北京樓市調控升級 實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%

北京樓市調控升級 實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源:

3月17日下午,北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會,據此北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外,企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個人,按照本市限購政策執行。

對於北京樓市調控再次升級,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,北京此次出台認房又認貸政策符合預期,因為此前上海在調控樓市的時候也是採取了此類做法。當時上海樓市的管控效果相對比較好,至少對於一些有過購房經歷的人來說,在上海重新購房,普通住房需要按照五成首付,而非普通住房則需要七成。所以對於這個政策內容來說,北京也在积極做學習。從北京的此類政策來看,二套房的首付比例提高到了六成,這個管控的內容是比較嚴厲的。所以對於一些有換房需求的人來說,實際上購房的約束就增加了,購房自然會更加理性。

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上海樓市“限價”第150天:賣方覺得“割肉”民眾仍無力買單

上海樓市“限價”第150天:賣方覺得“割肉”民眾仍無力買單

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源:人民網

“現在預售證不好批了,你想單價賣8萬?批不了。”一位滬上開發商的總經理向記者說道。

“那如果一直批不下來呢?”

“那就多跑幾趟,多磨一磨,只能降低心理預期的價格,總不能不賺,也不能不開,少賺一點。”這位總經理認為:“買房的時機到了。”

據人民財經走訪了解,本月初,位於炙手可熱的上海紅橋區的萬科天空之城項目開盤,均價為每平方米60000元,網房備案價為每平方米54300-65100元。去年底,市場傳出該項目報價將達到每平方米8萬元,由此看來,價格“縮水”了不少。

而這已經是上海再次啟動“限價令”的第150天了。自去年10月8日起,上海全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核(包括預售許可和現房銷售備案),對上市房源定價不合理的,堅決予以調整。

難產的預售證

多位上海的開發商向人民財經表示,“預售證越來越難拿到了”。

從供應數據上,也可以看出新房的供給處於歷史地位。根據上海鏈家提供的數據,3月以來,上海一手商品住宅新增供應量僅有14.98萬平方米,這與樓市低迷的2012年同期水平大抵相當。

龍湖地產上海區域內部人士向記者透露:“上海對新開樓盤實行嚴格的指導價,會參考周邊二手房的售價,在此基礎上再做調整。”

多位開發商內部人士稱,原本打算去年底開盤的項目,由於預售證審批不下來而延期開盤。

這是一場博弈。旭輝地產總裁林峰認為:“我們在看項目的利潤率有沒有達到我們的標準,另外,也看控價的幅度,幅度差異不大的,就認了,幅度差異不大的,就繼續再與溝通。畢竟,對於大型開發商來說,不能停止拿地,也不能停止售樓。”

位於上海嘉定區的某樓盤原本打算將單價賣到8萬以上,也預計去年年底入市。但是,已過3月,該項目尚未取得預售證。

已經取得預售證並且順利開盤的萬科天空之城選擇的是“妥協”,其項目負責人稱:“均價6萬元,還在預期心理範圍內,現在市場平穩了,價格也較為平穩。”

同時,人民財經也注意到萬科天空之城的開盤“低調而謹慎”,開盤前,不僅沒有進行大規模的廣告宣傳,開盤后,也改變了以往的排號方式而直接採取搖號方式選定客戶。

此外,其置業顧問告訴記者:“開盤前,我們和客戶進行了多輪的溝通,包括詢查其購房資格、持有資金等,開盤后通知的客戶都是符合條件的,並且,客戶需要在規定的一周時間內付清首付款。”

房價真的降了嗎?

隨着“限價令”的嚴格執行,不少開發商讓利跑量,感嘆稱“買房的時機到了。”

但是,受訪的多名市民表示:“開發商覺得賣6萬已經割肉了,但是,賣6萬也買不起。”

以萬科天空之城為例,其均價每平方米6萬元已經屬於區域內的高位。去年,同屬於上海虹橋區的正榮府項目,一期開盤價約為每平方米30000元,而目前其單價已經達到每平方米58000元,一年之間上漲了93%。

“限價”之下,上月開盤的路勁・上海派三期再次遭到“排隊買房”,總價220萬,68平方米的小戶型被稱為上海剛需族最後的“落腳地”,其開盤單價每平方米33000元被稱為“稀缺”價格。儘管如此,路勁・上海派一期售價為每平方米16500元,在交房時還曾遭到一期業主維權,而如今,其三期售價已經上漲整整2倍。

由此看來,“限價令”確實使得新房售價平穩上漲,防止了“大漲大跌”的現象,但是,上海樓市距離降價還很遠。

目前,上海樓市成交量已經連續下降。中原地產最新統計數據显示,上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米,環比減少6.7%,同比下滑49.1%,這一數值也是6年來同期最低。

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北京二套房首付比例升至60% 非普通自住房提至80%

北京二套房首付比例升至60% 非普通自住房提至80%

東方財經網 2017-03-19 08:32:29 來源:中證網

  北京二套房首付比例升至60%

  □本報記者 彭揚

  3月17日,北京市住建委出台樓市調控新政。其中,進一步提高了二套房貸最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同時,降低住房貸款期限,將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

