深圳房地產研究中心：樓效機制框架已現
東方財經網 2017-08-16 21:34:51 來源：
樓效機制的眉目漸漸清晰，即壯大租賃，構建“租售並舉”、“先租后買”、“先買房后改善”的住房供應新體系。
之所以說這就是樓市的長效機制，就在於在這樣的住房供求模式下，2.45億外來人群、2000萬租房大學畢業生、1.5億留守人群（留守兒童、婦女和老人）才能“紮根”城市；廣大年輕人群才願意在較長時期內選擇租房。由此，高負債購房需求會減少，狂熱的需求、預期和槓桿推動高房價和資產泡沫的邏輯才會消除。
另一方面，目前各種“漂”的人群有4億左右，與現有城市常住人口體量差不多，這是樓市最有效的需求。他們如果能通過體面的、成本相對低的租賃“紮根”城市，並依靠不斷積蓄，或共有產權、“先買房后改善”、“先小后大”等理性購房模式，擁有產權住房並成為“有產者”，投資需求積累的泡沫就會“軟着陸”。同時，調控高壓疊加“租售並舉”，房價趨於平穩，生活成本下降，老百姓安心租房，被高成本購房和生活壓抑的消費將釋放，構建內需社會自然水到渠成。當然，這樣理想的長效機制構建路徑，仰仗於4億左右“漂”的人群“紮根”城市。“紮根”的意思就是，他們認為自己屬於這個城市，與其他城市居民在身份上、基本公共服務待遇上差別並不大。但目前看，他們仍處在“漂”的狀態，而非“紮根”。首先，衣食住行等城市居民基本生活方面，衣食行的差別不大，主要是住的差別。一直以來，租賃市場在野蠻生長，隨意漲租、被逼搬家、“黑房東”、“黑二房東”、不退押金等亂象常態化，與買房居住相比，租房不“體面”。
目前，租房還無法像買房一樣可以享受公辦教育。如果下一代無法接受公辦教育，更談不上“紮根”城市。“有恆產者有恆心”，外來打工者不放棄宅地和農耕地，新市民背負沉重債務也要買房，就是希望能成為“有產者”。如果要讓4億左右“漂”的人群“紮根”城市，就要尊重並漸進實現其“有產者”的訴求。
從近期中央及地方各項租賃新政來看，改革或政策的着力點就在於讓租房人群漸進“紮根”城市。管理重心開始從新房轉向存量房，比如搭建租賃服務平台，以後租賃合同打印、租賃行為備案、租賃機構及從業人員執業備案及信用管理、租賃信息及市場監測等，全部要納入搭建的這個平台。而且，在提供低成本、規模化、秩序穩定的租賃住房上，國家政策已明確，國企必須要發揮引領和帶頭作用。近期，成都提出建設4-5家國企租賃平台；深圳棚改成為未來新增租賃住房的主體，且完全由國企來承擔；上海人才租賃住房建設，也基本由國企來承擔。
租賃同享教育等公共服務將是大趨勢。近期，住建部人士在接受採訪時表態，將通過立法，逐步使租房在基本公共服務方面與買房享有同等待遇，這是繼廣州提出“租購同權”后，主管部門的明確表態。隨後，鄭州、無錫、濟南、陝西、山東等地紛紛明確“租房可落戶”或購租同享公共服務。未來，打破戶籍與非戶籍、買房與租房限制，所有人一起積分，按分數高低配置公共服務是大趨勢。儘管買房或積累更多積分，但積分制給租房者以平等競爭的機會。未來，增加公辦教育投入是頭等大事，深圳、杭州等已實現積分入學，購租共享服務的時代來臨。
北京在發力租賃建設（未來5年租賃住房將佔新增供應的1/3）的同時，推出共有產權住房“2.0版本”。變比之前的“1.0版本”即自住房，最大的變化就是靈活的產權份額選擇、出租或出售產權無限制，這意味着購房者產權部分等同於商品住房，只不過其實際擁有的住房面積可能比較小。在本質上，這也是目前4億左右“漂”的人群成為“有產者”的可行路徑選擇。再結合“先租后買”、“租售並舉”，這也就是新的住房供應制度。
儘管樓效機制建設的框架是清晰的，但“一分設計、十分落實”。房地產的屬地特徵很突出，長效機制能否從頂層架構走向“落地”，還待地方的政策和細則。目前來看，各地租賃新政層出不窮，但政策導向上與國家有出入。首先，各地培育租賃市場，很大程度上是奔着招攬人才，比如深圳、上海、成都等，人才租賃住房是建設重點，並非意在解決新市民的住房需求；其次，租賃市場能否培育好，關鍵是地方是否有讓利的誠意。比如，上海超低價出讓兩宗租賃用地，但這是否能夠常態化（而非個案），取決於地方是否有犧牲土地財政的決心。
共有產權住房確實順應新市民、戶籍無房戶擁有產權住房的意願。共有產權落地的理想方式，應當是土地“招拍掛”后讓利，讓利部分就是產權。但是，北京仍舊堅持“限房價、競地價”的供地方式，折射出地方既想獲得高地價，又想讓房價下降，而壓力則全部轉向開發商。一旦商品房市場遇冷，開發商就不願意參与。各地都公布了大規模的租賃住房建設計劃，但均等化的教育等公共服務能否跟得上則不明確，之前保障房大規模建設也出現過類似問題。
因此，必須防止租賃住房建設成為地方拉動投資的政績工程、面子工程，要避免租賃住房建了很多，但廣大新市民不願意租住，從而出現類似於保障房的空置、棄租等現象。由此，長效機制從設計到落地，也是一項系統工程，特別是配套制度改革上要同步推進，如基於租賃住房的公共屬性，土地出讓價高者得的“招拍掛”制度要改革，多用“招標”、少用“拍賣”。公共財政建設上，要將教育投入與城市常住人口掛鈎，確保公辦教育覆蓋所有常住人口。公辦教育全覆蓋，就要在就近入學、教育集團化、教師輪崗、省市區多層次教育等方面下功夫，打破福利陷阱和公共服務垄斷。此外，地價讓利、稅收優惠、金融支持（如REITs）要落地，讓企業租賃看待盈利機會。管理重點轉向存量房，就要弱化樓市GDP導向。
(出處：中國證券報 2017年08月16日)
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