半程成交慘淡 “金九”能翻身否

東方財經網 2017-09-22 23:46:08 來源：

篇篇有所謂

傳統的樓市銷售“金九”已過半，但成色嚴重不足。來自“陽光家緣”的數據显示，9月1日~15日全市成交套數僅2086套，同比跌67%。業界指出，“金九”前半月市場銷售慘淡，主要是當下廣州樓市的庫存量處在較低的水平，去庫存周期僅在5個月左右。尤其是市中心，可賣的樓盤相當有限。同時，不少區域都有相當一部分樓盤由於超過指導價而拿不到預售證，導致成交受限。

與此同時，普通老百姓買房所依賴的銀行房貸也在逐漸收緊，銀行放款速度慢，有的甚至超過半年才能放款。9月以來，廣州首套房貸利率更是從去年年底的基準利率上調到上浮5%~10%。多重壓力之下，導致市場成交難有表現，這已是全國樓市的普遍現象。來自國家統計局的最新數據显示，1~8月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長12.7%和17.2%。與1~2月份的年內高點相比，降幅分別達到12.4個百分點和8.8個百分點。成交量的持續下滑還帶來了成交價格的調整。目前，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機性、投資性的購房需求大幅減少。與此同時，買家的觀望情緒也在增加。日前，網易房產發布《2017傳統樓市旺季全國置業意向大調查之廣州篇》，結果显示，51.75%的受訪者表示“沒有購房意向”，僅有37.14%的受訪者表示“有清晰的購房意向”。

今年的“十一”黃金周，業界普遍認為，將不會有往年的輝煌，只會是個平淡的銷售節點，即便房企有新盤新貨上市，也不會過於高調地大規模宣傳。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，金融秩序的整頓和收緊是影響這輪樓市降溫的核心因素，租售並舉是長期方向，現在把租賃的短板補上，增加供給，促進交易，讓房屋回歸居住屬性，對房價則是長期利空。

　　(出處：廣州日報 2017年09月22日)

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金九銀十你買房嗎？超過五成受訪者不打算購房

東方財經網 2017-09-22 23:46:09 來源：

進入9月中旬，廣州（樓盤）一手住宅市場成交量出現了抬頭的趨勢，一些新盤也陸續發布。但在當前從嚴調控的背景下，眾多分析機構和業內人士都認為，今年的9月和10月難以再現往年樓市成交火爆的局面，“金九銀十”或將不再。那麼，在當前樓市形勢下，普通購房者在決策時都受到了哪些影響？

近日，網易房產在全國範圍內展開置業意向調查。調查結果表明，在廣州有高達47.62%的受訪者認為，調控政策出台後購房難度有所增加，而當前仍有明確購房意向的受訪者僅佔37.14%。隨着購房成本的增加與壓力的上升，購房者的心態也在發生分化。

超過五成受訪者今年不打算購房

在廣州工作三年有餘的徐先生，最近開始張羅看房的事情。由於大學畢業工作后就立即拿到了廣州戶口，名下也沒有房產和貸款記錄，因此他具備在廣州購房的條件，並仍能享受首付三成的首套房政策。

“打算今年內買吧”，徐先生告訴記者，他傾向於在番禺的市橋及番禺廣場的區域看房，這一位置正好處於地鐵3號線沿線，未來18號線也將從這裏經過並直達珠江新城的核心地帶，因此對於在中心城區上班的他而言，上班通勤相對方便。“還是想離中心城區近一點，但是預算有限”，徐先生表示。

事實上，番禺的房價在廣州全市範圍內已不算便宜，根據網易房產監控陽光家緣的數據，8月份番禺一手和二手住宅的網簽成交均價都在2萬元/平方米以上，而最貴的星河灣半島，一手房網簽均價已經超過5萬元/平方米。

不過，像徐先生這樣有明確購房意向的人在當前樓市環境下或已越來越少，更多的人持觀望態度。根據網易房產的調查結果，所有受訪者中，僅37.14%的人表示今年下半年有明確的購房意向，而選擇“沒有意向”的受訪者，佔總人數的57.15%。