  專家表示,北京調控政策趨於嚴厲,說明對於近期房價管控會繼續強化,各地對於房地產市場的調控不會懈怠,政策收緊的大環境逐步形成。“北京此次出台認房又認貸政策符合預期,此前上海在調控樓市的時候也採取了此類做法。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,北京二套房首付比例提高到六成,該管控內容較為嚴厲。

  中原地產首席分析師張大偉認為,最近幾個月,樓市出現了二手房價格上漲速度明顯超過新房的現象,新建住宅限價嚴格約束了價格上漲。此次調控新政出台,首當其沖影響的就是二手房市場。該政策提高了改善需求門檻,對目前北京市場二手房交易中非普通住宅影響較大。

  廣發地產研究團隊表示,3月以來,杭州、南京、南昌等重點城市二次調控密集出台,一些房價上漲過快的三四線城市也開始進行調控,包括環北京地區等處於核心城市圈外延的衛星城市。

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北上廣深集體“認房又認貸” 或有更多城市跟進

北上廣深集體“認房又認貸” 或有更多城市跟進

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源:北京青年報

 

繼北京前日發布樓市調控升級方案之後,石家莊、鄭州、廣州、長沙也先後發布了對本地樓市的調控新政。近半個月以來,據不完全統計,已經有22個市、區、縣出台了新一輪樓市調控新政。業內人士認為,北京樓市限購是新一輪樓市限購的高潮,預計後續有更多熱點城市跟進加碼調控,其中“認房又認貸”模式或被一些熱點城市推行。北京青年報記者注意到,在廣州也實行“認房又認貸”后,北上廣深一線城市集體進入“認房又認貸”時代。

長沙、石家莊加入限購行列

前日下午,緊隨北京之後,去年“930”政策收緊密集潮中沒有加入限購大軍的石家莊發布了收緊樓市的政策。這被業內人士認為是對北京樓市限購升級的一個聯動和回應。

石家莊發布《關於加強房地產市場調控的意見》明確:首套房商貸首付比例不得低於30%;二套房商貸首付比例不得低於40%;非本市戶籍居民暫不得購二套房,購買首套房須提供兩年內連續繳納12個月及以上個稅納稅證明或社保繳納證明等系列措施,適用範圍為長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

昨日,此前樓市相對還平穩的長沙也加入了升級調控的隊伍,新政策從3月18日起執行。新政策規定:暫停對在限購區域內已擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房;無住房的非本市戶籍家庭限購一套住房;首套房首付比例不低於30%。

新政還要求,湖南省外戶籍家庭憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購一套新建商品住房。補繳、補辦個人所得稅納稅或社會保險繳納的證明不予認可。

與大多數城市的限購政策相同,長沙在新政中也強調了實施差別化住房信貸政策。新政規定,對在限購區域內購買商品住房申請商業性個人住房貸款的購房家庭:購買首套商品住房首付比例不低於30%;擁有一套住房且相應貸款已結清的戶籍家庭購買第二套商品住房,首付比例不低於35%;擁有一套住房且相應貸款未結清的戶籍家庭購買第二套商品住房,首付比例不低於45%;暫停發放第三套及以上住房的商業貸款。

廣州、鄭州等地同日加碼樓市調控

前日晚間,廣州、鄭州也發布了加碼樓市調控的政策。鄭州宣布,凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。這就堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

廣州發布的新政也明確採取“認房又認貸”的規定,對於在廣州無房但有房貸記錄的,採取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施;同時提出了楓州戶籍居民家庭需要5年個稅繳納證明或社保繳納證明,並不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房等政策。至此,北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策。從去年國慶期間多數核心城市重啟調控,到如今半年內調控再度升級,中國的房地產市場又進入到了新一輪史上最嚴格的調控周期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,在北京之後,包括石家莊、廣州和鄭州相繼出台政策,說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟,這也標志著在去年“930”新政的基礎上,新一輪的加強版的限購政策開始啟動,體現了今年對於熱點城市房地產市場穩定的重要導向和思路。北上廣深“認房又認貸”的思路,對於一些房價管控有壓力的二線城市,具有借鑒意義。

嚴厲打擊“首付貸”等違規行為

在各地紛紛加碼樓市調控的政策中,北青報記者看到,各地都加強了對樓市違規行為的打擊。

比如,廣州的樓市新政中提到,商業銀行、小額貸款機構、互聯網金融機構、信託投資公司等各類金融業務經營者,不得對購房首付款發放貸款或變相發放貸款。嚴厲查處房地產市場違規行為,從嚴查處各類住房騙購行為,對提供虛假購房資料騙購住房的,不予辦理房地產登記。

長沙的樓市新政中提到,要嚴格預售審批。凡漲價、未進行價格備案的項目不批准預售。繼續開展房地產市場秩序專項整治,依法打擊哄抬房價、捂盤惜售、違規銷售、中介違規等行為。

北京在樓市調控新政中提到,大力整頓、規範房地產市場秩序。嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售,以及中介機構哄抬房價、發布不實房源信息等違規行為,並給予公開。

今年前兩個月,北京市區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次),行政處罰10起,限制網簽50家。檢查中發現,仍有小部分開發企業、中介機構及中介人員違反政策法規和行業規範,違背職業道德,製造恐慌氣氛,哄抬房價、發布虛假房源及價格等,擾亂了房地產市場秩序。

