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租售並舉時代 土地供求格局是否“變天”？

東方財經網 2017-09-22 23:46:12 來源：

城市土地緊張，農地利用低效，是此次在13個城市農村建設用地上建租賃住房試點的兩個背景。而此前推出的租售同權，為這次試點提供了制度保障。

但農地的“小口子”入市，能在多大程度上改變城鄉土地的供求格局，尚待觀察。

越來越多的跡象表明，在“租售並舉”的時代，一些沿襲多年的土地供應格局和模式，可能真的要“變天”了。

從國有建設用地看，自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，全國共有7個城市先後推出租賃用地。隨之改變的是，土拍模式從過去的“競拍地價”，變為競拍“自持面積或保障房面積”。

集體建設用地也面臨重大調整。8月28日，國土部、住建部宣布，北京、上海、廣州、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，將首批試點利用集體建設用地建設租賃住房，主要供給新市民。這意味着，長久以來，集體土地不能建設住宅供應城市居民這條涇渭分明的界限，將被打破。

過去幾個月時間內的密集決策，尤其是一系列土地新政，或將帶領中國房地產市場進入一個全新的租賃時代。

自持地塊多地開花

在“租售並舉”政策指引下，各地正發力租賃土地供應。

一些重點城市陸續公布了2017~2021土地供應計劃。其中，租賃用地或住房的供應計劃都被納入其中，並且開始佔據越來越重的分量。

北京宣布，未來五年將提供1300公頃土地用於租賃，占整個土地供應計劃的21.7%，可建設約50萬套租賃住房。這1300公頃土地中，大約1000公頃來自集體土地。上海計劃建設70萬套租賃住房，佔地1700公頃，其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。

廣州宣布建設15萬套租賃住房，佔地825公頃，其中20%是純租賃住房用地。深圳表示，將提供110萬套租賃住房，與其他城市不同的是，深圳租賃住房的土地來源更為多樣，除了專門的租賃住房用地供應外，還計劃收儲一些城中村的农民自建房；並且規定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低於規劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

各城市解決租賃住房的方式，也呈現了一些不同的區域特點。而作為土地全部國有化、不存在集體土地的深圳市，則計劃用收購的方式，由國有住房租賃企業收儲不低於10萬套房源，總體儲備100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。

上海和杭州在推出租賃地塊的同時，還附帶有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位於浦東張江和嘉定的土地，要求開發商必須100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市場再次發布掛牌出讓四幅租賃用房土地，分別位於古北、陸家嘴濱江、花木、漕河涇四個核心商務區的精華地段。此外，上海還將靜安區市北高新板塊的兩幅商業用地調整為租賃住房用地。上海拿出的租賃用地，要麼位於高科技產業園區，要麼位於城市的核心區域。在上海土地資源稀缺的當下，此類租賃用地的釋放能夠有效解決上海吸引高端人才的居住問題。杭州市則提出，2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地進行試點。

土地自持是今年土拍市場的一項重要變革。北京最先試水，從2016年11月至今，已經成交了4塊須由開發商100%自持的地塊。其中，三塊位於海淀區永豐基地，一塊位於大興區黃村鎮興華大街。中糧、首創、天恆、萬科、中鐵等地產商成為這些地塊的持有者。

今年夏天之後，越來越多自持地塊開始集中入市，多地開花。6月5日，杭州主城區競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。6月6日，萬科以總價25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬平方米的地塊，要求100%自持70年。

鏈家地產研究院院長楊現領對近期的自持地塊供應進行了系統研究。他梳理髮現，自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，全國共有北京、杭州、天津、佛山、上海、廣州、蘇州7個城市先後推出租賃用地，區域集中在京津冀、長三角和珠三角這三大城市圈，供應量前三為北京、杭州、天津，土地面積分別為120.31萬平方米、60.86萬平方米和34.97萬平方米。

目前全國已成交的自持或純租賃用途的租賃用地共計62塊，279萬平方米。楊現領預估，以45平方米一套估算，這些土地預計可提供6.2萬套租賃住房供應。

“要求自持一方面是政策向租住市場傾斜的導向，一方面是為了進一步控制地王的產生。” 楊現領告訴《中國新聞周刊》，因為在這種模式下，當土地價格達到上限后，拍賣會進入競自持比例環節。

