王微：房價上漲已脫離經濟基本面和真實住房需求

東方財經網 2017-03-21 08:21:08 來源：鳳凰財經

3月以來，近20城出台了相關的調控政策，新一輪樓市調控風暴來襲。日前，《工作報告》起草組成員、研究室副主任韓文秀談今年的樓市調控總要求，既要去庫存也要穩房價，同時還提到對於過快上漲的城市，相關部門和地方要進一步出台政策。當前樓市面臨哪些風險？熱議的房地產稅到底有什麼作用？未來的房地產市場如何發展？

為了解答這些問題，鳳凰財經記者在2017年中國發展高層論壇上專訪了發展研究中心市場經濟研究所所長王微，對此進行一一解讀。

記者：今年來，高層多次會議提到要“防範風險”。房地產方面，您認為當前面臨哪些風險？如何處理這些風險？

王微：在一系列政策的推動下，2016年房地產市場回暖、“去庫存”取得了积極成效，但也帶來了新一輪房價過快上漲、引發泡沫風險隱患的問題。值得注意的是，這一輪房價快速上漲及其泡沫風險積累，是在經濟增長趨緩的背景下，由過度寬鬆的金融條件引發的，通過推動居民槓桿率快速攀升，大量資金“脫實就虛”，極大刺激投資投機需求，形成了房價、地價高位輪動快速上漲，從一線城市“點漲”向二線熱點城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態勢。深圳、上海、北京全年新建住宅價格同比上漲49.5%、37.5%和32.1%。2016年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降4.3%，土地成交價款卻同比增長21.4%。

總體來看，房價上漲已經脫離經濟基本面和真實住房需求，與日本1990年房地產泡沫破滅前的情形有相似之處，其可能帶來的風險已不容忽視。全球來看，應對資產泡沫風險是一個世界性難題，沒有成功經驗可以參照，但有許多教訓可以汲取。因此，需要堅持“不刺破泡沫”的調控底線，認真研究防範房地產泡沫風險的相關調控政策，特別是研究金融政策和土地政策的正確使用；同時研究應對不同風險情境下的政策預案，防止房地產泡沫風險向金融和經濟領域蔓延。

記者：自去年中央經濟工作會議提出要建立符合中國國情房地產市場長效機制，“長效機制”就受到了廣泛關注。您認為，今年會有什麼新的進展？

王微：房地產問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題，也不僅僅是經濟發展問題。“房子是用來住的、不是用來炒的”，關鍵是將房地產市場發展定位回歸住房屬性。而研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，也不能就房地產談房地產，而要緊緊抓住“國情”和“市場規律”這兩個關鍵點，把握影響房地產發展的主要因素，更加重視從長周期、國際比較和全局的角度出發，處理好房地產發展與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關係，綜合運用金融、土地、財稅、規劃、立法等多種方式和手段，為房地產市場的平穩健康發展奠定堅實的制度基礎。從這個意義上來說，需要研究和出台的政策不是單一的，有關部門都在加緊研究，可能就會陸續出台。

鳳凰財經：建立“樓效機制”，您認為應該首要解決那些問題？

王微：在基礎性制度和長效機制的研究中，首先需要高度關注房地產市場體系及相關制度和法律方面的研究。特別是在住房需求加快調整和提升的過程中，加快研究促進新房、二手房和住房租賃等多層次住房市場體系的完善和制度調整。

其次，加強對金融、土地、財稅、投資等住房資源配置方式及相關制度安排的研究。例如，在土地供給和規劃方面，要儘快破解一線及熱點城市因住宅用地供應不足、部分三四線城市土地供應量過大和住房供給過剩問題，建立根據人口總量和結構變化確定住房土地供應的機制。

第三，進一步研究和釐清房地產領域中央與地方的關係問題。過去中央和地方在房地產調控體系中的關係始終沒有理順。中央在制定調控政策中容易“一刀切”，在金融、住房供給結構等方面，尚未按照“一城一策”原則進行制定，“失調”和“過調”現象增多，加劇部分城市的住房市場波動。因此，當前需要加強我國住房制度頂層設計，進一步明確中央在制度設計、土地、金融等資源配置政策方面責任，逐步強化地方調控、監管市場的責任和權力，在利率、首付比例等方面，更多賦予地方一定範圍內的自主權。