文/本報記者 朱開雲

權威發布

上月超六成熱點城市房價下滑

北上廣深四個一線城市房價漲幅有限 其中上海同比漲幅最大為25%

在國內多地集中啟動新一輪房地產調控政策之後,昨天如期出爐的上月國內70個大中城市房地產統計數據格外引人注目。昨天,國家統計局發布的這一數據显示,2月份國內一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落,環比變動則較為平穩。

超六成熱點城市房價下滑

數據显示,在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下,2月份國內15個一線和熱點二線城市新建商品住宅成交量繼續減少,房價環比綜合平均略有下降,降幅與1月份持平。

與今年1月份相比,有10個城市新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.6個百分點之間,這意味着上個月有超六成的熱點城市的房價都比1月份有所下滑。這15個城市中,上月福州、濟南兩個城市環比持平,3個城市環比漲幅均在1%以內,分別抒州上漲0.9%、天津上漲0.4%、上海上漲0.2%。而與去年12月份相比,這15個城市中有12個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至1.1個百分點之間;另有兩個城市持平且僅有一個城市上漲。

從四個一線城市房價數據來看,相較今年1月份,廣州和上海上月新建商品住宅價格上漲,漲幅分別為0.9%和0.2%,深圳和北京則房價下跌,分別比1月份下滑0.6%和0.1%。

從整體70個城市的數據來看,上月多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅在0.5%及以內。其中,新建商品住宅價格環比下降的城市有12個,持平的城市有兩個,漲幅在0.5%及以內的城市有37個,漲幅在0.5%以上的城市有19個。分城市看,2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%,二線城市上漲0.3%,三線城市上漲0.4%。

一線城市新房價格同比漲幅連降5個月

從同比看,70個城市中有20個城市新建商品住宅價格上月的漲幅比1月份有所回落,其中多為一二線城市。據初步測算,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落,2月份比1月份回落3.0個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續3個月回落,2月份比1月份回落0.4個百分點;三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,2月份比1月份擴大0.3個百分點。

與去年同期相比,北上廣深四個一線城市的房價也漲幅有限,其中上海漲幅最大,達到25%,深圳的漲幅最小,僅為13.6%。與其他城市的對比結果显示,這四個一線城市的一年來房價漲幅都遠低於熱點二線城市,比如合肥一年來房價漲幅是40.7%,無錫是34%,南京是33.5%。

與此同時,從昨天發布的統計數據也可以看出,國內房價分化依然明顯,截至目前,烏魯木齊、錦州和牡丹江的新建商品住房價格相比去年同期依然處於下滑水平,其中錦州房價同比下跌了2.5%,而且2月份的房價較1月份還在繼續下滑。這也說明了因地制宜、因城施策的房地產調控政策的必要性。

五城市上月新房成交量腰斬

從國家統計局昨天公布的房屋成交量數據來看,2月份12個城市新建商品住宅網簽成交量比1月份有所下降。其中,5個城市成交量環比下降60%至40%,處於腰斬水平;另有兩個城市下降幅度在40%至20%,5個城市下降20%以內。

據了解,近半個月里國內已經先後有22個市、縣、區出台了新一輪樓市調控的加碼政策。從去年9月30日至今,全國已經有33個城市出台了超過103次有關房地產的約束性調控政策。其中北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策,這在一定程度上抑制了房屋成交量。

文/本報記者 張欽

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新政首日北京嚴查房地產市場

北京倆開發商一房地產中介違規被罰

昨天是房地產調控新政實施第一天,市住建委執法部門對部分房地產開發在售項目及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查,檢查重點是房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源,房地產經紀機構發布虛假房源及價格信息、參与炒房、哄抬房價等違規行為。

本次執法檢查發現,北京稻香四季房地產開發有限公司開發的稻香悅家園、北京鑫一德房地產開發有限公司開發的華郡尚品家園存在銷售現場公示資料不全、房屋銷控公示情況不規範、未按一房一價公示房屋銷售價格等問題,北京我愛我家房地產經紀有限公司安寧庄東路分公司存在未如實記錄經紀業務等問題。市住建委執法部門已下發責令改正通知書,在進一步調查取證后將予以行政處罰。

據相關負責人介紹,對房地產市場秩序的執法檢查行動一直在不間斷地持續開展。市住房城鄉建設委已牽頭建立了包括10個成員單位的加強房地產市場監管工作聯席會,強化市區、部門聯動,加大執法查處力度。

去年四季度,對全市199個在售項目和7171家中介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查;停止了17家違規企業網簽資格,對3家嚴重開發企業降低資質等級,處罰58起。

今年前兩個月,市區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次),行政處罰10起,限制網簽50家。

檢查中發現,仍有小部分開發企業、房地產經紀機構及經紀人員違反政策法規和行業規範,違背職業道德,製造恐慌氣氛,哄抬房價、發布虛假房源及價格等,擾亂了房地產市場秩序。

下一步,配合此次新政的實施,市住房城鄉建設委將會同、工商等部門繼續加大聯合執法查處力度,重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地,以及房地產經紀機構參与炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違規行為,並公開。對違規主體,將實施聯合懲戒,確保調控政策措施落到實處。

