會同、工商等部門繼續加大聯合執法查處力度,重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地,以及房地產經紀機構參与炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違規行為,並公開。對違規主體,將實施聯合懲戒,確保調控政策措施落到實處。

文/本報記者 朱開雲

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多部委發聲 防範金融地產領域風險

多部委發聲 防範金融地產領域風險

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源:證券時報

“中國發展高層論壇2017年會”昨日在京閉幕。會上,中國經濟結構性失衡、金融業脫實向虛導致過度金融化等問題備受關注。

國家主任何立峰在論壇上表示,當前經濟發展面臨實體經濟結構性供需失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡三大結構性失衡。其中,金融領域存在着資金脫實向虛現象,大量資金在金融體系內自我循環;房地產領域則吸引了大量資金的湧入,一度帶動一線城市和熱點二線城市房價過快上漲,推高實體經濟發展成本。隨着去產能等重點任務的深入推進,一些深層次的矛盾問題可能日漸凸顯。

工商銀行董事長易會滿也表示,從金融風險方面看,應該關注過度金融化的問題,目前全國出現了過度金融化的苗頭和趨勢。

所謂的過度金融化,據易會滿解釋,主要表現在四個方面:一是金融業增加值占國內生產總值的比重快速上升,目前我國這一比重已超過發達國家的水平;二是社會上出現一哄而上辦金融的現象;三是部分實體企業片面強調產融結合,一些企業過分倚重和擴大金融板塊的比重,可能會導致金融行為的虛擬化、投機化;四是部分金融機構存在體內循環、脫實向虛,特別是同業、理財、資管、票據,存在槓桿過高、鏈條過長、關聯過於複雜等問題,造成整個的資產負債表畸形。

“金融業如果脫離了實體經濟,過度自我循環,就失去了盈利的基礎,最後必然會出現系統性風險。這也是美國次貸危機產生的深層次原因。”保監會副主席陳文輝稱。

面對金融和房地產領域日益積聚的風險,防範風險已成為今年的一大重點工作。陳文輝認為,金融安全已經成為國家安全的重要基石,金融創新必須要以提高實體經濟運行效率為目標,要堅決防止以錢炒錢、自我循環膨脹的現象。與此同時,要回歸本源、專註主業,健全公司治理機制,堅持持續穩健的經營。

何立峰透露,在金融領域,要把防控金融風險放在更加重要位置,通過穩健的貨幣政策、精準的產業政策,深化金融體制改革,加快建立監管協調機制,妥善處置不良資產,確保不發生系統性的風險。在房地產領域,堅持因城因地施策去庫存,按照“房子是用來住的不是用來炒的”定位,分類調控因城施策,控制信貸資金過度流向房地產業。他表示,今年要重點推進五方面工作:一是着力創新制度供給,優化要素配置;二是着力實施創新驅動,振興實體經濟;三是着力擴大有效需求,穩定宏觀環境;四是着力防控潛在風險,堅決守住底線;五是着力保障改善民生,增強人民獲得感。

銀監會副主席王兆星在論壇上接受媒體採訪時也表示,下一步將繼續採取差別化的信貸政策,對一些房價過熱的城市,要採取審慎的房貸政策;對有去庫存需求的三四線城市,還會給予必要的信貸支持。

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近20地市調控“加碼升級” 如何影響未來樓市

近20地市調控“加碼升級” 如何影響未來樓市

東方財經網 2017-03-21 08:21:17 來源:新華網

 

據不完全統計,自2月28日以來,截至記者發稿時,過半月已有近20個市、縣、區相繼出台限購或限購升級措施。這其中既有北京廣州這樣的一線城市,又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環一線三四線城市,以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控“加碼升級”,將如何影響未來樓市?

北上廣深政策全面實施“雙認”

3月17日,北京出台新政策,要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。”這意味着,北京的二套房首付門檻已為全國最高。

17日晚間,廣州也出台新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出台的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申,那麼此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年;成年單身或離異人士也只能限購一套,劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳,從北京再到廣州,認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

環一線周邊城市限購圈加速形成

以北京為中心,3月以來,河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出台限購政策。環上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購,明確在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出台調控新政策,表明京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大。”同策諮詢研究部總監張宏偉說,本輪調控已從一線城市、熱點二線城市,擴展到一些三四線城市區域。

熱點城市政策“補丁”添加不斷

被業界稱為樓市“四小龍”的南京明確,從3月16日起,南京戶籍家庭全面限購第三套住房,而非戶籍居民限購範圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是,這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后,再一次加碼調控。而已兩次出台樓市調控的鄭州則明確,凡屬補繳且補繳日期在3月17日之後的社保證明、個稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證,對2月“補繳算數”的規定予以修正。