不僅抒州，國內一些熱點城市居民的購房意向也在下降，上月底，新浪樂居曾在上海（樓盤）發起《金九銀十購房意願大調查》，調查結果显示，“金九銀十”期間沒有買房計劃的受訪者和沒有看房計劃的受訪者，比重都在七成以上，而在去年同期，無購房計劃的受訪者比例還只有51%。

調控后購房難度加大

並非每個人都像前文提到的徐先生那樣，具有直接且條件最優的購房資格。“3・17”新政和“3・30”新政出台後，楓州戶籍購房社保門檻從3年升至5年，增城、從化開啟限購，首付比例有所提高，“認房又認貸”等新政對於廣州樓市的影響是深遠的。

可以說，調控政策趨嚴以來，每一項政策都對部分購房者造成了影響，從而導致購房者的逐步分化。這種影響在網易房產的調查中也有所體現。有47.62%的受訪者表示，本輪調控之後，買房難度有所增加。

對於房價而言，從年初的成交火爆到下半年的趨於平靜，廣州房價的增速也經歷了回落的過程。根據本周國家統計局發布的國內70城房價數據，廣州8月份新建住宅環比7月下跌了0.7%，這也抒州新房房價歷經連續28個月的上漲后，首次出現環比下跌情況，二手房環比7月持平。

不過，網易房產調查显示，認為調控后廣州房價確實下降的受訪者只有7.3%。其實同比來看，廣州新房房價與去年8月相比仍然上漲了13.2%，二手房同比上漲18.3%，因此另有31.43%的受訪者表示，即使調控政策出台，自己也已買不起房。

剛需買家仍是樓市主體

從網易房產的調查結果來看，多數買家更加青睞中小戶型住房，其中意向選擇90至110平方米住宅的受訪者佔31.58%，選擇70至89平方米住宅的受訪者佔23.68%。

這兩個面積範圍內的住宅，主要以2房2廳和3房2廳為主。而從上周陽光家緣網站統計預售批複情況來看，多數樓盤所推戶型也集中在2房2廳和3房2廳的中等戶型，符合剛需及改善型購房者的需求。

在針對購房計劃的調查中，屬於首次置業剛需房的受訪者佔總數的47.37%，置換型剛改房受訪者佔32.24%。如果加上價格因素考量的話，預算在150萬元/套以內的買家比重最高，佔23.68%，其次，預算在250萬至300萬元/套的置換型剛改房買家佔17.11%。

當前，樓市嚴控政策重點指向打擊利用槓桿“炒房”的行為。而近日流出的一份由中國人民銀行廣州分行、廣東銀監局聯合發布的《關於加強個人消費貸款管理防範信貸資金流入房地產市場的通知》，則進一步重申不得發放無指定用途消費貸款，嚴禁個人消費貸款資金用於生產經營、投資以及支付購房首付款或償還首付款借款行為。

今年以來，廣州樓市調控政策處於不斷加碼的態勢。但對於調控政策的持久性，人們的觀點並不統一。其中19.68%的受訪者認為調控將在年內結束，26.67%受訪者認為持續到2018年底，28.25%受訪者則認為將長期持續下去。

廣州成交氣氛漸濃 一手網簽有所反彈

作為傳統樓市旺季，9月已經過去大半，但成交量仍維持着平淡的局面。根據網易房產監控陽光家緣的數據，截至20日，本月廣州一手住宅成交了2796套，環比8月1日至19日的2650套並沒有高多少，同比去年8月的前20天則減少了一半左右。

不過，根據成交數據，廣州一手住宅網簽量在上周出現反彈，再度重回千套以上。隨着預售批複的增加及樓盤推貨速度的加快，一手住宅市場的成交氛圍正在日漸濃厚。

樓市成交反彈，出現回暖跡象

根據網易房產監控陽光家緣的成交情況，上周（9月11日至17日）廣州一手住宅網簽成交1149套，環比上上周增加25.3%。儘管無法與去年同期的成交量相比，但9月以來，一手住宅成交量仍走出了一條呈現波動上升趨勢的路線。相比月初的低迷，自9月7日之後，每天的網簽量都維持在100套以上。