文/本報記者 朱開雲

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多部委發聲 防範金融地產領域風險

多部委發聲 防範金融地產領域風險

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源:證券時報

“中國發展高層論壇2017年會”昨日在京閉幕。會上,中國經濟結構性失衡、金融業脫實向虛導致過度金融化等問題備受關注。

國家主任何立峰在論壇上表示,當前經濟發展面臨實體經濟結構性供需失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡三大結構性失衡。其中,金融領域存在着資金脫實向虛現象,大量資金在金融體系內自我循環;房地產領域則吸引了大量資金的湧入,一度帶動一線城市和熱點二線城市房價過快上漲,推高實體經濟發展成本。隨着去產能等重點任務的深入推進,一些深層次的矛盾問題可能日漸凸顯。

工商銀行董事長易會滿也表示,從金融風險方面看,應該關注過度金融化的問題,目前全國出現了過度金融化的苗頭和趨勢。

所謂的過度金融化,據易會滿解釋,主要表現在四個方面:一是金融業增加值占國內生產總值的比重快速上升,目前我國這一比重已超過發達國家的水平;二是社會上出現一哄而上辦金融的現象;三是部分實體企業片面強調產融結合,一些企業過分倚重和擴大金融板塊的比重,可能會導致金融行為的虛擬化、投機化;四是部分金融機構存在體內循環、脫實向虛,特別是同業、理財、資管、票據,存在槓桿過高、鏈條過長、關聯過於複雜等問題,造成整個的資產負債表畸形。

“金融業如果脫離了實體經濟,過度自我循環,就失去了盈利的基礎,最後必然會出現系統性風險。這也是美國次貸危機產生的深層次原因。”保監會副主席陳文輝稱。

面對金融和房地產領域日益積聚的風險,防範風險已成為今年的一大重點工作。陳文輝認為,金融安全已經成為國家安全的重要基石,金融創新必須要以提高實體經濟運行效率為目標,要堅決防止以錢炒錢、自我循環膨脹的現象。與此同時,要回歸本源、專註主業,健全公司治理機制,堅持持續穩健的經營。

何立峰透露,在金融領域,要把防控金融風險放在更加重要位置,通過穩健的貨幣政策、精準的產業政策,深化金融體制改革,加快建立監管協調機制,妥善處置不良資產,確保不發生系統性的風險。在房地產領域,堅持因城因地施策去庫存,按照“房子是用來住的不是用來炒的”定位,分類調控因城施策,控制信貸資金過度流向房地產業。他表示,今年要重點推進五方面工作:一是着力創新制度供給,優化要素配置;二是着力實施創新驅動,振興實體經濟;三是着力擴大有效需求,穩定宏觀環境;四是着力防控潛在風險,堅決守住底線;五是着力保障改善民生,增強人民獲得感。

銀監會副主席王兆星在論壇上接受媒體採訪時也表示,下一步將繼續採取差別化的信貸政策,對一些房價過熱的城市,要採取審慎的房貸政策;對有去庫存需求的三四線城市,還會給予必要的信貸支持。

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調控升級強化差別化信貸政策 嚴控新房價格,二手房將受較大影響

調控升級強化差別化信貸政策 嚴控新房價格,二手房將受較大影響

東方財經網 2017-03-21 08:21:25 來源:新華社

據新華社電 實施“認房又認貸”;貸款政策“一提一降”……17日,北京樓市調控再升級,此次調控帶來哪些改變?樓市調控為何再度升級?未來樓市走向如何?記者第一時間採訪主管部門和業內專家,解析公眾關注的焦點問題。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2016年“930”政策出台之後,北京二手住宅市場網簽量經歷了連續5個月的持續回落,2017年3月份,網簽量止跌回升。

數據显示,2017年3月上半月,北京全市二手住宅共網簽9309套,環比2月下半月增加53.8%。春節后,北京二手住宅單日網簽量呈穩步上升之勢,市場交易量持續回升。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,2016年“930”政策出台後,對樓市降溫起到了立竿見影的效果,客戶和業主均進入觀望期,網簽量和實際交易量均出現明顯回落。但春節后,購房需求開始逐步入市,樓市在2月至3月份呈現出交易量快速回升的態勢。

“近期,漲幅又有所反彈,中介門店看房的客戶量明顯增加。”北京市住建委相關負責人表示,從其他一些重點城市來看,去年底實行“認房又認貸”,提高個人房貸門檻,目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法,強化差別化信貸政策,不但實施了“認房又認貸”,而且還通過“一提一降”,適度降低金融槓桿效應。

上述負責人表示,此次政策明確規定企業購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個人的必須執行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等行為。本次調控政策發布后,北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。

北京市住建委相關負責人指出,未來將繼續在預售審批、現房銷售備案環節,嚴控商品住房申報價格。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。

