中央再對房地產作指示 業內:就讓房價不大漲也不大跌

中央再對房地產作指示 業內:就讓房價不大漲也不大跌

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源:

7月24日,中共中央政治局會議在部署下半年經濟工作時,再次對房地產市場作出指示,會議強調要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。

中央的再次指示,也為下一階段房地產行業的發展指明了方向。易居研究院總監嚴躍進對界面新聞記者表示,中央強調房地產市場要穩定,就是要讓房價不大漲也不大跌,保持供求關係和預期等關係的穩定。

堅持政策的連續性穩定性方面,關鍵是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力。而建立長效機制,也說明了長效機制的建立模式不斷成型,比如對租賃市場的鼓勵和培育。

數天前,住建部曾會同八部門,聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,12城試點住房租賃,這被認為是房地產遊戲規則的重大改變,這種改變將進入到“租售並舉”的時代,同時也是加快長效機制建立的主要一步。

與之相應的房企戰略也在發生這變化。以萬科為例,7月14日,萬科以790億收購全球物流巨頭普洛斯,這是亞洲歷史上最大的私募股權併購。對此,一位萬科內部人士對界面新聞稱,不僅是物流地產、商業地產,萬科也曾想在物業管理方面進行多項大併購,這足以看出萬科打法和以前不一樣了。

萬科作為行業的標杆企業,一直試圖通過各種戰略試錯找到適合接下來房地產行業發展的新趨勢,除了相關產業的併購布局外,萬科在租憑市場的起步也較早。

在今年的公開土地市場中,包括萬科、保利等所獲取的土地都必須有一定比例的自持,而萬科已經在北京、廣州和佛山等地拿下多幅含有高比例自持面積的土地,這將對它們今後的持有運營能力提出挑戰。

對於自持的部分,萬科已經表示將通過資產運營的方式推出長租公寓。這個命名為“泊寓”的長租公寓品牌,將是萬科對今後租賃市場的主要探索。萬科新任董事會主席郁亮最近也表示,計劃今年開辦長租公寓10萬間。萬科的這一做法也適應了12城推出試點住房租賃的政策。

樓市調控也正因這些改變進入一個新的階段。從去年開始,全國範圍內的樓市調控政策已經進行了兩波。去年北京“930”政策開啟了全國熱點城市的樓市收緊調控,但彼時市場對樓市報以必然信心的人仍然不在少數。

今年北京再次出台“317”政策,全國熱點城市新一輪收緊政策啟動。鏈家研究院報告显示,“317”新政以來,截至7月初,全國共有52個城市或地區出台限購限貸政策,累計共出台120項限購政策、162項限貸政策。這期間的樓市已經發生顯著變化。

中原地產首席分析師張大偉告訴界面新聞記者,過去房地產調控更多是短期政策,所以經常因為經濟走勢不同而出現波動,中央的最新指示表明這次樓市調控不會“虎頭蛇尾”。

根據鏈家數據,3月高溫的房地產市場迅速進入調整期,成交只有高位時期的三成左右。6月最新數據显示,兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整,特別是一線城市,房價上漲勢頭已經全部扭轉。

目前市場的調整還不僅只是數據顯現出來的成交量和成交價在發生變化,市場結構、房企戰略也開始作出了相應改變,租憑市場可能將是接下來房企進入的一個熱點。

這次中共中央政治局會議指示流露出的信息,還有一點值得注意,房地產後續調控政策仍然會有加碼的可能性,尤其是這一階段出現的熱點三四線城市。

中原地產研究院數據显示,三四線城市已成為最近三個月去庫存的主力。趨勢的轉變也讓三四線城市開始成為最新房價上漲的主要陣地。對於三四線房價上漲迅速的城市,嚴躍進稱也可能繼續跟進收緊調控政策。

如今的調控政策正在向土地供應、住房供應、供應價格等多方面供應端口全面轉向,從更多三四線城市加入限購限貸行列也可看出,房地產市場正進入調控政策抑制下的降溫周期,市場開始呈現出更合理的局面。

  (出處:界面 2017年07月25日)

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從業20年中介看不懂三四線樓市:相親、返鄉都買房

從業20年中介看不懂三四線樓市:相親、返鄉都買房

東方財經網 2017-07-25 23:53:38 來源:

中新經緯客戶端7月24日消息,“鎮上的要求男方在縣城有房子,縣裡的要求在市裡有房子,市裡的要求在省城有房子……這房價能不起來嗎?”面對眾多三四線城市樓市火爆的局面,在某中部省份長期從事婚介工作的張女士給出了她的答案。

而在中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成了三四線樓市火爆下的“常規動作”。

國家統計局最新發布的數據显示,6月份,70個大中城市中,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落;新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個,二手房漲幅超過或達到1%的有14個,基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆,究竟是誰在推動?這一波漲幅又能持續多久?而繁榮的背後又有哪些跡象值得我們留意?