具體到每個城區來看，增城上周網簽成交量達512套，佔全部城區成交量的44.6%，排在第二位的黃埔區上周成交234套。南沙和花都的成交量也在100套以上。但中心城區的成交量仍然維持低迷甚至下滑的趨勢，如果不算黃埔區，其餘五城區的成交量總共也只有98套。

增城上周的爆發，源自區域內金地香山湖與合景譽山國際的助推，兩個樓盤分別網簽151套和124套，是上周廣州僅有的兩個周成交量突破三位數的項目。本周這兩個樓盤的銷量仍然暫時領先。

與成交量的穩步回升不同，在最近的一個月內，廣州一手住宅均價經歷了大漲3000元、大跌超4000元、大漲近4000元、大跌超3000元的來回波動。到了上周，一手住宅網簽均價直接跌至14850元/平方米，環比上上周下降了18.21%。而本周前三天（9月18日至20日），廣州一手住宅均價僅為14490元/平方米。

從樓盤均價來看，上周仍有8個高端樓盤的網簽均價在5萬元/平方米以上，其中天河7個，越秀1個。尚東柏悅府以92923元/平方米的均價成為最貴盤。

樓盤推新加快，天河區住宅批複增多

與成交量反彈相呼應，上周廣州全市新增房源也明顯增加。根據網易房產的統計，上周廣州全市合計批複2229套可售住宅，是上上周批複量的4.3倍。

在所有城區中，原先庫存一直相對較低的天河區值得關注。上周，天河區共有6盤拿到預售證，共計702套住宅可進入市場。

據了解，在目前的天河區，最為熱門的區域是牛奶廠板塊，上周華潤天合共計獲批300套可售住宅，戶型也涵蓋87至139平方米的二至四房，在售均價約為4.4萬元至5萬元/平方米。與之相鄰的金地天河公館也獲批116套住宅，戶型囊括86至120平方米三至四房，均價約4.3萬元至4.9萬元/平方米。

在外圍城區，增城仍舊是推貨熱門，區內金地香山湖作為網簽量最高的樓盤，上周總共攬下260套可售住宅，戶型包含86至124平方米二至三房。而近幾年較熱的朱村板塊也有所收穫，其中廣州中航城獲批208套，實地薔薇國際獲批119套。

不過，上周獲批量最高的樓盤是南沙的越秀濱海新城，共計有398套可售，公開信息显示，越秀濱海新城可售戶型集中於62至109平方米二至三房，預計將於9月開盤。

　　(出處：中國網・地產中國 2017年09月22日)

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北京六度上調房貸利率 首套最高上浮10%幾成一二線標配

東方財經網 2017-09-22 23:46:35 來源：

銀行房貸利率已經連續8個月走高。近期，北京等多個一線城市繼續上調首套房按揭貸款利率，而二線城市如天津、青島也不例外。

第一財經記者9月21日走訪北京地區多家銀行營業部發現，首套房按揭利率較基準利率上浮5%～10%，二套上浮20%，已經成為北京銀行業內的普遍情況。在上海，首套按揭利率也上浮5%～10%，二套則在11%～18%不等。

不光是一線城市，部分二線城市同樣上調了房貸利率。青島某房地產中介內部人士告訴記者，今年8月，該地區銀行陸續分別上調首套、二套房利率至較基準利率上浮10%和20%。這已經是繼年初以來的第二次調整。無獨有偶，記者了解到，在天津4月份持本地戶口貸款購買首套房，在中行、農行、工行等大行還可以拿到基準利率，經過近期調整后，如今統統上浮5%，而二套則大部分為上浮15%。