這種土拍規則最早的提出者和實踐者都是北京市。2016年9月，北京就出台相關規定，提出了“控地價、限房價”的土地出讓方式。隨後，在當年10月出讓的四宗土地時，採用了一個新的競買規則：在競價達到合理土地上限價格后，將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。如果出現“以租代售”或者變相銷售的，企業將被納入黑名單，取消其參加招拍掛的資格。

新的土拍方式，很快被其他城市借鑒。比如，在今年6月2日，南京掛出11幅地塊，同時取消土地競拍搖號，改為競爭保障房建設面積。6月5日，天津北辰順義道熔斷地塊再次掛牌出讓。競買方式要求，競買人在接受75億元掛牌起始價和配建50000平方米棚戶區改造安置商品房的條件下，採用直接競報自持住房建築面積，不再競報土地價格。

從過去“競拍地價”轉為競拍“自持面積或保障房面積”，用意很明確，除了鼓勵建設租賃住房，也希望抑制“房價隨地價上漲”的預期。

不過，在楊現領看來，這種方式表面上控制了地價，但實際效果可能並不理想，“這會逼得開發商把自持成本盡可能地壓縮，或分攤到銷售住宅部分，但結果是地價並沒有變低。再加上房價設了上限，一些算不過來的賬都需要由企業自己承擔，長此以往，企業會失去拿地的動力。”

從“快周轉”向“慢持有”轉變

“自持地塊”和“競自持”土拍模式，作為一種新的遊戲規則，勢必改變地產商長久以來習慣的拿地和開發模式。

不少業內人士都認為，這種模式下，放緩了房企資金運作速度，限制了開發商回收現金流的節奏，給地產商的運營模式帶來全新課題和挑戰。

在楊現領看來，對開發商最大的挑戰是，地價成本仍然過高，以目前競自持的地塊而言，盈利非常困難。

他對《中國新聞周刊》算了一筆賬，以北京為例，目前4塊100%自持的地塊樓麵價均在25000元／m2以上，假設建安成本3000元／m2，運營成本粗略按50000元／m2，各種稅費按照17%計算，以周邊鏈家自營的自如品牌的租金水平來算，想要實現回本要超過25年，甚至有的地塊能到50年。

不過，也有特例。比如，上海最早推出的兩塊租賃地塊，最終競得者分別是上海張江(集團)有限公司和上海嘉定新城發展有限公司，兩家公司都豎企，總價和樓麵價都遠低於市場價格，樓麵價僅為5569／平方米和5950／平方米。

“由以極低的地價定向出售給特定的國企，則幾年內可以實現盈利。”楊現領告訴《中國新聞周刊》，以前述公式計算，嘉定和張江地塊回本期分別為9年和6年，已經非常接近現在市場上包租形式為主的長租公寓企業回本期。

不過，對於大多數民營開發商來說，很難享受到這種“紅利”，在拍下自持土地的時候必須精打細算。

融信地產目前在上海、廣州和杭州都拿下了自持地塊。融信地產一位不具名的負責人告訴《中國新聞周刊》，布局自持地塊最主要的考慮因素，是一二線城市旺盛的租賃需求。

除了廣州有一塊地，自持佔地55%外，在其他城市出於成本收益的角度考慮，自持佔比並不高。上海地塊自持比例為1.53%，杭州地塊自持佔比4.35%。

“在核心地段拿地，算過來賬的基礎上，適當可持有一定比例自持產品。”前述融信地產負責人對《中國新聞周刊》分析，融信對自持地塊運營方式有幾個方向的考慮，包括自持運營、委託運營和資產證券化，“整體成本投入來說差距不大。盈利模式上，前兩者主要依靠租金收益，後者依靠資產證券化方式退出。相對來說後者的方式更適合開發商，但是由於目前缺少立法和制度支持，資產證券化尚不成熟。”

對於回報周期的測算，該負責人表示，如果通過優質運營商的運營，按照5%的回報率，大約需要20年回收成本。資產證券化相對來說會更快，只要出租率和租金達到目標，就可以一次性退出。