記者：您提到要理清和市場的關係，具體是指什麼關係？

王微：實際上，在房地產領域對市場的行政干預比較多，比如現在的限購、限貸、限價等，不利於市場機製作用的發揮。當然，促進房地產市場健康發展，還是離不開的作用，而且需要更好地發揮的作用，不僅是在制定市場規則、立法、規劃、基礎設施、公共服務等方面，更重要的是要為中低收入階層提供保障或政策支持。，應給中等偏下收入人群提供一些政策支持，這都是的作用。

再有，還需要進一步區分中央與地方的不同作用。中央應當更多在立法、規劃、財政支持等方面發揮作用；地方則應更多在土地供應、城市基礎設施、公共服務和穩定市場方面發揮作用。特別是在房地產市場分化、不同城市之間發展差距是很大的情況下，更加需要發揮地方的作用，因城施策，讓更多地方結合本地情況來發揮作用。

記者：現在大家都在談房地產市場的供給側改革，那您覺得需求側這邊有問題嗎？

王微：當前中國住房需求正處在快速變化的過程中，正在告別從無到有，轉向從有向好的新階段，現有的房地產市場供給結構住房需求日益多樣化、多元化、多層次，供求結構矛盾比較複雜，需要通過政策的調整、機制的設計讓供給跟需求之間能夠相互匹配。現在施給相對僵硬或不足、不適應。比如老百姓收入提高，形成了巨大的住房投資需求，需要合理引導和提供投資渠道，不在房地產上，那麼在其他方面也應該提供多點渠道。即使在房地產方面也可以開拓新的投資渠道，比如說國際上的房地產Rets，就是一種可以讓老百姓分享房地產投資收益的方式。

記者：但施給側的話，現在提的最多的就是擴大供地面積，但一線城市比如北京人口大量彙集，而地是有限的，這種矛盾怎麼處理？

王微：所以城市化發展需要打破行政區劃，要打開市場空間。這就需要加快促進以大型城市為核心的都市圈或城市群的發展，就要圍繞中心城市讓周邊的中小城市發展起來，通過產業發展、基礎設施供給、公共服務配置，來提高中心城市/小城鎮的居住環境和發展能力，形成產城融合，改善就業環境，這樣大型中心城市的人口才能走出去。通過城市群的建設讓人有更多選擇，有更大的發展空間。

記者：您提到房地產稅收是一個未來地方的一個主要的稅種，出和不出其實並不僅僅涉及到房地產調控的問題，它涉及到中央和地方的事權和稅收關係的調整問題。能具體解釋一下嗎？

王微：房地產稅會對房地產市場產生影響，會影響持有成本。但是各國房地產稅政策目標更多是為地方提供穩定的稅收來源，進而為城市提供更好的公共服務。所以，我說房地產稅不僅僅是針對房地產調控，也涉及到稅收體系的調整。

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馬光遠：加強調控之後，房地產走向何方

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源：

從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等 6個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限。

北京這次出台的政策很有意思，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時為自己的供地政策進行了大篇幅的辯護。

廣州的升級版限購政策連夜發出，核心是將楓州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從三年提高到滿5年，而且強調楓州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

除了這六個城市，3月份以來，已經有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出台了限購限貸政策。這樣，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

從這些新一輪限購限貸城市的特點看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房價上正快的區域，這些城市大體可以分為四類：

一抒州，作為一線城市，去年漲幅平緩，今年開始補漲，2月份70個大中城市房價統計數據显示廣州2月新房環比上漲0.8%，僅次於三亞；

二是北京及北京周邊，屬於京津冀概念熱炒的區域，特別是環北京的一些熱點區域；

三是三亞，屬於今年炙手可熱的海南板塊，長期停滯之後，開始回暖；

四是去年的一些熱點城市，包括南京、鄭州等。

相對於去年“9.30”連夜出台調控措施，本輪調控儘管範圍更廣，但很顯然絕不是地方上的“自選動作”，高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。從最近房地產市場的表現看，除了海南的房價屬於多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價，幾乎一天一個價，根本無法用常識去解釋，環北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場上種種還會大漲傳言引發恐慌，在這種情況下，政策層面進行疏導和表態，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。

筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長及主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。

張高麗在“中國發展高層論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；

周小川最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；

國家主任何立峰在“中國發展高層論壇”上將房地產和實體經濟的失衡列為當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。”提出要控制信貸資金過度流向房地產業。

高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，後面透露出的政策信號不容小覷。

筆者在之前的文章中分析過最近房地產市場的特點，我在之前的文章中分析過原因：

第一，房地產政策的“塔西陀陷阱”，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；

第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；

第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但“兩會”發布的工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提“房子是用來住的，不是用來炒的”，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示更溫柔的一面；