一二線城市紛紛上調房貸利率

第一財經梳理髮現，北京首套房按揭利率已連續上調了6次，從基準利率的8.5折一直調至基準利率的1.1倍。雖然各家銀行步調不一，但整體保持了連續走高的態勢。

早於今年6月便率先一次調整到位的民生銀行，當時將首套房按揭利率調整為較基準利率上浮10%，二套房上浮20%，引起業內矚目。

不到3個月，北京地區各家銀行便紛紛效仿。此前保持首套房基準利率的大行也按捺不住。記者了解到，國有大行工、農、中、建紛紛於9月14日上調北京地區首套房貸最低為基準利率上浮5%。目前五大行里只有交通銀行仍然表示，首套房貸最低仍執行基準利率，近期將根據市場變化情況考慮適時上調。

此前對首套房貸執行最低利率為基準利率的中信銀行，則乾脆自9月1日起將首套房利率調整為上浮10%。北京地區某房地產中介還對第一財經表示，有些銀行目前都已經不放房貸了。記者了解到，個別銀行的一些網點因額度問題，暫時無法申請到房貸。

對此，央行營業管理部9月19日發文回應稱，“房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所採取的自主行為，符合政策要求和導向，對此，人民銀行營業管理部积極支持。”

記者了解到，不僅僅在北京和上海等一線城市，二線城市近期也迎來了房貸利率上調，從打折到基準再到上浮，前後經歷三輪大調整。例如在天津，從年初各家銀行內部協商的首套房利率9.5折優惠，到6月份的基準利率，近期調整后普遍實行較基準上浮5%～10%。

記者獲悉的一份天津某地產公司內部資料显示，本地戶口首套房貸中行、農行、工行仍適用基準利率，但前述當地房地產中介表示，事實上，從4月份銀行就陸續開始調整，目前普遍是首套房上浮5%， 二套大部分為15%。

在同樣房貸緊俏的青島，則是首套上浮10%，二套20%。“今年3月一些銀行還打折，到5月普遍都是基準，8月普遍上浮10%。”該地一位地產中介告訴第一財經。

他同時表示，不同銀行上浮政策差異較大。例如客戶購買房齡較老的戶型在郵儲銀行可以辦理房貸，但首套上浮幅度也較大，上浮20%。而滙豐銀行僅貸房齡在15年之內的，此外徵信流水要求高，首套上浮3%。

監管重申“居住”屬性

北京多家銀行集體上調房貸利率的背景，是北京銀行業新增房貸逐月下降，二季度“剛需”購房貸款佔比超七成。

“3月至6月，轄內銀行機構新發放個人住房貸款金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元，貸款發放節奏持續放緩。”北京銀監局委員、副蔣平近日在銀監會例行發布會上指出。

這也印證了全國銀行業對個人住房按揭貸款的整體態度。從近期公布的大行半年報看，各家銀行對不同地區落實差異化住房信貸政策，房貸增速普遍下滑，發放節奏持續放緩。

數據显示，工農中建交五大行上半年個人住房貸款增速分別為11.6%、11.6%、9.28%、9.50%、8.56%，與去年末的28.80%、32.85%、28.85%、29.26%、27.45%相比，增速下滑明顯。

面對今年上半年一線城市密集出台的房地產新政，其中，作為傳統的按揭貸款大行，建行半年報显示，個人住房貸款餘額39261.90億元，較上年末增加3405.43億元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76個百分點。建行表示，個人住房貸款業務嚴格執行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房信貸需求。

工行方面，今年上半年個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%，首套房的佔比超過九成。“我們一直堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，來決定在個人住房貸款業務方面的信貸政策。”工行行長谷澍在業績發布會上介紹，工行上半年新增個人住房貸款主要支持居民居住型和改善型住房需求。其中，一二線城市和三四線城市的比例大概在1:1，熱點城市的比重在逐漸下降。16個熱點城市的新發放個人住房貸款在全部個人住房貸款中的佔比，相比去年底下降了13個百分點。