隨着整個房地產政策圍繞“租售並舉”的轉向，一些嗅覺靈敏的地產商已經開始試水角色轉變，由開發商轉向“房東”，最典型的模式是開發長租公寓。

從市場上看，目前長租公寓領域市場運營主體主要有五類：互聯網創投類、開發商類、中介類、酒店類、地方國家隊。2016年以來，萬科、龍湖、旭輝、遠洋等少數排名靠前的房企，先後進入長租公寓領域。

楊現領對《中國新聞周刊》表示，長租公寓作為一項新業務，對習慣短周期開發、資金快速周轉的地產商而言，面臨諸多挑戰。首當其沖的是，租賃行業要求較長的運作周期，以輕資產的整租模式為例，互聯網類的公寓投資回收期多在3~5年，開發商類的公寓在裝修和傢具設施上投入更高，投資回收期在6~7年居多；如果為自持物業，投資回收期保守估計也要10年以上，部分一線城市如北京甚至達到20年。相比之下，地產行業單個項目的運作周期通常在2~3年，而開發商最重視的拿地到開盤這一環節，比如碧桂園、龍湖等可做到半年左右，1年即可實現資金回籠。

在他看來，租賃地塊要求開發商由“快周轉”向“慢持有”轉變，對開發商的資金實力和進入門檻提出了更高的要求。目前參與主體多為全國性大房企，但盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶佔市場為主。

相對於不少地產商的小心翼翼，龍湖集團已經開始雄心勃勃地全面進軍長租公寓市場。“我們的布局是，今年在16個一線和領先二線城市，到2017年底，將開業超15000間。”龍湖旗下長租公寓品牌冠寓總經理王俊英告訴《中國新聞周刊》，目前冠寓的戰略是迅速佔領市場，“三年內不考慮盈利問題。”

事實上，為了避免過重的資產負擔，龍湖目前選擇從輕資產入手，一般是對租賃十年以上租約的物業進行改造，後期會在自持地塊上建設長租公寓，加大重資產的比重。

“冠寓的動態投資回收期是五到六年，輕資產毛利率是35%以上。”龍湖集團副總裁韓石曾對外表示，長租公寓中期的目標是，數量突破五萬間，到2020年租金收入超過20億。

“租金收入佔總收入的比重，未來是要逐年下降的，未來要不斷擴大生態化運營收入的比重。”冠寓市場推广部負責人邵俊告訴《中國新聞周刊》，未來的盈利模式中，要將城市裡年輕人消費的商業機會不斷融入長租公寓中。

“過去地產賣的是產品，現在公寓賣的是生活。” 邵俊說，傳統的租賃市場存在很多痛點，比如黑中介、服務差、無法擇鄰而居，而消費升級后的長租公寓，不僅強調舒適、安全、便捷，更強調社群生活和最大化地調用城市資源，“現在的公寓，都要打造成青年人居住、交流和消費的入口，這跟傳統的二房東不一樣，二房東做不了這個事情。”

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楊現領研究發現，相較中小規模的公寓運營商，地產公司的重資產模式雖然面臨投資回收期的難題，但也有不少優勢。比如，一些大地產商背靠上市集團，多元的融資渠道和品牌優勢可以拿到更低成本的資金，可以承受更長的投資回收期。

另一方面，由於越來越多的招拍掛要求商品房地塊配建一定比例的租賃住房，未來將會產生大量的商品房、租賃住房和商業配套結合的城市綜合體。長租公寓的年齡層以20~35歲間的年輕人為主，消費、創新、創業意願更強，可以激發綜合體內更多元化的商業、服務和商務配套業態，所產生的消費大數據也是開發商的重要資源。

而相較輕資產模式，自持地塊的最大優勢在於可以擁有房產證，從而使房產證券化(REITs)成為可能。開發商可以通過成功的經營運作，使得自持的公寓實現增值，再轉讓給第三方，實現資產的收益。

不過，面對“租售並舉”的政策轉向，不同地產商的戰略選擇並不相同。

前述融信地產不具名負責人對《中國新聞周刊》表示，推進租售並舉的長效機制，能改變房地產市場諸多不合理的現象，有利於市場健康平穩發展。但融信目前並沒有進行業務轉型的打算，仍堅持地產開發為核心業務，另一方面也會根據國家政策適時調整戰略，保持一定的靈活性。