部分三四線城市尋求“穩字當頭”

穩中求進是當前工作的總基調。記者梳理相關調控政策發現,面對限購帶來的需求外溢,一些三四線城市在處理“活”起來與“火”起來之間體現出“穩字當頭”的特徵。如石家莊、贛州在調控中並未實施全域限購,而是選擇在中心城區穩步推進,對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制,繳納持續時間要求並不高。

“部分三四線城市限購說明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌并行的模式,但去庫存依然是三四線城市核心要務,限購也主要是針對局部區域的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,三四線城市面對“火氣”蔓延,如何處理好“活”與“火”的關係,對去庫存和穩增長具有重要作用。

二手房受限 環一線區域壓力加劇

中央明確指出,“房子是用來住的、不是用來炒的”。今年的工作報告提出,要因城施策去庫存。

嚴躍進表示,從措施上來看,本輪調控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊。

分析人士指出,最近幾個月,北京、廣州等地二手房價格上漲速度明顯超過新房,甚至出現“價格倒掛”現象,因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場。

中原地產首席分析師張大偉認為,如果執行目前的調控政策,房價較難出現上漲趨勢。至於調整的幅度,則要參考信貸政策。“目前開發商的資金情況比較優良,降價的意願不太強烈。”

此外,隨着京穗再次加碼調控,“外溢”勢能繼續增大,環一線周邊區域調控壓力進一步加大。記者在廣州採訪了解到,由於增城、從化仍不限購,18日當天,不少購房者湧入增城新開樓盤。

市場期待調控長效機制出台

面對房價上漲壓力,地方落實樓市調控的主體責任愈加艱巨,市場期待樓市調控的長效機制儘快出台。一些地方住建部門負責人稱,“環比不增長”成為地方調控的主要目標,但限於地方事權,地方在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。

“長效機制涉及金融、稅收、土地財政等宏觀政策法規,需要從國家層面儘快理順相關法律法規政策的制定和銜接,才能讓地方在落實主體責任時具有更強的操作性。”珠三角一位住建說。

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調控之後,房地產向何處去?

調控之後,房地產向何處去?

東方財經網 2017-03-21 08:21:20 來源:澤平宏觀

繼2014年“5000點不是夢”之後,我們於2015年成功預測了“一線房價翻一倍”,而且均是在大漲前夜。我們推出了二十多期的《房地產周期研究》,系統深入研究了房地產周期、人口遷移、大都市圈、土地財政、房產稅、全球歷次房地產大泡沫等基本問題,先後提出了“房地產是周期之母”“十次危機九次地產”等判斷。

近期市場再度對局部一二線城市房價上漲、三四線銷售火爆、新一輪房地產調控效果等問題產生了廣泛的討論,但是,我們發現,90%以上的流行觀點都是錯誤或者帶有偏見的,越是流行的觀點越是用情緒代替分析。從客觀邏輯的角度,究竟什麼因素決定房地產市場的銷量、價格和投資?新一輪房地產調控效果如何?調控之後,房地產向何處去?

判斷房地產周期可以很複雜,作為最懂地產的宏觀分析師,我們認為也可以簡化為一句話“房地產周期:長期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此,對未來房地產走勢,我們有六問:

1、人口年齡結構和人口遷移決定了房地產需求的長期基本面,人口資本技術決定的中國經濟增長前景如何?未來人口遷移的基本趨勢是什麼?是繼續向大都市圈遷移,還是像規劃里寫的“控制大城市規模、重點發展小城鎮、區域均衡發展”?大城市是人口控制的問題還是城市規劃的問題?

2、土地供給決定了房地產供給的中期基本面,在庫存去化充分、供求緊平衡的熱點城市,土地供給能否增加?能否實現人地掛鈎?為什麼越是大城市土地供給越緊張?大城市真的缺地嗎?

3、金融條件(利率、槓桿)決定了房地產需求的短期基本面,未來低利率環境能否改變?中國會否步入一輪貸款利率的加息周期?放在更長遠的角度,貨幣還會否超發?

4、房地產調控二十年來,為什麼限購限貸僅能起到短期效果?限購限貸是永遠消除還是暫時推遲居民的改善性需求?房地產調控成本最終是誰承擔的?過去二十多年房地產長期牛市下,誰是房價上漲的受益者?房地產市場的利益博弈結構和行為模式是什麼?