近日，銀監會副主席王兆星在一場公開論壇上再次強調，銀行業要嚴格把握住住房居住性屬性，因地制宜地施策來去庫存。

“按照分類條款的原則，因城因地施策去庫存，是促進房地產長期健康發展根本的基礎，銀行業金融機構要牢牢把握住住房的居住性屬性，若是差別化的住房信貸政策，在抑制部分地區房地產泡沫的同時，來支持居民自住和進城人員對於住房的需要。房屋租賃市場發展和棚戶區改造也應該給予积極的支持。”王兆星表示。

　　(作者：宋易康)　　(出處：第一財經日報 2017年09月22日)

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珠海居住用地地價環比漲1.89% 漲幅持續放緩

東方財經網 2017-09-22 23:46:37 來源：

珠海地價平穩運行。南都記者昨日從珠海市國土局獲悉，根據珠海市城市地價動態監測的數據显示，珠海市(香洲區)2017年第三季度地價平穩運行，商業、居住、工業、綜合地價較2017年第二季度均環比上漲，漲幅分別為1.00%、1.89%、0.78%和1.58%；居住地價保持穩定增長態勢，工業地價增速持續放緩。數據還显示，珠海市(香洲區)2017年第三季度商業、居住、工業、綜合地價同比漲幅分別為3.44%、8.41%、2.85%和6.71%；受限購政策持續影響，居住地價同比漲幅持續放緩。

“金九銀十”已經到來，珠海樓市逐步活躍。不過，截至9月21日，來自珠海國土局的數據显示，珠海9月份僅掛牌出讓一宗土地。

9月14日，珠海市國土局掛牌出讓橫琴新區開新五道東側、港澳大道南側、開新三道西側、濠江路北側一宗文化創意、商業及辦公用地，宗地編號珠橫國土儲2017-09，面積25800平方米，計容建築面積51600平方米，出讓年限為文體娛樂用地50年、批發零售用地40年、商務金融用地40年，起始樓面地價5131元/平方米，總起拍價為2.647億元，該地塊將於下月底開拍。

另一方面，截至9月21日，珠海9月份共成交土地7宗。含金量最大的兩宗土地，分別位於唐家和橫琴。

9月6日，位於科技創新海岸北圍鼎興路北、新灣八路東側一宗佔地3萬平方米的新型產業用地成功出讓，總成交價50 85萬元。競得人為珠海華金創業投資服務有限公司。

9月7日，珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠橫國土儲2017-08號地塊成功掛牌出讓。珠橫國土儲2017-08號地塊位於橫琴新區都會道東側、觀澳路南側、琴海東路西側、興澳路北側，功能(用途)為辦公、酒店、商業，用地面積為10950 .59平方米，計容總建築面積≤54700 .0平方米。該地塊最終以總地價3.39億元，由橫琴台商總部大廈有限公司競得。

業內分析

“9月份受到市場較多關注的兩宗地塊，一塊在橫琴，一塊在唐家，其實那兩宗地塊用地面積並不算大，尤其是橫琴的地塊，用地面積僅1萬平米左右。”橫琴緯業策劃師謝曉燕指出，橫琴的地塊位於橫琴金融島與口岸服務區的交會處，可以說是目前新區金融產業發展最好的片區，該區域目前也吸引了不少品牌開發商的進駐。而唐家作為珠海的高新區，由於坐擁無敵的一線海景與相對高起點的發展定位，使得唐家地塊的拍賣一直以來也都是市場關注的焦點。

珠海中原地產分析指出，珠海土地市場近兩個月表現較冷清，住宅用地零供應。根據今年的推地計劃，預測後續宅地推地節奏將加快。

　　(作者：陳育)　　(出處：南方都市報 2017年09月22日)

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一線城市房價同比連跌15個月 專家預計下調將繼續

東方財經網 2018-01-19 20:45:02 來源：證券日報

 　■本報記者 蘇詩鈺

　　1月18日，國家統計局發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。專家表示，2018年樓市調控力度依然持續，北京等一線城市房價將繼續同比下調。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉昨日表示，去年12月份，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環比價格均在平穩區間內變動，房地產市場總體繼續保持穩定。