第四，在很多資金沒有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；

第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，“京津冀”這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客，購買的群體主要是北京人，北京人購買這些房子大多都是出於投資，而不是居住，這是一個完全因為投資需求瘋狂的市場。

這種人為製造出來的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產市場的走勢產生了極壞的影響。

在市場對政策本身不信任的情況下，市場的反彈力度超過了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場可能再次面臨失控的局面，繼續推升價格泡沫，提升系統性風險爆發的係數，這是任何人都不願意看到的。在這種情況下，連續出台政策，釋放明確的紅線和信號不僅必要，而且及時。

但是，在釋放信號，劃出紅線，表明態度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態，要確保“房價環比不上漲”，為了完成這個目標，無所不用其極，採取各種辦法限制高價樓盤上市，這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌，為什麼杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在於人為控制價格，導致開發商要麼推遲開盤時間，要麼想方設法規避限價措施，加價賣房就成了流行規則。

再比如，在土地供應上，儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

我前面說過，這次加強版的限購限貸政策，其實是給市場釋放明確信號，也是給划紅線，高層絕不願意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統性風險，這是“穩”的總方針不允許的。基於以上分析，短期中國房地產市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

如果政策信號明確，一些該調整的城市會調整，風險也會在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之後，市場在三個月到半年的周期內會明顯降溫，當然，從2010年以來房地產政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出於降溫和主動排險的調控，不出意外應該會在兩年之後迎來轉折點。

未來的市場怎麼看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，輕言中國房價崩盤的時間恐怕又會遭遇市場的嘲笑。但在調控周期下，市場安全的範圍一定會繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。而不考慮短期的波動，中期沒有問題，可以選擇隨時出手買房的範圍，只會在我提出的“4+10”，即四個一線城市，加10個核心城市及國家級的城市群。今年三線城市的熱度不會持續，房地產的主角永遠輪不到三線擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。

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　　隨着消費觀念逐年升級，齒科市場規模快速擴增，近十年來複合增長率超過18%，目前已形成千億元級市場的規模。據口腔行業協會發布的消息，全國看牙用戶年均2.5億人次，其中越來越多的人正在接觸正畸項目。

　　市場需求在蘇醒，也帶來了行業上中下游的發展以及資本的熱度。多起超過一億元的融資發生在口腔齒科相關市場。

　　“按照國外的發展趨勢，隨着人均收入的提升，人們的口腔保健意識也會提升。”新氧創始人、CEO金星在接受《證券日報》記者採訪時表示。目前中國齒科行業大多數都是單體店，隨着資本的介入等，相信未來會有更多品牌齒科機構出現。

　　在這樣的背景下，近日，新氧宣布進入齒科板塊。“過去6年裡新氧在醫美領域的成功實踐也完全可以被複制到齒科領域。”金星表示，醫美項目的高客單、高決策門檻等特性與齒科的正畸、種植牙、牙貼面等項目幾乎完全吻合，而這些高客單項目對於齒科機構來說，恰恰是最難被攻克的業務“堡壘”。

　　消費升級的齒科市場

　　對比美國的齒科消費市場，中國市場的空間還非常大——據統計，美國人均每年醫療保健支出8497美元，口腔醫療支出佔4.01%，即341美元；而中國人均每年醫療保健支出僅280美元，口腔醫療支出僅9美元，遠低於美國水平。

　　隨着收入的不斷提升，齒科機構越來越多的出現在市場上。但問題也接踵而至，其中備受關注的是治療成本較高，價格不透明。一顆種植牙動輒花費一兩萬元甚至四五萬元，齒科的暴利也引起了社會的關注。

　　行業調研显示，齒科機構70%的收入都來自正畸、種植牙、牙貼面等高客單項目，但如同醫美行業，高客單項目也面臨獲客成本高企的難題，而通過洗牙等低客單項目引流的顧客極難轉化為高客單用戶，並且還會佔用機構的“帶寬”，比如醫生資源，使機構的隱形成本大大提升。

　　“一些齒科機構的隱形營銷成本較高。羊毛出在羊身上，最終買單的是消費者。”一位業內人士向記者表示。

　　“過去一段時間，醫美行業的整體價格是下降的。以前醫生在做一些產品營銷時，對之進行多重包裝。但新氧介入后，發現這些包裝效果並不理想，對於入駐的醫療機構來說，最重要的是口碑。消費者的評價會去泡沫化，提升營銷的效率，降低成本，同樣使行業信息更加對等更加透明。最終也會體現在醫美價格的降低。”金星向記者表示，此次進入醫美行業，希望給入駐的醫療機構帶來增量市場。