小鎮青年的相親新規

近期一篇探討北京著名相親角“相親鄙視鏈”的文章在各大社交軟件上刷了屏。該文章指出,在北京,沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場備受冷遇。事實上,不是只有北京的丈母娘看重男方的固定資產。

“現在我家那邊的相親規矩是,男方必須在市區里有一套房子,而且必須是單獨的婚房,不是和父母同住的那種。”來自河北滄州河間的段先生稱。

而在中部省份長期從事婚介工作的張女士也總結出了一條“規律”:“鎮上的一般要求男方在縣城有房子,縣裡的要求在市裡有房子,市裡的要求在省城有房子。”

在張女士看來,這恰恰就是三四線樓市房價上漲的推手之一。她的分析並非沒有道理。中原地產首席分析師張大偉向中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,三四線城市往下的鄉鎮中,教育資源和醫療資源的分佈很不均衡。在這種情況下,城鎮化其實就體現在了(人們從)小城鎮往上一級的城市走,這一需求也支撐了三四線城市近年來房價的上漲。

大城市漂族回爐

“沒有戶口就沒有立錐之地,”在北京工作長達10年的李曦在2016年春節前夕選擇了離職回到故鄉邯鄲安家置業。“考慮到孩子的教育問題,我和愛人最終選擇回到家鄉的城市買房。”

李曦的選擇也並非個案。近年來,“逃離北上廣”一直是經久不息的話題。隨着人口控制和疏解的政策出台,北上廣“人口拐點”的信號已經悄然出現。根據國家統計局數據,從2010年至2015年,北京常住人口增幅放緩,上海則在2015年首次出現負增長。

而一些目前仍堅守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉省會或者其他三線城市購置房產。在長沙中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成了三四線樓市火爆下的“常規動作”。“以前還覺得是樁新鮮事,今年以來,這樣的事情太多了,早就見慣不怪了。”崔先生說。

“一方面,可以作為退路,如果再過5年10年在上海還是買不起房,可以去這些二三線城市發展嘛;另一方面,風水輪流轉,一二線漲不動了就該輪到三四線了。”老家在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。

而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者,周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資,“並且大多不止一套。”

有一陣因為跑銷售的緣故,張馳一度跑遍了淮安的樓盤,結果發現“完工三四年了大批房子還空着,入住率不到20%”。張馳不由得困惑起來:這些房子以後誰去住呢?

從業近20年中介:看不懂

今年2月份,在北京工作的趙女士委託家鄉長沙中介為其留意房價,計劃價格合適的時候購入一套房子為父母養老。

此後中介一直杳無音信,趙女士一直以為是中介業務繁忙顧不上自己。結果趙女士在7月初收到中介朱先生的微信信息說:“從得知你打算在家鄉購房以來,這裏房價自去年來一直都是看漲的。我從業近二十年來真看不懂,真的比股票還猛烈,股票我們知道它可能暴落,但房價只有看漲或平穩,幾乎看不到暴落。我記得你的委託,我沒有得到一個有利的房源和利好的房價氣候,因此也就‘石沉海底’。對不起,我會繼續留意的。”

趙女士隨後從房地產信息網站上獲悉,短短半年內,家鄉的房價均價已經從8000元每平米直逼10000元每平米大關,而相比去年同期則已經接近翻番。

三四線樓市究竟為何持續火爆?張大偉分析認為,三四線樓市本身調控原則就是“托底蓋帽”,並沒有約束性的政策。而從需求的角度來說,三四線本身有棚戶區改造,此外還有一些一二線的抑制性的投資需求,整體而言對市場都是明顯利好。從三四線市場本身來看,目前的價格的絕對值也比較低,雖然也漲了一波,但是和一二線相比,三四線城市漲幅還是相對較低。如果後續沒有限制性的政策出爐,張大偉認為這一漲勢還將延續到2017年下半年。

槓桿,還是槓桿

曾經有這樣一個故事很流行:一个中國老太太,60歲時終於掙夠了錢買了一套房子。一個美國老太太,60歲時終於還清了購房的貨款,而她已經在這房子裏面住了30年了。不過,如今越來越多的中國人都開始傾向於選擇美國老太太的方式,也就是“加槓桿”。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中,對槓桿的利用也起到了推波助瀾的作用。