而龍湖則明確將長租公寓業務新增為和地產、物業、商業并行的四大主航道業務之一。“在全國地產商中，龍湖是第一個堅定的把長租公寓作為和地產業務並重的地產商。” 邵俊坦言，在集團內部，長租公寓業務，從戰略上已經和地產業務是平行的，沒有孰重孰輕，絕對是戰略級業務，而不是試水級業務。

在他看來，這種堅定，來自於順勢而為。一方面，隨着消費升級，新一輪居住新風口已經出現，“未來，每五個人中就有一個租房客，這是龍湖綜合了各種大數據算法得出的結論，而不是隨便說說。”

另一方面，作為地產商，他們敏銳地發現，國家推進“租售並舉”的執行力度比較大，“一些城市的住建部門，為了落實租售並舉的政策，都是到現場辦公。”邵俊坦言，多種趨勢，已經讓龍湖非常堅定地相信，租住市場是非常重要的長線業務，並且對整個房地產市場能起到結構優化功能，“絕不是為了抑制房價而打出的一張臨時牌。”

集體土地入市開了“小口子”

為了加快構建“租售並舉”的住房體系，近幾個月，從中央到地方，不斷有各類政策密集推出。除了國有土地部分動作頻頻，讓很多人意外的是，集體土地也迅速加入了租賃市場。

8月28日，國土部和住建部下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點。

該方案核心內容是，“試點城市村鎮集體經濟組織，可自行開發運營，也可通過聯營、入股等方式，建設運營集體租賃住房”。

改革的背景不難理解，在2013年，中共十八屆三中全會■定》就提出了改革目標，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同價同權。

在這個大方向下，近五年來，集體土地入市開展了一系列探索，比如，全國多個試點地區開展存量集體建設用地使用權掛牌出讓、“兩權”抵押(即承包地經營權和农民住房財產權抵押)、改革征地模式(縮小征地範圍以及提高補償標準)等。

不過，改革的節奏並不盡如人意，集體土地和國有土地，仍然是涇渭分明的兩個市場，絕大部分集體土地入市仍然繞不開“征地”這個環節，距離真正的同地同權仍有很多路要走。

這次的集體土地租賃房試點，給很多人帶來了希望。至少從表面上看，13個試點城市的集體建設用地，可以繞過“征地”環節，直接建設租賃住房，甚至可以提供給城裡人居住。

但在中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨 國英看來，這項改革試點對城郊土地利用的基本格局不會有大的影響，更不會如一些評論所言，對中國農村建設用地管理制度改革有關鍵性意義。

“這項改革是對地方關於深化土地制度改革要求的一個積極回應。”黨 國英告訴《中國新聞周刊》，但從集體土地入市的角度看，只是一個小口子，談不上重大突破。

“如果改革了集體土地必須收歸國有才能用於非農建設，實現同地同權同價，這才是改革的大口子。”黨 國英認為，集體建設用地用來建租賃房，準確說是土地功能的調整，“原來只能建工廠、大棚，原則上不讓建住宅，這次允許建租賃房，但仍然禁止建可售的商品房。”

在他看來，如果從土地改革的突破價值看，集體土地能上市、實現同地同權同價，這個突破意義最大。其次是，不上市但允許建設可售商品房。再次才是目前的集體土地用於建設租賃房。“即使沒有當前這個政策，但在現實中，很多城鄉結合部，租賃房已經廣泛存在了，而且量還很大，只不過都是由农民自建。”

“現在的政策，更準確說是一種追認。”黨 國英告訴《中國新聞周刊》，從20世紀80年代開始，在珠三角地區，就已經出現了农民利用宅基地建設公寓對外出租的現象。隨着城市化進程加快，不僅在珠三角，在全國範圍內，幾乎每個“城中村”都存在由农民自發建設的租賃公寓，已經提供了大量的租賃住房，地方基本採取“不支持”“不鼓勵”“不干預”的態度，而這一次的政策，也讓曾經的“灰色地帶”變得更加明晰。