5、什麼是房地產的長效機制?房產稅能否推出?為什麼有的地區比如德國,對房價調控相對成功,有的地區比如香港,房價奇高?中國一線大城市未來是德國化還是香港化?

6、中國房地產市場的風險有多大?房價收入比、租金回報率、槓桿率等究竟哪個指標能衡量房地產市場風險?觀察到哪些跡象我們需要提高警惕?

對未來房地產形勢,答案就在上述六個問題裏面。

新一輪加息:這次不一樣――方正宏觀周報

2017-03-19 文:方正宏觀任澤平 聯繫人:宋雙傑

導讀

中美同時步入新一輪加息周期,但豎內上調公開市場利率旨在穩匯率防風險去槓桿,鼓勵資金脫虛向實,對貸款利率和實體經濟影響有限,這與美聯儲逆周期調控的背景和目的存在根本不同。

摘要

國際經濟:美聯儲加息提速,全球通脹上行,美元下跌商品上漲。3月16日美聯儲宣布加息25個基點,聯邦基金利率從0.5%-0.75%調升到0.75%-1%,點陣圖显示17年還將加息2次,預計在6月和9月,18年加息3次、19年4次,縮表尚無計劃。從16年下半年以來,美國經濟正從復蘇走向過熱,PMI、PCE、薪資等主要指標均加速,主要受補庫存、周期加速器、特朗普財政擴張預期等推動,美聯儲加息開始提速。美聯儲加息公布后,中國香港、中國大陸均跟隨加息,英國、日本和瑞士均維持基準利率不變。特朗普公布首份預算藍圖,國防開支增科研預算減,預算大綱沒有包括1萬億美元的基建計劃。2月美國、歐元區、德國通脹均走高,美國PPI同比2.2%,比上月加快0.6個百分點;歐元區CPI年率終值2%,為2013年1月以來高位;德國調和CPI同比2.2%,為四年半最高值。英國將與歐盟正式談判脫歐,已獲議會上下院和英國女王批准。全球股指上漲,美元指數下跌,美國10年期國債收益率在2.6%附近震蕩,貴金屬和大宗商品價格上漲。

國內經濟:內外需全面復蘇,通脹暫時回落。1-2月,規上工業增加值同比增6.3%,預期6.2%,前值6%。2月固投同比增8.9%,前值8.1%。2月社零同比增9.5%,前值10.9%。內外需全面復蘇,出口、製造業投資、房地產投資、基建等均超預期回升,中國經濟周期正從衰退走向復蘇,驅動因素來自於美國經濟加速對中國出口和製造業投資的外溢,地方換屆后基建投資衝動,一二線和部分三四線地產補庫需求,實際貸款利率較低企業融資需求旺盛,但是消費受汽車消費拖累名義和實際增速雙回落。1-2月財政收入同比增長14.9%,支出同比增17.4%。財政收入高於上年同期,主要受PPI大幅回升、企業盈利改善、地產銷售火爆的影響。本周地產成交環比回升同比回落,3月土地供應和成交下滑,乘用車銷量增速回升,出口復蘇放緩但趨勢不變,發電耗煤漲幅回落,鋼價下跌,油價反彈,菜肉價格回落,生產資料大部分價格同比回落。

貨幣:結構性加息旨在穩匯率防風險去槓桿,對經濟影響有限。本周央行再次上調OMO、MLF、SLF利率。今年以來,央行已經兩次上調公開市場利率,而且均是在美聯儲加息後跟隨,中美同時步入新一輪加息周期,但背景和目的不同,美聯儲加息旨在逆周期調控,中國結構性加息旨在去槓桿、防風險、穩匯率。上調公開市場政策利率將會直接抬升短期資金,進而對長端債券收益率帶來壓力。但由於中國利率市場存在的分割和利率傳導機制不暢,對於存貸款利率的廣譜利率直接影響有限。當前企業融資結構以貸款為主,因而政策利率上調對經濟周期復蘇短期影響有限。我們認為新貨幣政策框架下的加息周期已經啟動,緊貨幣寬信用。本周R007利率為3.7600%,較上周上升102.36個BP。10年期國債收益率為3.3097%,較上周下降10.59個BP。人民幣匯率小幅升值。