近期,中國社科院國家金融與發展實驗室、國家資產負債表研究中心發布的《中國去槓桿進程報告(2017年一季度)》显示,今年一季度,居民部門槓桿率為46.1%,較2016年年末的44.8%上升1.3個百分點。具體來看,居民部門貸款的同比增速達到25%,中長期貸款的增速更是達到了31%,達到近兩年以來的最快增速。

國家金融與發展實驗室副主任張曉晶分析稱,在政策趨緊、房貸限制趨嚴的情況下,一季度居民加槓桿態勢應有所抑制,但並未在數據中反映出來。一方面是時滯因素,調控政策對房貸的影響或存在滯後效應,前期高企的商品住房成交量對個人住房按揭貸款仍存在一定的拉動作用;另一方面是結構性因素,居民部門加槓桿有可能從一二線城市轉向三四線城市。

據興業證券估算,三四線槓桿佔總購房資金比重70%左右。興業證券房地產分析師閻常銘指出,棚改貨幣化和按揭本質上都是槓桿:棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財富(棚戶房)直接償付的第一部分槓桿;而按揭和公積金是他們要用未來財富來慢慢償還本金和利息的第二部分槓桿,綜合看槓桿比率非常高。

閻常銘因此判斷稱,本輪去庫存方式未來將大幅度限制和金融機構行為,未來政策制定會非常謹慎,將極力避免三四線房價下跌,防止因此引發系統性金融風險;同時目前去庫存支持政策還要持續,庫存去化目標必須達到,否則為了去庫存加高槓桿將增加系統性金融風險,所以地產銷售和投資中期有支撐,但是也不可以過度繁榮。

  (出處:中國新聞網 2017年07月25日)

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7月份房企銷售業績普遍下降

7月份房企銷售業績普遍下降

東方財經網 2017-08-02 22:53:11 來源:

在季節性因素、調控政策作用等綜合影響下,7月份多數房企銷售業績環比普遍下降。市場機構預測,下半年房地產企業的去化壓力在逐漸增加,全國房價漲幅還將繼續回落。  

克而瑞研究中心針對百家房企銷售業績的最新統計數據显示,從7月的市場情況來看,房企在一二線城市的銷售去化受限購、限售等政策影響較大,多數房企的業績較6月環比下降。其中,TOP100房企整體的銷售規模環比下降39.1%;TOP4-TOP20降幅為47.6%,在各梯隊中降幅最大,在上半年的業績衝刺之後,隨着淡季到來,進入休整期。

業內普遍認為,進入下半年,對於房地產市場和房企而言,來自金融方面的監管和去槓桿措施將會繼續加強;同時,隨着銷售市場逐漸走低,部分高槓桿資金鏈緊張的企業將迎來壓力。(高偉)

  (出處:經濟參考報 2017年08月02日)

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上海53.72億掛牌5宗地塊 總土地面積15萬平米

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東方財經網 2017-08-02 22:53:18 來源:

8月1日,上海(樓盤)市掛出嘉定區2宗動遷安置房用地及閔行區3宗商辦用地,出讓總面積15.31萬平方米,總起始出讓價為53.72億元。

嘉定區兩宗動遷安置房地塊均位於嘉定工業區,其中嘉港路以西、樹屏路以南地塊出讓面積2.98萬平方米,容積率2.23,起始價格1.91億元;嘉港路以東、勝竹路以北地塊出讓面積3.59萬平方米,容積率2.13,起始價格2.30億元。

閔行區三宗商辦用地分別為七寶鎮閔行新城MHPO-0103單元七寶生態商務區18-03地塊、17-04地塊、19-04地塊。

其中18-03地塊出讓面積3.03萬平方米,容積率2.9,起始價格16.98億元;17-04地塊出讓面積2.29萬平方米,容積率3.5,起始價格14.90億元;19-04地塊出讓面積3.42萬平方米,容積率2.9,起始價格17.63億元。

根據公告,上述地塊可以獨立申請,也可以聯合申請。聯合申請各方的投資比例均須大於1%。其中,嘉定區兩宗地塊掛牌截止及現場競價時間為2017年8月30日,閔行區3宗商辦地掛牌截止及現場競價時間則為2017年9月14日。

  (出處:觀點地產網 2017年08月02日)

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北京東城永外地塊樓面地價單價5.8萬元成交

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東方財經網 2017-08-02 22:53:27 來源:

中國證券網訊 北京(樓盤)市東城區多年沒有住宅用地供應,近期推出永外地塊受到輿論關注。1日從北京市規劃國土委獲悉,該地塊於1日在北京市土地交易市場成交,成交樓面地價為58080元/平方米。其中,商品住房需滿足“9070”政策,即套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重均需達到70%以上。

據新華社報道,東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地,土地面積約4.25公頃,總建築規模約7.36萬平方米,其中,居住建築規模約3.77萬平方米均建設為普通商品住房,銷售均價不超過89068元/平方米,最高銷售單價不得超過93521元/平方米。該宗地商業用途建築規模自持比例為50%,自持年限為20年。

該地塊最終被北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產(北京)有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體以38.4億元競得,溢價率為1%,成交樓面地價為58080元/平方米。

東城區此次推出的永外地塊為危改項目中的資金平衡地塊,該危改項目內共涉及1394戶住宅及28家企業拆遷,通過實施危改工作,建設回遷安置房約21萬平方米,改變了西革新里地區原有髒亂差的城市面貌,改善了此區域居民生活環境。永外地塊掛牌文件中要求競得人須代建7000平方米燕墩博物館,建成后無償移交東城區文化委員會使用,彌補了區域文化設施不足的短板。

據了解,今年前7個月,北京市已經成交自住房用地15宗,“限房價、競地價”用地20宗。所有商品住宅地塊均設定了未來的銷售價格或最高價格。從土地出讓環節設定價格,對北京市房地產市場平穩健康發展起到了积極作用。

  (出處:中國證券網 2017年08月01日)

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無錫發布租房落戶新規 租房“賦權”時代來臨

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東方財經網 2017-08-02 22:53:32 來源:

7月28日,無錫市發布了修訂后的《無錫市戶籍准入登兼定》(以下簡稱《規定》),取消了有關投資、購房落戶政策,增設了租賃住宅落戶政策,將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅,新政將於9月1日起正式實施。

無錫市相關人士認為,《規定》修改既是無錫貫徹落實中央深化戶籍制度改革要求的具體舉措,又是無錫吸引優質人才、吸引優質勞動力,全面推動新型城鎮化建設和農業轉移人口市民化的具體政策支撐,考慮到無錫新市民的落戶需求,讓他們能夠享受到建設的成果、改革的紅利;同時進一步提升無錫人口素質,改善全市人口結構,為無錫打造“雙創”樂土、宜居樂園、產業高地及建設“富強美高”新無錫添油增力。

“租房落戶”吸引人才集聚

中國青年報・中青在線記者注意到,此次《規定》主要修改內容,第一是取消有關投資、購房落戶政策。無錫市現行規定中依據投資、納稅的金額和年限不同設定的落戶條件將全部取消,同時取消購房面積達60平方米以上准予落戶的政策,只要在無錫有合法穩定住所和合法穩定職業,不論住宅面積大小均可落戶。

第二是增設租賃住宅落戶政策。增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅,凡在無錫租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅,同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領(簽注)江蘇省居住證均滿5年(宜興為均滿3年)條件的,准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

第三是進一步放寬重點人群落戶條件。對中央要求全面放開放寬的高校畢業生、技術工人、留學歸國人員、職業院校畢業生、在市外已安置的轉業、退伍軍人等重點落戶群體,增設落戶途徑、放寬落戶條件。同時對上述重點落戶群體不設定合法穩定住所的具體條件,可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區家庭戶中。

早在2014年5月1日,無錫市牽頭制定的《無錫市戶籍准入登兼定》正式實施,在江蘇省首次、全國率先實現了大市範圍內戶籍准入登記、遷移規定“一體化”,並榮獲“2014中國全面小康十大民生決策”稱號。

該規定實施以來,無錫市外遷入人口共13萬,城鎮化率提升了近兩個百分點。

據無錫市相關人士介紹,2016年,及辦公廳先後下發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個最新戶改文件,規定了大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制,落戶條件中的合法穩定住所應包含租賃住宅等最新戶改精神。

無錫市人口管理支隊隊長朱利農說,租房者可以將戶口落在租住房屋,如果房東不同意,單位有集體戶可以落在單位集體戶,單位沒有集體戶可以落在所在社區街道。“只要將戶口落在無錫市就是無錫市民,就可以享受到和無錫市民相同的市民基本公共福利。”

“實施租房落戶,可以吸引人才來此工作生活,安居樂業。這對外來務工務工人員和高校畢業生有好處。”南京工業大學土木工程學院房地產經營管理系主任吳翔華認為,相比其他城市,無錫租房落戶的門檻較低。落戶門檻放寬,在一定程度上可以解決近年來無錫人口流入增速放緩的問題,吸引各方面人才和勞動力。

“租房落戶”與“租購同權”距離有多遠?