　　內容+電商模式切入

　　“我們把自己定位於消費醫療的產業互聯網平台。我們的優勢是鏈接上游的供給端和消費者。”金星在接受《證券日報》記者專訪時表示，目前醫療環境發生了變化，即消費決策前置。消費者在進行消費醫療前，可能已經在網上了解了大量的信息，“被種草了”。

　　“現實的困境是，整個消費醫療的營銷水平、信息化水平還未完全滿足消費者的需求。”金星介紹：這也正是新氧進軍齒科領域的初衷——希望通過以內容營銷為主的打法，幫助齒科機構和醫生建立自己的“自媒體”，吸引粉絲，並且提供管理粉絲的工具，讓新氧成為機構和醫生運營私域流量的平台，成為全網流量的“入海口”。

　　2019年5月份，新氧登陸納斯達克，成為互聯網醫美第一股，其招股書显示，公司未來計劃加大在消費醫療領域的拓展和投入。今年上半年開始，新氧戰略性切入口腔齒科領域。公司介紹，目前，新氧齒科已有近1400家專業齒科機構入駐，吸引了約2500名權威齒科醫生，積累了近10萬真人齒科矯正案例，平台上齒科相關訂單70%以上為矯正、貼面類齒科美學訂單。

　　“我們的模式是媒體+社區+電商的模式——通過新媒體矩陣給平台導流，社區用自己的豐富生態解決消費問題，電商預約是可以幫助消費者實現方便便捷的預約以及在線議價，拿到合理的價格。”

　　“在齒科領域，我們着重關注的是美容齒科。我們希望給行業帶來增量市場。”金星表示。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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易憲容：新一輪調控將把中國房地產市場帶向哪？

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源：

我在年初就指出，如果按照2016年930以來房地產調控政策，房地產瘋狂很快就會外溢到熱點城市周邊，並重新讓熱點城市房地產市場升溫。如果這種情況出現，2017年新一輪的房地產調控又會開始，但沒有想到會來得這樣快。這不僅在於2月28日以來有14個以上的城市開始出台房地產調控政策，而且更在於兩會剛結束，3月16日就有北京等6個城市出台了房地產調控政策。而這一波的近20個城市的房地產調控政策，又分為兩類。一類是今年工作報告所要求的“遏制熱點城市的房價過快上漲”，另一類則藉助所謂的房地產調控，實際上是一種房地產銷售的飢餓營銷。

前一類是以北京為代表的一二線熱點城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出台的北京房地產調控政策，主要工具是限購限貸。限購當然早就有。這次房地產調控政策的重點放在限貸上。比如，對於一套與二套的區別，認房又認貸。這裏認房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套；認貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量，這次指向全國，凡是做過各種類型住房貸款（其中包括一般按揭貸款、公積金貸款、商業住房貸款等，無論是還清還是沒有還清都是一樣）只要有這些貸款記錄，都算有貸款過，算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。

也就是說，如果這些限貸政策實行，那麼購買第二套以上住房的投機炒作者基本無法能力及沒有意願再進入市場，因為融資槓桿已經降低到無利可圖的水平，進入房地產市場風險十分明顯。更為重要的是，如果購買第二套以上住房的投機炒作者無能力及意願進入住房市場，那麼北京的住房銷售（無論是一手房還是二手房）將出現急劇下跌（這些城市的高房價，對購買一套房者來說，是沒有購買能力進入市場的）。在這種情況下，儘管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中的住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更是不敢或沒有意願進入市場，而且房地產市場預期也可能在這種市場僵持中（即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上）出現逆轉。

可以說，這種房地產市場僵持的持續時間越長，這些城市房價上漲預期逆轉的概率就越大。如果一二線城市的房地產市場預期出現逆轉，那麼中國房地產市場長周期調整才會開始。但這種情況是否會出現，又完全取決於讓當前這種房地產調控政策持續的時間及房地產調控政策是否加碼。如果像早幾年那樣，一看到房地產市場價格下跌，生怕這種房價下跌擠破房地產泡沫及影響GDP增長，又可能馬上把這些房地產調控政策放開。如果這樣，那麼這些城市房地產市場又會出現新一輪的回光返照，新的房地產泡沫再次吹大，直到最後破滅。如果不是這樣，那麼中國房地產市場將可能出現一個市場重新定位調整的長周期。所以，對於中國一二線城市房地產市場來說，未來會走向哪裡，是相當不確定的。