該負責人強調,對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高於申報價格。

“新建住宅限價嚴格,約束了價格上漲。”中原地產首席分析師張大偉表示,政策出台將對二手房市場產生較大影響。

張大偉表示,以當前北京平均商品房住宅成交套均價格600萬元計算,除了自住房,大部分住宅都屬於非普通住宅。由於“認房又認貸”,大部分改善需求的首付款比例將大幅提高。預計後續會有更多熱點城市再出台調控政策,如果有更多的城市採取“認房又認貸”,市場將會出現明顯降溫。

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助力三四線去庫存――部分城市房地產調控加碼對債市影響的專題

助力三四線去庫存――部分城市房地產調控加碼對債市影響的專題

東方財經網 2017-03-21 08:21:35 來源:屈慶債券論壇

投資策略:近期部分城市房地產調控加碼,我們認為這是又一次的“圍魏救趙”,只是對熱點城市的降溫,對非熱點城市則會起到升溫的作用,政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響,但這些城市庫存較低,房價很難扭轉上漲的趨勢,只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出,利好三四線城市的房地產市場,因此全國房地產市場景氣度並不會下降。需要警惕配合房地產調控,央行繼續收緊貨幣政策,這會對債券市場形成持續的壓力。

第一,出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲,庫存較低的熱點城市,調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢,只會暫時緩和房價的漲幅。從政策力度看,北京、廣州等少數較為嚴格,但是政策力度只是回到了2014年930政策之前的執行力度(46個城市限購、全面認房又認貸限貸),長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策,例如首付回升到3成,這本身就數去的慣例。因此,新一輪的調控並不會導致房價下跌,只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

第二,調控加碼不會導致全國房地產市場景氣度下降。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻,整體上還是會因城施政,而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策,在廣大的三四線城市,政策上依然是利於去庫存的。因此,熱點城市的限購,將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。從2014年930政策出台以來,一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后,已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面,從風向標的作用看,它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲,反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市,三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差,反而會增強一二線房價的安全性。

第三,不會影響後期的房地產投資。去年以來,房地產銷售持續火爆,但是房地產投資回升的速度並不快,就是在於:對熱點城市,銷售改善,但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一),所以房地產投資回升的慢;非熱點城市,銷售改善的速度較慢,房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖,這些城市的投資會更快的回升,並帶動全國的投資回升。此外,全國範圍內的成交量並不會明顯下降,這也意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性,未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四,貨幣寬鬆的環境不改變,恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日,央行全面放鬆房地產信貸開始。貨幣環境的寬鬆則是房價上漲背後最堅實的基礎。

第五,對債券市場而言,需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。房地產調控是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一,上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此,我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的,還需要貨幣政策的繼續收緊,而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

一、房地產調控加碼:助力三四線去庫存,警惕貨幣政策繼續收緊對債券市場的衝擊

近期部分城市房地產調控加碼,我們認為這是又一次的“圍魏救趙”,只是對熱點城市的降溫,對非熱點城市則會起到升溫的作用,政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。近期北京等多個城市陸續出台了更進一步的房地產調控政策,我們認為新一輪房地產調控,需要關注下面幾點:

第一,出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲,庫存較低的熱點城市,調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢,只會暫時緩和房價的漲幅。出台的政策基本和過去的調控思路沒有區別,概括為限購+限貸。限購確實可以降低這些城市房地產的需求,但是在庫存較低的背景下,限購只是降低了邊際上房地產的需求,無法從根本上改變這些熱點城市房地產需求遠大於供給的事實。限貸則降低了房地產市場的槓桿空間,也會壓制購房的需求。但是在這些熱點城市,購房需求根基來自老百姓的改善需求,也來自資金出不去,投資渠道狹窄背景下的投資需求,因此調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度,而改變不了房價上漲的趨勢。

實際上,我們認為要真正的降低房價,需要從根本上提高土地供給(北京連續5年土地供給持續下降),收縮流動性,甚至推出房地產稅(增加持有成本),但是這些政策並非看到。

具體從政策力度看,北京,上海,廣州等少數較為嚴格,但是政策力度只是回到了2014年930放鬆政策之前的執行力度(46個城市限購、全面認房又認貸限貸)。長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策,例如首付回升到3成,這本身就數去的慣例。當然,也有些城市只是表面上跟風限購,具體的政策執行力度值得懷疑。因此,新一輪的調控是否會導致房價下跌,還需要觀察,我們認為可能最終的結果只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

實際上,從過去經驗看,限購只是改變房價上漲的節奏,一旦房價面臨下跌壓力之時,又會放開限購,房價又會加快上漲。有了多次類似的經歷后,老百姓對限購政策導致房價下跌已經不報太大希望,因此也不敢真正看空核心城市的房價。

第二,調控加碼會不會導致全國房地產市場景氣度下降?我們認為不會,這是又一次的“圍魏救趙”,限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市,也會更為明顯的助力三四線城市的房地產去庫存速度。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻,整體上還是會因城施政,而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策,在廣大的三四線城市,政策上依然是利於去庫存的。因此,熱點城市的限購,將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。實際上,去年3月末上海深圳出台嚴厲限購政策之後,周邊城市的房地產市場才得以火爆。而去年10月份一線和二線城市限購加碼后,才鑄就了今年以來三四線城市房地產的火爆。(具體請參考《圍魏救趙,房地產更全面回暖或強化利率拐點――華創債券尋找收益率拐點專題之四2016-4-2》)