除了無錫之外,今年以來,鄭州、揚州、濟南等二線城市也通過修改地方法規的方式進一步放寬落戶門檻,並對租房群體敞開落戶的大門。其中,取消購房落戶政策,把租賃房屋納入“合法穩定住所”範疇成新趨勢。

此前,住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點城市。

吳翔華介紹,“租購同權”是指以給租房者賦權更多的方式,彌補租房和買房所能享到的權利差距。“租房落戶是租購同權的基礎,但與租購同權還是有一定距離。”

吳翔華認為,“租購同權”目前來看並不現實。除了戶籍,買房還與教育醫療資源、社會認同、文化心理、投資手段等相聯繫,購房者除了戶籍之外還想擁有的是相關社會權利,所以現實中還是會有一部分人會考慮買房。

對於這些城市是否會跟進推進“租房落戶”政策,吳翔華認為,這不能一概而論,而要視各個城市具體情況條件而定。

“租房落戶政策針對的是當前嚴重的人戶分離問題。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存介紹,根據《中華人民共和國戶口登記條例》的規定,中華人民共和國境內公民的經常居住地和常住戶口登記地二者一定要一致,否則就稱為“人戶分離”。

陳寶存說,儘管有政策鼓勵,但相較於農村戶口和北京、上海等重點城市的戶口,一般城市的戶籍價值較小,外來人口缺乏入戶動力,入戶意願不強烈。

陳寶存表示,終身租房習慣需要長期培養,這也是長效機制實施時最大的障礙。新建商品住宅豪宅化,帶來二手房源價格上漲,租金水平提高也可能是大概率事件,老百姓依舊會追求產權類型住宅。

也有專家認為,租房“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題,尤其是要警惕引發租金非理性上漲,避免“租不起房”的現象發生。

專家建議與戶籍相關的配套必須到位

不管是“租房落戶”,還是“租購同權”,最受公眾關注的還是與戶籍相關的配套問題,比如頗受關注的學區房問題。

朱利農說,租房者在享受公共福利方面和其他市民待遇相同。但詩安部門負責的落戶是狹義戶口登記,這是各種福利的基礎,比如有了無錫戶籍,子女就可以按時打疫苗。但對於其他資源,是由市其他職能部門作規定,比如小孩就近入學,入學條件、學區劃分、學籍名額怎麼確定,就需要教育部門規定。

教育學者熊丙奇認為,提出“租購同權”是有积極意義的,但這需要豐富優質教育資源,實現義務教育均衡發展才能實現。

熊丙奇以解決隨遷子女的同城入學問題舉例說,本來隨遷子女應該享有和城市孩子一樣的入學權利,近年來,各地尤其是大城市,針對隨遷子女,設置越來越高的入學門檻,這令同城入學的適用範圍越來越窄,符合條件的隨遷子女大多能進入城市公辦學校,但是符合條件的隨遷子女卻越來越少。

“大家對租購同權的期待是可以理解的,但在學區房熱高燒不退的現實中,租購同權只是幻影,或者說只是房屋租賃市場的一個炒作點。”熊丙奇說。

“租購同權並不屬於戶籍政策。”中國人民公安大學治安系教授王太元認為,“‘租購同權’是住房以及相關的社會管理領域的制度變革,甚至是中國民事法律制度的重大變化,這中間當然有非常具體的問題需要解決,但問題的產生與解決,都與戶籍改革沒什麼關係。”

王太元認為,每個人不論其性別、民族、宗教、職業乃至居住區域、居住狀態如何,都有被所在地方予以依法登記確認、並保護的權利,這項權利是不能被限制的,即使立法也不可剝奪。“至於登記之後是否享有相關領域的某項權益,也不應該以戶籍來確定。”

“功夫在詩外,在戶籍之外。”王太元說,本輪戶籍改革要想成功,配套必須到位,與戶籍密切相關的住房、教育、就業、工資、物價、土地等領域,都必須儘快完成各自的制度變革。否則戶籍改了,配套卻沒有變化,繼續用城鄉、農業非農業、本地人外地人等舊制度管理社會、限制公眾,戶籍改革就永遠不能到位。

  (出處:中國青年報 2017年08月02日)

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北京重申共有產權住房可按照相關規定落戶入學

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東方財經網 2017-08-16 21:34:18 來源:

新華社北京8月15日電(記者 孔祥鑫)記者15日從北京市住建委獲悉,8月3日至8月10日,北京市住建委在官網上就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(徵求意見稿)和《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)>的通知》(徵求意見稿)面向社會各界公開徵求意見。根據意見和建議,該部門在進行回復中再度明確,共有產權住房屬於產權類住房,可以按照北京市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

據介紹,徵求意見期間,辦法和導則受到廣大群眾、媒體和社會各界的廣泛關注。截至8月10日6時整,針對辦法反饋意見共收到2730條,針對導則反饋意見共收到58條。總體來看,社會各界對本市共有產權制度和建設導則表示支持和贊同。

針對辦法,群眾提出的意見主要集中在單身申請家庭年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄以及能否落戶、入學等方面。

有群眾反映單身申請30歲年齡限制過高,同時也有群眾贊成,認為共有產權住房應優先保障家庭結構穩定且人口較多的家庭。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”,形成梯度消費。北京市住建委相關負責人表示,下一步將制定支持政策,引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題,實現有效銜接。

對於離婚人員申請問題,北京市住建委已在辦法中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請”的情形,對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭,不受此限制;對於要求無住房轉出記錄,目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求,符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。同時,採納部分群眾提出應將“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”的意見建議,在辦法中予以修改。

針對導則,群眾提出的意見多集中在共有產權住房品質、面積套型標準、全裝修成品交房等方面。

  (作者:孔祥鑫)  (出處:新華社 2017年08月16日)

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廣州計劃5年建75萬套住房 每5套中就有1套公租房

廣州計劃5年建75萬套住房 每5套中就有1套公租房

東方財經網 2017-08-16 21:34:26 來源:

南方網訊 (全媒體記者/劉懷宇 傅鵬)8月15日,廣州市國土資源和規劃委員會公布了廣州市2017―2021年住宅用地供應計劃。根據該計劃,廣州未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米,建設普通商品住宅60萬套,租賃住房15萬套。

供應住宅用地3200公頃

根據該計劃,2017―2021年,廣州全市計劃供應住宅用地3200公頃,年平均計劃供應住宅用地640公頃,以保障建設75萬套住房用地需求。今後5年全市普通商品住宅用地計劃供應2375公頃、租賃住房用地計劃供應825公頃。

廣州市國土資源和規劃委員會表示,未來將確保居住用地供應,靈活採取“限房價、競地價”“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式,防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。在保證房地產開發用地平穩供應的情況下,優先安排租賃住房用地,加大普通商品住房用地供應,合理引導住房消費。

加大公租房供應力度

值得關注的是,計劃安排的75萬套住房中,除了普通商品住宅60萬套外,還包括租賃住房15萬套。今年7月17日,廣州市正式印發《加快發展住房租賃市場工作方案》,首次提出“將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃”。本次住房用地供應計劃取消了之前“保障性住房”的提法,取而代之的是“租賃住房”概念。

廣州市國土資源和規劃委員會表示,未來5年全市保障性住房以公租房為主,並結合各區發展特點,提供一定規模的人才公寓。同時,探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房,加大公租房供應力度;鼓勵房地產開發企業自持商品房,以出租方式供應市場,增加租賃住房有效供應。

優化供應空間結構

根據該計劃,廣州未來還將優化住宅用地供應空間結構,合理規劃城市布局。其中內環以內以普通商品住房用地為主;為保護空間肌理、緩解老城壓力,主要供應存量住宅用地。內環與外環之間以普通商品住房用地為主;為疏解高密度人口,適量供應住宅用地。外環與北二環―東二環―廣明高速之間以普通商品住房用地、租賃住房用地為主;作為城市拓展的主要區域,未來應加大供應住宅用地。

地鐵9號線、14號線、21號線、4號線形成的四個放射軸線兩側以普通商品住房、人才公寓為主;依託便捷的軌道交通,該區域為中心城區與外圍聯動發展的重要空間載體,相應增加供應住宅用地。

  (作者:劉懷宇 傅鵬)  (出處:南方網 2017年08月16日)

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多項行業指標大幅下滑分歧背後:房企的憂患與專註

多項行業指標大幅下滑分歧背後:房企的憂患與專註

東方財經網 2017-08-16 21:34:31 來源:

導讀

對於前七個月房地產相關運行數據統計,業內提出的走勢預判有所分歧。但21世紀經濟報道記者在與房地產業內人士交流中,深刻感受到他們的危機感。全行業利潤率下滑,融資困境以及房地產行業創新發展議題之下,房地產行業正發生具有洗牌性質的巨變。