當然，這次北京房地產調控政策還有兩個重要信息，一是企業購買的住房在三年內不可出售，必須持有三年後出售，而且住房賣出給個人也得限購。這意味着國內不少企業不從事實業，而是參与房地產炒作並相當嚴重。如果對企業賣房實行這樣的限制，那麼這些炒作住房的企業將面臨着較大的風險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地產開發商手上，如果讓這些土地開發，將增加20萬套住房供給。這當然會對房地產市場造成巨大的衝擊。對此，房地產市場不可掉以輕心。而且，北京的情況是這樣，其他城市的情況同樣如此，甚至於會更為嚴重。估計北京的這些房地產調控政策很快成為其他城市調控的模板。也就是說，對於熱點城市來說，上述三個方面的房地產調控政策，對市場造成的衝擊肯定會很大，2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最後一波接盤俠，陷入長時間的投資困境之中。

另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策（三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區）。在這些城市中，除了幾個為二線城市之外，這些出台房地產調控政策的城市多以是2016年一二線熱點城市的周邊。可以說，儘管藉助熱點城市之餘暉，去年這些周邊城市也出現了房地產市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠小於瘋狂上漲的程度，也沒漲到這些地方所認可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出台所謂的房地產宏觀調控政策呢？其實，這些城市的住房多得是，可建設住房的土地更是多得是，其調控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市，他們也得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策。

因為，從這些城市出台的房地產宏觀調控政策來看，其實是一種房地產市場的飢餓營銷，地方希望以這種飢餓營銷來打造當地2017年房地產市場的繁榮。因為，從這些城市出台的政策來看，規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限於以本地沒有持有住房為準，至於在外地購買多少套不算入其計算範圍。也就是說，這些調控政策表面上是住房限購，實際上是告訴購買住房者，現有給這些外地居民有一套購買住房的指標，購買住房者趕快來這裏購買住房吧，否則這個指標浪費了。如果說，一個住房投資炒作者，在這個城市可購買一套，在那個城市再購買一套，那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產市場就有可能在這種飢餓營銷中出現房價的瘋狂上漲。事實上，2016年一些城市在出台限購政策之後，不少其他地方居民都湧入這些限購城市購買住房，從而實現這些城市的房地產調控演變為一種房地產市場的飢餓營銷的目的。不過，在今年背景，這些三四線城市出台的房地產調控政策是否能夠達到這樣效果應該是相當不確定的。因為，熱點城市的房地產調控政策正在套牢購買住房投資者。

可見，新一輪的房地產調控，可能會讓中國房地產市場分化得更是嚴重。一邊是一二線熱點住房銷售突然掉入冰凍期，房地產投機炒作在短期內得到遏制；另一邊一些三四線城市可能出現銷售火爆場面，房地產泡沫向這些城市蔓延。但僅是用行政性限購政策，而不願意用稅收政策這種經濟槓桿，短期有點作用，長期來看，會讓房地產市場的價格機制更為扭曲，中國房地產市場面對的問題會更多。

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全國近20地房地產調控升級 二手房市場影響最大

東方財經網 2017-03-21 08:21:17 來源：新京報

據不完全統計，自2月28日以來，截至記者發稿時，過半月已有近20個市、縣、區相繼出台限購或限購升級措施。這其中既有北京、廣州這樣的一線城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環一線三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控“加碼升級”，將如何影響未來樓市?

1、北上廣深政策全面實施“雙認”

3月17日，北京出台新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。”

這意味着，北京的二套房首付門檻已為全國最高。

17日晚間，廣州也出台新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出台的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申，那麼此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年;成年單身或離異人士也只能限購一套，劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

2、環一線城市限購圈加速形成

以北京為中心，3月以來，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出台限購政策。環上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購，明確在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出台調控新政策，表明京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大。”同策諮詢研究部總監張宏偉說，本輪調控已從一線城市、熱點二線城市，擴展到一些三四線城市區域。

3、熱點城市不斷出台樓市政策

被業界稱為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶籍家庭全面限購第三套住房，而非戶籍居民限購範圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調控。而已兩次出台樓市調控的鄭州則明確，凡屬補繳且補繳日期在3月17日之後的社保證明、個稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，對2月“補繳算數”的規定予以修正。

穩中求進是當前工作的總基調。記者梳理相關調控政策發現，面對限購帶來的需求外溢，一些三四線城市在處理“活”起來與“火”起來之間體現出“穩字當頭”的特徵。如石家莊、贛州在調控中並未實施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進，對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制，繳納持續時間要求並不高。