我們認為,一二線房地產市場之於全國房地產的重要性在於它們是房地產的風向標,尤其是一線。從2014年930政策出台以來,一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后,已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面,從風向標的作用看,它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲,反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市,三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差,反而會增強一二線房價的安全性。

此外,目前三四線房地產總價偏低,更適合相對有限的購買力釋放;一線城市控制人口,但未來還要完成1億人口的落戶等因素,都使得三四線將成為房地產的下一個熱點。實際上,去年末中央經濟工作會議提出“要把城鎮化和去庫存結合起來,提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通”。而今年以來,三四線城市成交情況就好於一二線(一線已經處於無房可賣的階段),而1-2月份銷售額增速回落,但是銷售面積的反彈恰恰也說明三四線成交情況的改善。

第三,會不會影響後期的房地產投資?我們認為不會。去年以來,房地產銷售持續火爆,但是房地產投資回升的速度並不快,就是在於:對熱點城市,銷售改善,但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一),所以房地產投資回升的慢;非熱點城市,銷售改善的速度較慢,房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖,這些城市的投資會更快的回升,並帶動全國的投資回升。

會不會導致信貸萎縮?我們認為不會。儘管限購確實會導致短期內這些城市成交量的萎縮,進而導致信貸的萎縮,但是全國範圍內的成交量並不會明顯下降,意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性,未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四,貨幣寬鬆的環境不改變,恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日,央行全面放鬆房地產信貸開始。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到了重要的作用,但是不可忽視的是貨幣環境的依然寬鬆,則是房價上漲背後最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬於最優質的資產,銀行很難主動收緊房地產信貸,所以貨幣政策如果不適度的收緊,恐怕房地產市場的調控政策就很難見效,因此後期貨幣政策也可能適度的收緊。

第五,對債券市場而言,需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。去年10月國慶假期之間,多個城市出台房地產調控加碼政策,市場當時有種觀點認為,房地產的調控加碼將形成緊信貸的局面,對債券市場有利。但是我們一直強調,要形成緊信貸環境的前提是要緊貨幣,只有央行收緊流動性,才能最終壓制信貸。實際上,房地產調控也是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一,上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此,我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的,還需要貨幣政策的繼續收緊,而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

綜合上述的分析,近期多個城市的房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響,但這些城市庫存較低,房價很難扭轉上漲的趨勢,只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出,並助力三四線城市的房地產去庫存,因此全國房地產市場景氣度並不會下降。此外,需要警惕配合房地產調控,央行繼續收緊貨幣政策,這會對債券市場形成持續的壓力。

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北京市教委:“過道學區房”不能作為入學資格條件

北京市教委:“過道學區房”不能作為入學資格條件

東方財經網 2017-03-21 08:21:37 來源:北京晨報

 

北京晨報訊(記者 張璐)北京市教委昨晚表示,2017年義務教育入學工作近日將啟動,本市將堅持免試就近入學原則。凡符合法定年齡的本市戶籍適齡兒童均須按區教委劃定的學校服務片參加學齡人口信息採集,免試就近入學。另外,“過道學區房”不能作為入學資格條件。

市教委稱,促進教育公平是基礎教育的發展方向,本市將持續綜合施策,標本兼治,多種方式讓更多市民享受優質教育資源,大力促進教育公平。一是整合教育資源,全方位加大對薄弱學校的扶持力度,促進義務教育均衡發展,降低擇校需求。這是遏制學區房亂象的治本之策,也是教育公平的應有之義。二是深化幹部教師交流,縮小區域、城鄉、校際之間師資水平差異,帶動提升每一所學校的辦學質量,讓學生在家門口上好學,緩解盲目擇校焦慮。三是完善入學政策,指導區教委在熱點區域試行多校划片,降低學區房的擇校功能。推進優質高中校額到校招生,引導義務教育就近入學,鞏固義務教育就近入學成果。

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燕郊開始控人 京冀交界地區嚴控房地產開發

燕郊開始控人 京冀交界地區嚴控房地產開發

東方財經網 2017-03-22 10:34:05 來源:新京報

伴隨着北京城市副中心與新機場的建設進程不斷加快,與之交界的河北省部分縣市區的發展備受矚目。在統一規劃、統一政策、統一管控的要求下,河北省於近日發布《關於加強京冀交界地區規劃建設管理的實施方案》(以下簡稱《方案》),提出在交界地區將嚴格控制高檔住宅開發,三河市燕郊鎮等重點地區將設定常住人口規模控制指標。

規劃管理

統籌兩大區域5000平方公里

《方案》提出,要在今年上半年統籌做好北京城市副中心與三河市、大廠回族自治縣、香河縣約2000平方公里區域,和北京市大興區與廊坊市廣陽區、固安縣、永清縣、涿州市約3000平方公里區域的規劃建設管理工作,完善嚴控新增和擴大各類開發區、城市新區以及嚴防房地產過度開發的具體措施。

同時,河北省提出要力爭在今年年底前,統籌指導編製交界地區的總體規劃,及土地、城鄉、環保等規劃,與北京城市副中心、北京新機場臨空經濟區規劃相銜接,同時加快與北京市及相關部門溝通協商,儘快建立交界地區上述規劃的聯合審查機制。