8月14日,旭輝集團總裁林峰在其公司官方微信上發表了一篇題為《生於憂患,而死於安樂》的文章。

在這篇文章中,林峰表達了他作為房企掌舵者極強的危機感。“在各類好消息的背後,應該清醒地看到:宏觀經濟的增長日益趨緩、金融資本層面愈發收緊、調控政策與長效機制逐漸加碼、銷售和土地市場逐步趨冷、競爭對手更加強大……未來,似乎並沒有留給我們太多的時間和空間。”

林峰只是真實地表達了他對房企生存現狀的一種感悟。8月14日,國家統計局發布了1-7月房地產相關數據。整體來看,多數指標均出現較大幅度下滑,其中銷售面積、金額累計同比增速降至近一年新低和次低,分別為14%和18.9%,若單月來看,兩者環比降幅均超過40%;房地產開發投資增速則連續三個月下滑,1-7月同比增速降至7.9%,較今年最高點下降1.9個百分點,單月增速創下年內新低。此外,單月新開工面積增速也首次轉負為-4.91%,可以說,今年7月是開發投資和新開工最低迷的月份。

易居(中國)企業集團CEO丁祖昱甚至斷言,從宏觀的角度而言,目前行業幾個主要指標都開始掉頭向下,行業的拐點已經顯露無遺。

多項指標下滑

國家統計局發布的宏觀數據對於房地產行業具有一定的指導意義。

丁祖昱認為,縱觀今年房地產各指標走勢,前四月一路攀升,首次調整出現在5月份,隨後6、7月份部分數據持續下滑,僅銷售數據在6月份出現了井噴,但7月份又迅速回落。究其原因,他認為調整自五月份開始和上半年調控實施有密切關係。今年的宏觀調控仍是分步驟、分城市地逐步推進,比較密集的一波是從春節后開始,近60個城市出台或加碼調控政策,特別是限售作為一種新的調控手段也在一季度加入到市場當中。從以往經驗來看,政策出台到對市場起效果一般有3個月滯后,因此,行業從5月份開現調整也在情理之中。

在他看來,行業拐點已經顯露無遺。

對於丁祖昱的判斷,行業也有不同看法。易居研究院副院長楊紅旭認為,整個市場銷售增速下滑在去年4月開始出現。繼去年4月增幅見頂后,市場出現震蕩式回落,這是市場短周期波動的規律。楊紅旭估計,今年底市場銷售增速可能會由正轉負;2017年相比2016年的面積增幅可能出現小幅下跌,約為5%。而投資變動與新開工和供地相關,新開工的影響比重會較大。

楊紅旭認為,目前全國市場依然保持總體活躍,但是大趨勢為增幅收窄。其中,一二線城市的成交量已經出現明顯下跌,而三四線城市因為輪動相對滯后,所以下跌情況也會滯后出現。目前還不能說房地產市場拐點已經明確,因為目前只是成交量的萎縮與成交量增幅回落,等到有七成房價環比由漲變跌,才能準確地判定樓市出現拐點。

對於房地產市場多項指標出現下滑,新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為“很正常”。他表示,過去幾年,房企土地購置面積逐年下降,從而帶來開工面積下降、投資下降。但目前來看,指標下滑只是表現為增速下滑,這並不意味着投資和新開工面積下降。此外,一二線城市控制人口規模,這在主觀上限制或減少土地供應;而客觀上核心區也沒有土地供應,要供應就只能拆遷,但拆遷成本高、節奏慢。

歐陽捷注意到,與前兩年土地供應大幅縮減不同的是,2017年以來,土地供應正處於“恢復型增長”狀態。但他認為,土地供應的“恢復型增長”不會持續太久。他預計在今年底,土地供應增長率將變為個位數。與土地供應一樣進入個位數增長的,還包括新開工面積、成交面積、按揭貸款和投資增長率。

房企的憂患意識

作為一個發展牽涉多重因素的行業,業內對房地產業的判斷向來有分歧。不過,行業內一些理性且具有預見性的人士已經產生強烈的危機感。

對於未來三、四季度市場走勢,丁祖昱認為壓力還會進一步凸顯,銷售降溫的風險不容忽視,尤其是三四線投資需求如果沒有進一步跟進,上半年部分偏熱的三四線市場的壓力會迅速爆發,繼而影響全年房地產市場銷售。因此,企業在當前市場應保持謹慎,不僅要注意政策調控給企業自身帶來的危機,也要關注城市短期市場過熱帶來的風險。