政策:兩會閉幕,進一步激發社會領域投資活力,去產能加碼擴圍,多地房地產調控升級。3月15日“兩會”閉幕,總理舉行答記者問,指出2017年GDP增速6.5%左右的目標不低;17年人民幣匯率穩定,不希望通過貶值來增加出口;將在香港和內地試行“債券通”;70年產權到期后自動續期;設立霧霾專項基金,打好藍天保衛戰。3月16日公布《關於進一步激發社會領域投資活力的意見》,要求紮實有效放寬行業准入、進一步擴大投融資渠道、認真落實土地稅費政策、大力促進融合創新發展、加強監管優化服務,進一步激發醫療、養老、教育、文化、體育等社會領域投資活力。國家能源局、、中煤協認為未來煤炭供大於求的矛盾未發生根本性改變,要嚴格落實減量化生產有關措施,17年去產能擴圍至煤電,煤電產能要去5000萬千瓦。去產能、去槓桿、降成本工作部際聯席會全體會議認為鋼鐵供過於求的格局未變。北京、廣州、長沙、南京、鄭州、石家莊6城樓市調控升級,多地銀行房貸最低折扣上調、房貸審批周期延長。

市場:需求復蘇供給出清,A股結構性牛市=新周期+低估值真成長+改革。美國經濟周期正從復蘇走向過熱,中國經濟周期正從過去長達6年的衰退走向經濟L型下的周期復蘇(實際GDP增速L型、名義GDP增速U型)。考慮到1季度信貸、新訂單等先行指標超預期,需求復蘇持續的時間和力度超預期,更為重要的施給出清企業業績持續改善“新5%比舊8%好”,剩者為王,強者恆強,尋找中國的漂亮50。從中長期角度,中國經濟可能已經告別了過去長達6年的去產能、通縮和資產負債表調整,我們正站在新周期的起點上。作為這輪行情最早最堅定的推薦者(參見:曙光乍現、中游崛起、為什麼我們對經濟和股市偏樂觀),我們維持中期A股結構性牛市=新周期+低估值真成長+改革的判斷,與2014-2015年主要是分母估值驅動不同,2016-2017年主要是分子業績驅動。雖然短期受到美聯儲加息、沖關阻力點位等擾動,但中期經濟基本面改善持續的時間和力度超預期。債市最困難的時期已經過去,機會仍需要等待。

風險提示:中美利差收窄、人民幣貶值和資本流出壓力,以及國內加息預期升溫;國內通脹壓力上升,外部輸入性壓力,PPI向CPI傳導;局部區域房價按不住,引發新一輪更嚴厲的調控;改革低於預期;宏觀調控收緊,周期復蘇不及預期。

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調控升級強化差別化信貸政策 嚴控新房價格,二手房將受較大影響

調控升級強化差別化信貸政策 嚴控新房價格,二手房將受較大影響

東方財經網 2017-03-21 08:21:25 來源:新華社

據新華社電 實施“認房又認貸”;貸款政策“一提一降”……17日,北京樓市調控再升級,此次調控帶來哪些改變?樓市調控為何再度升級?未來樓市走向如何?記者第一時間採訪主管部門和業內專家,解析公眾關注的焦點問題。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2016年“930”政策出台之後,北京二手住宅市場網簽量經歷了連續5個月的持續回落,2017年3月份,網簽量止跌回升。

數據显示,2017年3月上半月,北京全市二手住宅共網簽9309套,環比2月下半月增加53.8%。春節后,北京二手住宅單日網簽量呈穩步上升之勢,市場交易量持續回升。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,2016年“930”政策出台後,對樓市降溫起到了立竿見影的效果,客戶和業主均進入觀望期,網簽量和實際交易量均出現明顯回落。但春節后,購房需求開始逐步入市,樓市在2月至3月份呈現出交易量快速回升的態勢。

“近期,漲幅又有所反彈,中介門店看房的客戶量明顯增加。”北京市住建委相關負責人表示,從其他一些重點城市來看,去年底實行“認房又認貸”,提高個人房貸門檻,目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法,強化差別化信貸政策,不但實施了“認房又認貸”,而且還通過“一提一降”,適度降低金融槓桿效應。

上述負責人表示,此次政策明確規定企業購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個人的必須執行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等行為。本次調控政策發布后,北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。

北京市住建委相關負責人指出,未來將繼續在預售審批、現房銷售備案環節,嚴控商品住房申報價格。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。

該負責人強調,對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高於申報價格。

“新建住宅限價嚴格,約束了價格上漲。”中原地產首席分析師張大偉表示,政策出台將對二手房市場產生較大影響。

張大偉表示,以當前北京平均商品房住宅成交套均價格600萬元計算,除了自住房,大部分住宅都屬於非普通住宅。由於“認房又認貸”,大部分改善需求的首付款比例將大幅提高。預計後續會有更多熱點城市再出台調控政策,如果有更多的城市採取“認房又認貸”,市場將會出現明顯降溫。

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