　　從環比看，有4個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至0.3個百分點之間；北京、杭州和合肥3個城市持平。從同比看，有9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至3個百分點之間，這些城市新建商品住宅價格低於上年同期水平。

　　從商品房住宅房價數據看，12月份贛州、廣州、蚌埠、北海、深圳、福州、廈門7個城市房價環比下調，杭州、北京、合肥、石家莊、南昌、襄陽等城市房價環比持平。從新建商品房住宅價格同比數據看：深圳下調3%、福州下調1.7%、南京下調1.4%，另外，無錫、鄭州、杭州、成都、北京、合肥等9個城市房價同比下調。從二手房住宅價格同比數據看，北京跌幅第一，另外南京、合肥、天津、錦州也同比下調。

　　中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體看，二手房價格調整非常明顯，從去年4月份開始到現在近10個月的時間累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%，北京二手房價格已經接近2016年四季度的房價。

　　據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落，去年12月份比11月份分別回落0.1個和0.4個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月擴大0.4個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格同比漲幅與上月相同，二手住宅價格同比漲幅連續5個月回落，比上月回落0.1個百分點。

　　國家統計局初步測算，去年12月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下降0.1%。二線、三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點；二手住宅價格環比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

　　張大偉表示，同比與環比下調的城市，最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策，持續加碼調控，出現了市場下行的效果。目前看，2018年調控政策力度依然持續，70個城市房價數據依然會明顯分化。最近發布吸引人才政策的多個城市，預計房價在2018年年初有望平穩，北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。

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 以房子為核心資產配置的時代或將漸行漸遠

范欣 作者系青年經濟學者

2018年對樓市而言註定是極不平凡的一年，在“房住不炒”的大原則下，房地產長效機制正日趨成熟，一方面住房土地的供給主體除了政府外，國有土地、集體土地也將逐漸被允許進入房地產市場用作建設租賃住房，以提高居民租賃住房的有效供給，保證房地產市場的健康發展；另一方面在經歷了2016-2017年樓市大漲后，超預期的樓市調控仍將延續，即使在部分三四線庫存較大的城市出現放鬆，重點城市也難再放鬆。不僅如此，部分開發商拿地過於激進，槓桿率較高，在樓市低迷的背景下預計將有部分開發商資不抵債。數據显示，2018年，房地產行業將迎來還債高峰，額度達到3300億；2019年額度達到4700億，2017-2019年房企還債規模將超1萬億。

十餘年間，中國樓市經歷了一輪只漲不跌單邊左側上漲行情，即使出現小幅下行格局一般也僅1-2年，隨後便出現報復性上漲，以至於普通百姓已不再相信樓市調控能抑制房價，至於原因專家也是眾說紛紜。其實，主要原因歸納起來無非是三個方面，一是商品房市場的土地供給被政府完全垄斷；二是人口結構變化；三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善背景下，房價難改上行趨勢，但如今這三方面都正在發生根本性轉變。

在商品房市場土地垄斷方面，房改后國土部規定房企開發各類住宅用地只能通過公開招拍掛方式取得，所以只要地方政府控制好土地儲備、入市節奏和市場需求之間的關係，保證土地掛牌量小於等於市場需求就可以維持地價的穩中有升。近年來一些三四線城市之所以出現了樓市庫存高企的問題歸根結底是由於一些地方政府為了加大基礎設施投資提高任期內政績而短時間內大規模提高土地出讓規模導致土地供過於求，重慶地票制度近年來能保持當地房價平穩也是因有效控制土地入市與商品房需求才實現的。因此，土地供應的垄斷是決定房價走勢的根本。

