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樓市新政后現新趨勢 剛需置業或迎來窗口期

東方財經網 2017-04-07 15:56:23 來源:南方日報

近期,多地樓市新政出現了一個新趨勢:限售,主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣,以及新建商住房限制賣給個人。從廈門、北京再到杭州、廣州,限售手段有蔓延的趨勢,更多熱點城市跟進也成為大概率事件。

在很多房地產業內人士看來,限售的出現,顛覆了過去房地產調控的邏輯,提高了房產交易的時間成本;從根本上來說,這一手段抑制交易、鼓勵持有,可以徹底封堵“炒房客”,讓房子真正回歸居住功能。

值得注意的是,結合了限購、限貸等前提條件,限售兩年的舉措,可以有效防止房價快速上漲,房價在此後一段時間將迎來一個穩定期;對於擁有購房資格的意向購房者來說,這也是一個難得的窗口期。

延長房產轉手時間

自3月中旬開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈,中原地產統計显示,截至目前,全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。

3月30日,廣州調控再次加碼,其中,最值得關注的一點是延長了住宅轉手的時間,通過這一渠道來抑制投機:居民家庭新購買的住房,須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

據了解,對於一手住宅而言,不動產證出具時間為交樓后的半年至2年,具體視乎項目以及有關部門審批情況而定,而目前一手項目一般交樓時間約1-2年,換言之“330”新政后一手個人業主欲出售單位,短則需要1年(交樓)+半年(出證)+2年(滿2)=3年半,長則需要2年(交樓)+2年(出證)+2年(滿2)=6年或以上;而按照上述公式計算,法人單位欲出售其購入一手住宅則需要4年半至7年或以上。

對於二手住宅而言,不動產證出具時間一般為過戶時間,因此個人出售二手住宅需要2年或以上。

“對於投資客來說,拿到房產證開始持有兩年才能賣,意味着持有成本大大提高,短期轉手套現不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,廣州新政首次提出了限售,這是第五個提及限售的城市。並且,廣州限售是最全面的,從各種角度堵住投資投機資金,抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房,也是為了抑制外地投資投機。他預計,廣州樓市各類房產短期套現機會變窄,這有利於引導購房者以自住為動機。此外,廣州也跟隨北京的步伐,加入商業辦公類房產的限售行列,公寓不能銷售給個人。

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個人二手房源將減少

新政后,可以預見的是,個人業主出售房產將至少需要等待3年半左右的時間,也就是說,新購房產在今後3年內都不會出現在二手樓市中,二手樓市所能吸納的只能是此前購入且逐步符合出售條件的房源。

“其實今年春節假期之後,二手樓市一直都表現挺不錯,尤其是3月份前半個月。”廣州東風東路某中介門店的經紀陳先生告訴記者,3月份是傳統的學位房旺季,越秀東風東板塊又是最為搶手的學位房區域,因此,來門店諮詢的家長絡繹不絕,“調控政策一出來,還是挺多人比較緊張的”,他表示,因為東風東學位房的總價一向較高,大多數家長型購房者都是屬於“賣一買一”,認房又認貸之後,不但首付提高,預算有可能不足,更關鍵的是,“賣一買一”的“連環單”很有可能卡殼,“有一個客戶就是這種情況,他要賣掉番禺的一套房子來湊首付的大半,但是接盤的買家屬於單身限購第二套的範圍,突然沒有了購房資格,先不說違約造成的合同糾紛非常麻煩,還影響到這位客戶的首付”。

不少中介經紀表示,因為廣州新政頻出,二手房源面臨着減少的狀況,有一些是證不滿2年不符合出售條件,有一些是原本要“賣一買一”的改善型買家,由於可換房源減少,自己也無法輕易放盤,只能暫緩改善置業的計劃。“學位房雖然是改善需求,實際上對家長而言,根本就是剛需,小孩子上學的事情是耽誤不得的,因此,相對來說,學位房的二手交易還算是受到影響最小的”,陳先生表示,即使首付提高,遇到心水盤源,家長型購房者還是會想方設法補齊,或者轉而尋求面積更小、總價更低的戶型。

鏈家研究院院長周峰表示,預計未來一段時間,市場上的二手有效房源將會有12%-15%的減少,而成交環比一季度至少有30%的跌幅。預計最近兩三個月會在高位盤整,房價是否會降還得看三個月以後。

有條件購房者或迎來窗口期

縱觀廣州近期的兩次樓市新政,抑制交易、鼓勵持有,調控的總體思路指向“以時間換空間”,力求獲得一個成交量和房價雙穩定的時期。

業內認為,隨着政策、信貸全面收緊,加之政策持續打補丁,以北京和廣州為代表的一線城市改善需求被抑制,北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降,這些城市將進入低迷調整期,房價快速上漲的局面不再可能出現。

萬科總裁郁亮表示,短期內,貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看,房價必然由供求關係決定。全國樓市供求關係的真相就是:需求高點已過,而供給仍在高位。這樣的供求關係,不支持房價一直高速上漲,也不支持成交量的高速增長。

樓市調控政策的持續收緊,對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影的作用。一方面,政策的收緊讓購房人更加理性,恐慌、搶購的心態不再;另一方面,限購和二套認定標準收緊,使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃,購房人群普遍陷入觀望,需求明顯萎縮。賣房業主惜售、跳價的現象不再。因此,對於擁有購房資格、符合條件的購房者來說,房價保持穩定,更有利於剛需置業。南方日報記者 許蕾

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