林峰在前述文章中感慨,“比爾・蓋茨說過,微軟離破產永遠只差十八個月,旭輝比微軟還差很遠,所以我們離破產的時間應該會更近一些。為了活下去,活得更好和更久一點,我們應該從舒適區走出來,去反省和總結,以應對更高更難更險的路程。”

近期,21世紀經濟報道記者在與房地產業內人士交流中,也深刻感受到他們的危機感。全行業利潤率下滑,融資困境以及房地產行業創新發展討論都成為當前行業的熱門話題。

但不可否認的是,房地產行業正發生具有洗牌性質的巨變。

歐陽捷感慨稱,如今市場的行業集中速度已經超過預期,而市場蛋糕不會變得更大,行業真正的殘酷競爭可能還沒有到來。據他分析,2016年前三強房企銷售額達約1.05萬億,4-9名房企銷售額合計約為1.05億,10-23名房企銷售額也為約1.05億,排名前23名的房企就佔據了市場份額的26.8%。而今年上半年,這些房企市場份額再次增至36.3%,預計今年底可能達到40%,明年很可能佔據市場半壁江山。但是市場蛋糕並沒有變大,因此接下來一定是“你死我活的競爭”。

對於即將到來的激烈競爭,歐陽捷認為,大型房企會繼續加速奔跑,直到大魚吃光小魚,則市場格局基本穩定。“中型房企的日子會非常難過。”歐陽捷說,這一類房企未來很可能被併購。因為企業有一定規模,退出行業較難,而不退出則可能繼續虧損。“被收購不見得是不好的事情,看起來失了面子,但是保住了裡子。”

上海菩悅資產管理有限公司創始人、CEO陳凱認為,未來房地產行業會有四個業務方向:投資公司、服務公司、資管公司、開發公司。輕資產想做大,比重資產更難。未來中國有很多的小型開發公司會出現。中等企業的出路是,要麼做行業龍頭、要麼做區域龍頭、要麼做細分市場龍頭、要麼做小而美的好公司。

對於企業的“求生”,著名經濟學家許小年的建議是,“企業生死榮衰的決定性要素是你特有的,別人難以模仿的優勢,這叫核心競爭力。所以說,今後企業思考不是別人能做什麼我也能做,而是要思考別人不能做什麼我能做。”

許小年說,在自己行業里轉型是求生之路,但轉行是找死,要在最熟悉的行業里改變自己的經營方式。充分利用在行業當中的積累,來思考新的商業模式、新的技術、新的產品。

  (作者:王營 徐婷)  (出處:21世紀經濟報道 2017年08月16日)

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武漢:樓市推盤量減少成交下滑 預計下半月供應增加

武漢:樓市推盤量減少成交下滑 預計下半月供應增加

東方財經網 2017-08-16 21:34:43 來源:

樓市推盤量減少 成交下滑

預計8月下半個月供應會增加

楚天金報訊 金報訊(記者鄧偉 通訊員余淼)8月上半個月,武漢樓市的推盤量在減少。記者昨日從億房研究中心獲悉,繼8月首周7盤入市后,第二周的推盤量減少到4個。由於8月一貫是“金九銀十”的預熱月份,這種狀況有望在下半個月有所改善。

據統計,8月首周,武漢共有7個住宅項目開盤加推,漢口后湖、沌口核心及軍山新城、古田以及漢陽墨水湖成為推盤重點區域,有5個在開盤當日售罄。8月第二周,推盤量減少到4個,其中2個位於主城區,2個位於新城區,所推房型明顯轉向剛需,僅有少量100平方米以上大三房入市,多數為兩房或緊湊三房。開盤認購過後,4個樓盤中有3個在開盤當日售罄。

從成交狀況來看,8月上半月,主城區成交呈減少之勢,周成交量從首周的2306套下降到第二周的1966套。周成交前三的區域也從首周的漢陽四新、光谷、白沙洲轉移到了軍山、蔡甸、后湖,三環外成交比例逐漸提升,達66.7%。從各樓盤的銷售進度來看,主城區的熱銷項目逐漸減少,新城區的項目佔據了熱銷前十的半壁江山。

值得注意的是,從市場供應來看,近幾年來,8月份會預熱“金九銀十”,入市房源量通常高於7月份。預計接下來的半個月,武漢會有較多的項目開盤加推,如東西湖片的融創觀瀾府、常青花園恆大御景等。

  (作者:鄧偉)  (出處:楚天金報 2017年08月16日)

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