反觀國土部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大，雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上，小產權房轉正仍不被允許，但隨着試點城市租賃住房土地供給量的提升、以機構為主的租賃市場的逐步建立，未來房企投資租賃住房的成本會大幅降低，租賃住房規範化程度也將提高，房屋租賃市場的有效建立也將有效分流熱點城市的購房壓力，起到保障中低收入群體居住需求的重要作用。而且，當前一二線城市投資房產以租金計算回報率已大幅低於市場利率，以市場利率計算的房價與當前價格有較大差距，房價虛高部分一方面是受市場追高情緒影響，另一方面在於房子與教育、養老等掛鈎，目前幾個城市已率先開展租售同權制度試點，這對於發展租賃市場同樣意義非凡。因而，土地供應垄斷格局的破冰雖短期對房價影響不大，但卻是房地產長效機制的有效組成部分，長期對樓市走向影響深遠。

當然，僅有土地垄斷還不能構成房價的連續上漲，必須要有人口的配合。98年房改后的10年恰逢60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業，2007年至今的10年正好是80后嬰兒潮的置業年代，上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年，這與樓市走勢不謀而合。但，1990年至2012年這10餘年在計劃生育和居民生活水平不斷提高的影響下我國生育率出現了連年走低的現象，直到單獨二孩和全面二孩政策實施后才有所反彈，但全面二孩政策落地后的2017年出生人口就出現了下降。另一方面，近年來中國勞動人口比例已呈下降趨勢，而老年人口比例則快速增加，這對住宅的需求強呈現明顯抑製作用。wind數據显示，中國勞動人口（15-64歲）在總人口中所佔比例在2011年已開始下降，到2016年末該比例已下降至72.56%，與此對應的則是老年人口（65歲以上）比例近年來一直在上升，到2016年末已達10.8%。因此，人口結構潛移默化的改變也將對樓市走向形成較大影響。

土地供應垄斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合，才能支撐房價上漲。將一線城市房價近年來走勢圖和廣義貨幣M2走勢圖疊加，會發現兩者相關性接近於1，這還不包括近年來金融過度創新導致的銀行表外資產規模快速擴大的影響。自2017年起，一場針對金融亂象的金融監管的大網正在逐漸展開，一行三會出台了多項政策，隨着金融監管的趨嚴，社融同比與M2同比增速出現了顯著的背離，對應市場上資金表現的非常緊張，10年期國債收益率已由2016年末的2.6%大幅升至2018年初的4%左右，廣義貨幣M2同比增速已降至8.2%，商業銀行資金頭寸也表現的十分緊張。

由於中國當前金融周期相當於美國2011年，因而未來5年仍將處於去槓桿周期，這點從2017年末的中央經濟工作會議、2018年初一行三會陸續頒布多項政策就可看出，2018年金融監管仍將進一步收緊，市場利率也會延續穩中有升的態勢，只有等到市場出清才會出現下降。對於樓市而言，因商業銀行負債成本的提升導致全國首套房加權貸款利率由2016年末的4.45%顯著上升到2017年末的5.38%，上升幅度達21%。資金的收緊和利率的上升無疑是未來樓市的重大利空。

當然，按此前的政策導向看，一旦經濟面臨較大下行壓力，支持和鼓勵居民購房的刺激政策就會出台，房價就會觸底反彈，但此次情況與之前略有不同，過快的居民舉債已明顯超出居民收入增長的合理區間。統計显示，居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的35%上漲至2017年末的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平，已接近美國和日本樓市泡沫破滅前數值，未來3-5年繼續出台讓居民加槓桿購房的刺激政策可能性非常小。

綜上，過去20年支撐樓市只漲不跌的三大因素均在逐步發生改變，土地供給垄斷破冰有望讓機構主導的租賃市場迎來較大發展從而逐漸形成租售並舉的住房體制，人口結構的悄然變化影響的是居民居住需求的改變，金融監管的收緊則會逐漸提升市場利率水平。而且，因地方賣地收入的逐步萎縮，未來房地產稅一定會擇時推出以彌補地方財政部不足的問題，屆時擁有多套房的居民房地產持有成本將上升。因而，過去20年居民以房子為核心資產配置的時代或在漸行漸遠，以雞蛋不放在同一籃子里的分散資產配置才是合理管理家庭總資產的上策。

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