城鎮開發強度也將被持續嚴格控制,《方案》提出,將劃定交界地區河湖保護線、綠地系統線、基礎設施建設控制線、歷史文化保護線、永久基本農田和生態保護紅線,嚴格控制城鎮建設區、工業區、農村居民點等開發邊界,嚴格限制高強度、高密度開發建設和超高建築項目。

生態環保

建設環首都生態保護綠帶

京津冀地區的環境質量,是近年來較為集中的關注點。《方案》提出,將建設環首都生態保護綠帶,增加交界地區的森林面積,依託山脈、河流水系、水庫、濕地、田間耕地、主要交通幹線,建設環首都生態保護綠帶,強化區域通風廊道和綠楔建設,合理設置城鎮組團之間的生態過渡帶,防治環首都城鎮連綿發展。

為保障空氣質量,河北本次還提出,將加快與京津相關部門銜接,統一京津冀地區污染物排放、機動車尾氣排放、原材料中污染物含量限值等標準,嚴厲打擊各類破壞環境的行為。

產業准入方面,也將嚴格管理,河北將與北京相關部門協商,制定交界地區與北京統一的產業限制和禁止目錄,禁止布局高耗水、高耗能及環境污染高風險項目。同時還要推動項目環評與規劃環評聯動,跨界環境影響突出的要開展會商,嚴控新建和改擴建重點項目的污染物排放。

房地產開發

嚴厲打擊囤地炒地等行為

因為與北京緊密相連,河北將如何管理香河、大廠、燕郊等交界地區的房地產開發建設?

《方案》提出,將依據城鄉規劃確定的人口及用地規模來嚴控房地產開發總量,嚴禁在交界地區大規模開發房地產,並嚴控高檔住宅開發以及在城鎮、鐵路公路幹線和主要街道、濱水地區及城市邊界地帶建設高層住宅。

在房地產項目的規劃審批上,《方案》要求,要合理確定住房供地數量、布局和時序,增加住房供需矛盾緊張區域的中小戶型商品住房供應套數。

河北還將與北京建立交界地區房地產市場監管聯席會議制度,嚴厲打擊並及時房地產企業在交界地區囤地炒地、惡意炒作、捂盤惜售等違規行為。

人口規模

燕郊將設定常住人口指標

根據承接北京非首都功能疏解的需要,《方案》提出了確定交界地區人口規模控制上限的目標,值得注意的是,在三河市燕郊鎮等重點地區,將設定常住人口規模控制指標,《方案》為這項工作計劃設定的完成時間是2017年上半年。

而且,交界地區戶籍也將嚴格管理,合法穩定住所、合法穩定職業和連續繳納養老保險年限,將成為確定戶口遷移落戶的前置條件,以此嚴控人口的机械增長。

公共服務

編製重點向燕郊等地傾斜

《方案》還提出,要穩步推進交界地區穩定就業和生活的農業轉移人口,在住房、教育、文化、醫療等方面與城鎮居民享有同等權利和義務。支持廊坊、保定市在不突破現有編製總量的前提下,盤活現有編製總量,加大動態調整力度,重點向燕郊等區域予以傾斜,以吸引企業和社會力量投資建學、辦學,增加中小學校和幼兒園學位供給。按照城鎮化規劃和城鎮常住人口規模,由教育部門牽頭編製交界地區中小學、幼兒園布局專項規劃並嚴格實施。

在交通方面,將推進交界地區與北京客運班線公交化改造,推進北京城市軌道服務向河北省延伸,有序推進城際軌道交通建設。

在醫療方面,《方案》要求,將推動交界地區醫療機構優先納入跨省異地就醫直接結算平台,並加強交界地區養老機構建設,協調北京養老政策外延,通過組建跨區域醫療集團、專科幫扶、醫院託管、建立會診轉診機制等方式,推進交界地區醫療資源之間長期、穩定合作。

■ 追問

1 嚴控地產開發會影響房價嗎?

專家表示,政策對房價的影響最終取決於供求關係

對於《方案》提出的交界地區房地產開發建設的管控要求,首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池指出,這些政策對房價的影響,最終取決於供求關係。“交界地區住房供不應求,則房價上漲;如果供過於求,則房價下降。”她說,這次河北發布的政策,提到會增加中小戶型商品房供應,可以在一定程度上緩解交界地帶住房的供求矛盾,有利於房價穩定,“但對容積率的限制,也從另一方面控制了商品房供應。”

趙秀池說,對於《方案》提出的嚴控開發高檔住宅,以及在主要街道、濱水地區等地帶建設高層建築,也有可能會減少商品房供應,“出台該政策的目的是減少北京人口的壓力,為北京人口疏解創造條件,另一方面也是創造更宜人的生活空間,減少由於住房供應增加而導致的人口過度聚集。”

2 燕郊等地是否將更難落戶?

專家分析,京冀交界地區的落戶勢必越來越嚴格

《方案》提出了力爭在今年上半年確定交界地區人口規模控制上限的目標,三河市燕郊鎮等重點地區,還將設定常住人口規模控制指標,這是否意味着,這些地區今後將更難落戶?