專家說法

“新一輪限購二手房市場受影響最大”

分析人士指出，最近幾個月，北京、廣州等地二手房價格上漲速度明顯超過新房，甚至出現“價格倒掛”現象，因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場。

中原地產首席分析師張大偉認為，如果執行目前的調控政策，房價較難出現上漲趨勢。至於調整的幅度，則要參考信貸政策。“目前開發商的資金情況比較優良，降價的意願不太強烈。”

面對房價上漲壓力，地方落實樓市調控的主體責任愈加艱巨，市場期待樓市調控的長效機制儘快出台。

一些地方住建部門負責人稱，“環比不增長”成為地方調控的主要目標，但限於地方事權，地方在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。

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3天6城出台樓市調控新政 熱點城市房地產管控進一步加強

東方財經網 2017-03-21 08:21:18 來源：北京晨報

3月17日北京出台的限購政策，按下了樓市調控的開關。此後的三天內，已有6座城市先後出台房產新政，新一輪的樓市調控風暴已經開啟。

3月17日，北京出台了堪稱歷史最嚴的限購政策，一是恢復到了2014年930新政以前的認房又認貸；二是二套房60%、80%首付比例迄今最高；三是最長貸款年限縮短到了25年。企業購買需滿3年才能再次交易則是堵漏之舉。

接下來的幾個小時，石家莊、鄭州、廣州調控的雷也劈了下來，沒給市場一點心理緩衝的時間。

調控大戲由此拉開序幕。接下來的18日，長沙市人民辦公廳下發通知表示，實行區域性住房限購、實施差別化住房信貸政策。19日，保定又加入了限購大軍行列，外地人在主城區限購一套住房，本地人限購三套。

樓市調控的背後，是這些城市房價近期都處在上行通道。18日國家統計局公布了2月份的房價數據，石家莊新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.4%；廣州新建商品住宅價格環比上漲0.9%，二手住宅價格環比上漲2.7%；鄭州雖然新建商品住宅價格環比下降0.3%，但是二手住宅價格環比上漲0.6%；長沙新建商品住宅價格環比上漲0.8%，二手住宅價格環比上漲1.2%。

今年兩會把“繼續抑制熱點城市的房價過快上漲”補充進去，有很大的影響意義。從眼下各地接二連三出台新政看，兩會後全國房地產市場的管控會進一步加強。

“從實際情況看，近期部分需求外溢的現象很明顯，導致一些中小城市房價也開始升溫。對於‘熱點城市’的定義正不斷寬泛化，只要是房價過熱，那麼就要認定為熱點城市，相關的政策出台也是非常有大概率的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京晨報記者，周末依然有城市加入限購的行列，說明房地產市場的管控導向非常明顯，目的是為了抑制過快上漲的房價，也是為了更好地回應兩會上對於過熱房價抑制的導向，“預計在3月份之前還會有其他城市加入限購。”

■鏈接

最新一輪調控密集出台

3月17日

北京：認房認貸，二套普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%；最高貸款期限降至25年；企業購買的住房需3年以上才能交易。

石家莊：外地人限購一套房，須提供2年內連續繳納12個月及以上個人稅證明或社保證明。公積金貸首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，第三套及以上不予辦理公積金貸。

廣州：本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。非本市戶籍居民家庭提供5年連續繳納個稅證明或社保證明限購1套。

鄭州：進一步加強對非本市戶籍家庭購買住房時提交的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證的審核。

3月18日

長沙：省外戶籍家庭憑在長沙市連續繳納12個月以上個稅或社保證明限購1套新建商品住房;長沙市外湖南省內戶籍家庭限購1套新建商品住房。

3月19日

保定：外地人在主城區限購一套住房，本地人限購三套住房。二套認房認貸，公積金貸款首付不低於60%。（楊奕）

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逐條解讀北京最嚴樓市調控：主要是6點 前3條是殺招

東方財經網 2017-03-21 08:21:21 來源：新京報89微信QQ空間添加喜愛

史上最嚴調控降臨北京

　　3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。

　　小V總結了一下，主要是6點：

　　1、認房認貸，二套首付普宅60%、非普宅80%

　　認房認貸暫時擋住了需求，對平穩當前樓市有短期作用。不過，最近新建住宅限價嚴格，約束了價格上漲，使得二手房價格上漲速度明顯超過新房，所以後市市場影響，首當其沖是二手房市場。

　　中原地產首席分析師張大偉認為這會基本抑制改善需求中的投資比例，市場有望快速恢復到2016年4季度。二手房將明顯降溫，部分區域可能出現價格下行。大量連環單將受到影響，目前北京市場成交中大約50%是連環單交易，部分連環單甚至有超過5-6組交易，從市場影響看，這其中未來毀約可能性大漲。

　　2、30年最高貸款期限降至25年。

　　貸款發放從30年壓縮為25年，購房者的月供會增加。易居智庫中心研究總監嚴躍進認為：如果再考慮到二套房貸的政策，那麼這個時候購房方面就會更加偏向理性，房屋買賣也會更加權衡實際的月供能力和風險。

　　3、企業購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執行限購政策。加快土地供應

　　這也是為了防範部分個人註冊企業進行炒房的現象。通過此類約束，後續此類住房的流通性降低，性價比也降低，這對於當前企業名義購房則有一個較為明顯的影響。

　　4、督促20萬套未入市商品房入市

　　文件显示，北京拿地未開工和開工未銷售的房源約20萬套。據中原地產首席分析師張大偉表示，目前北京市場的庫存是5萬套，這個供應如果能切實增加進市場中，影響會非常大。

　　5、加快土地供應

　　調控政策的老面孔了。增大土地供應，來緩解需求緊張。但是城區優質地快已經不多，因此實際作用有限。

　　6、在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格。

　　這是重申，沒有什麼可說的。

　　總結：

　　這一輪調控政策，小V所列前3條是真正的殺招。而在這之後，其他核心一二線城市預計也會密集出台樓市調控。此前，環北京多個區域和南昌、青島、南京等城市已經出台新政，環京地區不排除會進一步加強限購措施的可能性。

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　　近日，國家發改委、最高法等13部門聯合印發《加快完善市場主體退出制度改革方案》，成為第一個專門涉及市場主體退出問題的國家級文件。文件特別指出，要構建和完善自然人破產制度，引起輿論廣泛關注。

　　很長一段時間，中國人對於破產非常陌生，個人破產更是聞所未聞。1986年8月3日，瀋陽市防爆器械廠被宣告破產，事件曾經轟動一時。隨着市場經濟體系逐漸完善，有關企業破產的法律制度逐漸健全，但時至今日，自然人破產制度仍然付諸闕如，所以法律界一直認為中國只有半部破產法。此次國家級文件專門提出建立和完善自然人破產制度，將會對我國破產法體系形成重要補充。

　　市場經濟主體之間，存在着各種各樣的債權債務關係，會計意義上的資不抵債，落實到法律意義上就是破產制度，這一制度的一項重要意義在於，給錯綜複雜的債權債務關係一個“了斷”，清理信用垃圾實現市場出清，促進資源優化配置。作為經濟主體，企業和自然人理應同樣適用破產制度。著名的美國最高法院法官布蘭代斯說，“在大多數情況下，法律規則被確定下來，比被正確地確定下來更重要。”法律有定分止爭的作用，法律人特別重視終局性，所有法律關係都應該有一個確定性結果，經濟主體破產就是債權債務關係的終局。

　　現代企業一般承擔有限責任，企業償債的上限就是所擁有的資產，破產清算后自然消失。自然人同樣以資產作為償債的來源，與企業的不同之處在於，耗盡資產之後，生命仍然需要依賴經濟資源延續下去。對於自然人來說，通過破產制度了斷債權債務關係，能夠獲得重新開始的機會，這體現出法律的人本思想和效率原則。否則，資不抵債的自然人，或者是“要錢沒有、要命一條”，或者是“越牆而走、遠遁天涯”，對於整個社會來說，都是嚴重的資源浪費。

　　自然人破產制度，相當於豁免債務人的無限償債義務，需要防止惡意破產逃廢債行為。已經建立自然人破產制度的國家和地區，制度設計上都對此有所安排。比如，設置自然人破產的高門檻，必須達到嚴苛標準才能申請破產；設計嚴密複雜的自然人破產法律程序，保護債權人的合法利益；嚴格限制宣告破產自然人的經濟行為，支出只能用於滿足基本生活需要。與破產制度相配套的，還要有完善的社會信用體系，目前我國正在加緊建設。

　　香港演員鍾鎮濤，給很多內地觀眾留下了美好回憶，其實他更為人所知的，是曾經因為揮霍無度和投資失敗，宣告個人破產。破產後圈內人多避而遠之，唯獨歌星徐小鳳送來安慰，“不要緊的，這些只不過是人生經歷，很快就會過去。”如今，鍾鎮濤早已過上了正常生活，幫助他的除了“大姐”的鼓勵，還有自然人破產制度。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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河北多地啟動樓市限購 專家稱有助環京樓市趨穩