北京社會科學院副院長趙弘分析,京冀交界地區的落戶勢必將會越來越嚴格。河北這些京冀交界的縣市區,需要承接北京非首都功能疏解,如果不出台措施控制這些區域的人口,這些逐步成為熱點的區域,將會不斷吸引大規模外來人口的湧入,成為大量資本的着力點,導致房價高漲,物價攀升,環境壓力劇增,誘發人口和資源無序集聚,“人口規模體量超出資源環境承載能力,也對京津冀協調發展的長遠性不利。”

因此,趙弘認為,河北需要根據各個與北京城市副中心及新機場經濟區交界的縣市區的空間體量、城鎮發展定位、生態環境承載能力等,綜合考慮人口規模的上限。

但落戶涉及切身利益,在予以管控限制的同時,將如何解決所面臨的困難?趙弘指出,設定人口規模上限,尤其是常住人口指標,最直接受到影響的是外來人口,但更應及時控制大規模人口的湧入所帶來的發展弊端。

趙弘還指出,從長遠利益來看,通過設定人口上限,地方對於土地財政的依賴將被約束,改善其粗放規模化、簡單城鎮化的發展理念,為整個城市的可持續發展帶來長遠利益。

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今年將啟動國家中心城市布局建設 多地參与角逐

今年將啟動國家中心城市布局建設 多地參与角逐

東方財經網 2017-03-22 10:34:14 來源:21世紀經濟報道

根據《2017年國民經濟和社會發展計劃的報告》,國家今年要加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃,啟動國家中心城市布局建設,推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市。

誰是新的國家中心城市?

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》,今年將啟動國家中心城市布局建設。

2010年2月,在住房和城鄉建設部發布的《全國城鎮體系規劃綱要(2010-2020年)》中,北京、天津、上海、重慶、廣州入選第一批國家中心城市。

同時,和國家在2016年已分別通過規劃或文件確定,支持成都、武漢和鄭州建設國家中心城市。

當前,《全國城鎮體系規劃(2016-2030)》正在編製當中,進入規劃的國家中心城市之列,成為眾多城市的目標。

據21世紀經濟報道記者不完全統計,目前瀋陽、杭州、長沙、南京、青島、西安等城市均先後宣布將爭創“國家中心城市”。

陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為,新時期從帶動區域經濟發展、服務國家戰略的角度講,顯然應該在各區域增加一些國家中心城市。

多個城市群規劃編製將加快

根據《2017年國民經濟和社會發展計劃的報告》,國家今年要加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃,啟動國家中心城市布局建設,推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市。

據21世紀經濟報道記者了解,今年編製的跨省級行政區城市群,除了上述城市群規劃外,也包括蘭州-西寧城市群。

其他的還有邊疆地區城市群和省內城市群,其中邊疆城市群包括滇中城市群、天山北坡城市群,由國家指導相關地區編製。省域內城市群則包括山東半島城市群、黔中城市群、寧夏沿黃城市群、遼中南城市群、山西中部城市群,由省級人民編製,報備國家。

上述城市群規劃的編製,意味着可能對相關城市重新定位。

陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為2009年國家發布的《關中-天水經濟區發展規劃》,提出西安豎際化大都市,按照這個標準,西安被重新定義為國家中心城市的希望很大。

2016年2月,批複廣州市城市總體規劃(2011-2020), 廣州的定位是“廣東省省會、國家歷史文化名城,我國重要的中心城市、國際商貿中心和綜合交通樞紐”。暨南大學區域發展研究中心主任覃成林指出,粵港澳大灣區城市群規劃有望對廣州提出新定位。

如何成為國家中心城市?

湖北社科院副院長秦尊文認為,“一個地區能否納入國家中心城市,一是整體實力,另外看國家戰略,此外還要看有無意願。”

21世紀經濟報道獲悉,目前希望入選國家中心城市的,多為一個區域的中心城市。

2016年批複的《南京市城市總體規劃(2011-2020年)》明確,南京是江蘇省省會,東部地區重要的中心城市,國家歷史文化名城。

此外,西安為“中西部重要的中心城市”, 瀋陽是“東北地區的中心城市”,廈門為“東南沿海重要的中心城市”,青島則是“我國沿海重要中心城市” 。哈爾濱的定位是“東北地區重要的中心城市”。

而長春的定位是“東北地區中心城市之一”,杭州是“長江三角洲中心城市之一”,福州為“海峽西礙濟區中心城市之一”。

其中,杭州的經濟實力並不遜於武漢、南京和成都,其劣勢在於人口規模較小,主城區人口不到500萬,還不是特大城市,這與南京已是特大城市(人口500萬到1000萬),武漢被定義為超大城市(人口1000萬以上),差距比較大。而廈門經濟總量不到4000億,對周邊的經濟輻射作用有限。

覃成林認為,地方爭取國家中心城市地位,主要在於其政策和資源傾斜,可能會改良當前發展滯后、軟實力不足的弊端。

據悉,如何篩選國家中心城市有一套嚴格的評價指標體系,包括內容包括人口規模、經濟實力、文化競爭力、進出口貿易、創新能力、交通條件、資本支配能力、國際化程度以及所在的城市群的地位等等。

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