東方財經網 2017-03-21 08:21:25 來源：中國新聞網

中新社石家莊3月19日電 (陳林 楊夢潔)繼河北省會石家莊17日晚出台關於加強房地產市場調控意見后，19日，河北保定也發布相關調控意見。截至目前，與北京相鄰的河北省已有多地出台樓市限購政策。

自19日起開始實施的《保定市人民關於加強房地產市場調控的意見》，適用範圍為保定蓮池區、競秀區和高新區。“意見”調整了居民購房政策，暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房；暫停向擁有主城區1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房。

本月初，臨近北京的保定涿州出台樓市調控新政：非涿州市戶籍的居民家庭，限購1套住房，且首付款比例不低於30%。

公開資料統計，從去年以來，河北已有廊坊三河、大廠、香河，張家口懷來、崇禮，保定涿州、淶水等北京周邊多地出台或升級住房限購政策。近日石家莊、保定的主城區也相繼限購。

河北省房地產研究中心主任張彥峰表示，去年以來，廊坊北三縣、保定涿州等河北環京縣(市)房價上漲相對偏快，限購政策會有助房地產市場穩定，抑制房價過快上漲。限購政策雖力度不一，卻能形成整體聯動，讓房地產市場穩定。

河北經貿大學工商學院教授董葆茗認為，隨着北京非首都核心功能向外轉移，環京一些縣(市)的規劃需要納入北京外遷的整體考慮中，在這種情況下，房地產的土地受限嚴重，限購是為保證當地房地產市場穩定。此外，隨着京津冀協同發展進一步深化，很多人看到了環京周邊房產投資價值，限購也可保證當地人的購房需求。

頻頻限購會如何影響河北房地產市場走向？董葆茗認為，可以讓市場逐步冷靜，大家開始圍繞剛需去考慮，而不僅是投資。隨着投資需求的逐步萎縮，整體來說房價會趨於穩定。

自去年10月以來，中國一線城市和部分熱點二線城市相繼出台調控政策，抑制房地產價格過快上漲。有分析指出，這些城市周邊輻射區的樓市因需求外溢而升溫。(完)

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多地樓市調控加碼 力度堪比2014

東方財經網 2017-03-21 08:21:26 來源：經濟參考報

樓市波瀾再起。上周末(17日)，北京出台房地產調控新政，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%。廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定相繼跟進收緊。業內人士表示，此輪調控政策將有效緩解現階段市場恐慌情緒，令購房者預期保持穩定，進而使得房價波動總體可控。

19日，河北省保定市人民網站發布《保定市人民關於加強房地產市場調控的意見》，指出暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房。同時，暫停向擁有主城區1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房，這已是上周末以來的第六個調控收緊城市。

17日，北京發布房地產調控新政，開始執行“認房又認貸”政策。首套房方面，購買普通住房首付比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%。二套房方面，普通自住房最低首付款比例為60%，若為非普通自住房，首付提高至80%。

而在二套房的認定方面，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，均認定為2套住房。

廣州、石家莊、鄭州、保定、長沙也連夜發布新政。廣州方面，除從化、增城區按現行政策執行外，其餘區域本市戶籍執行限購2套住房(含新建商品住房和二手住房)，本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍購房資格延長至5年連續繳納個人所得稅或社會保險，不得補繳。二套房認定方面，收緊至“認房又認貸”。

石家莊方面，非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)；對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網簽備案時間為準，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

鄭州方面，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

長沙方面，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。長沙限購區域為芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區、長沙縣(限長沙經開區、星沙區域).

研究室副主任韓文秀日前在國新辦發布會上指出，要分類調控、因城施策，強調地方特別是城市要切實負起調控責任。

北京住建相關人士表示，去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續下降，新建商品住房價格也趨穩略降，二手房價格環比漲幅明顯回落但仍處於上漲通道。特別是近一個月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情再現高漲跡象。

“從其他一些重點城市來看，去年底實行‘認房又認貸’，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。”上述人士表示，此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但實施“認房又認貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融槓桿效應，即進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

中原地產首席分析師張大偉表示，現階段房價暴漲原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌，且購房熱情快速外溢。目前，北京調控力度已恢復至2014年，未來調控或將向更多地方擴圍，市場也將逐漸平穩。

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