另一個更緊迫的現實是，在很多大城市，國有土地供應緊張和集體土地散亂低效、無法集約利用的矛盾越來越突出。一邊是大城市供地完成率連年下降，一線城市近5年供地完成率不足60%，土地徵用成本高、周期長，倒逼房價上漲；一邊卻是城中村和城鄉結合部有大量閑置低效、使用的集體土地，亂象叢生且农民無法享受土地溢價紅利。

很多人期待，改革之後，會有很多成本低、體量大的集體土地逐漸進入市場，改變地價持續上漲的預期，甚至最終影響高房價“軟着陸”。

在鏈家地產研究院院長楊現領看來，改革之後形成的總體供應量是會增加很多，但實際形成有效供應的可能有限，一方面是流轉機制過程繁瑣和不透明，另一方面在租賃市場熱門區域的用地還是有限的。

“以北京為例，根據北京國土局公布的集體土地徵收及農用地轉用地塊信息，2016年至今約有2187公頃，這些地塊主要分佈於郊區，城六區僅佔四分之一，其中有15%是在丰台區，而像海淀、朝陽這樣的租賃熱門區域，僅有不及5%的比例。”楊現領告訴《中國新聞周刊》，集體土地建設租賃房對房價的實際影響有限，“對不少剛需群體來說，租房只數渡，他們最終會進入到買賣市場，只是可能推遲幾年而已。”

黨 國英對試點最終能釋放多少集體土地用於租賃持謹慎態度。他認為，在被選中的試點城市的郊區農村，集體經營性建設用地雖然數量較大，但大多已經被佔用，真正閑置的建設用地很少。動用农民宅基地開發租賃住房的可能性不大。一些地方有可能通過解除舊的用地合同，釋放出一些土地，但釋放多少土地會受到廢約成本及新投資回報高低的影響，有很大的不確定性。

另一個關鍵問題是，這次試點，是否意味着村集體掌握了土地供應的主動權，村集體可否在符合規劃的前提下，自主決定是否入市？從目前模式來看，幾乎沒有這種可能性。

目前，各個城市每年的土地都是“計劃供應”，牢牢控制着供應量。以北京為例，2017年~2021年，北京計劃供應住宅用地6000公頃。其中，集體建設用地1000公頃，約佔六分之一。這意味着，北京市仍將集體土地供應納入供地計劃。本質上，供地節奏和供地規模，都由把控。

“的態度經歷了不想管-不得不管-主動管的過程，將會使更多大的開發企業參與到村集體用地的經營開發中，無疑會提高這類區域的規劃建設水平和管理能力。”楊現領對《中國新聞周刊》表示，北京首次將集體土地供應納入年度供應計劃，而深圳更是把長期以來存在的城中村逐步納入到住房供應管理體系內，“官方開始承認其在住房供應市場中的地位，本身即是一種進步。”

需平衡更複雜的利益鏈條

集體土地建設租賃住房，此前也曾放過一些小口子。

國土資源部土地利用司有關負責人日前就《試點方案》的解讀中提到，此前的個別試點可追溯到2012年，《國土資源部關於做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》中規定：“對於商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，確需利用農村集體建設用地進行租賃住房建設試點的，按照‘嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控’的要求，由省級人民審核同意試點方案並報我部審核批准后開展試點。”

此後，北京、上海等地都做過類似嘗試，北京力度相對較大，在平房鄉、唐家嶺、太舟塢等5個集體建設用地試點，計劃建設1.28萬套租賃房。

在北京模式中，試點的集體建設用地，嚴格按照國土部文件中“封閉運行”的要求，都用於建公租房，按照保障房系統分配、管理，屬於建在集體土地上的公租房。

不過，此次兩部委的《試點方案》並沒有明確，未來租賃房會繼續採取“封閉運行”的管理模式，還是會選擇開放式的市場化租賃模式來運營。

在覆蓋人群上，《試點方案》提出，“以滿足新市民合理住房需求為主”。“試點方案沒有區分，房子是租給外來農村人口，還是也可以租給城鎮戶口的人群，這是聰明的做法。”黨 國英對《中國新聞周刊》表示，不應該限定租給什麼人，只要是低收入者都應該被覆蓋。

在黨 國英看來，走出灰色地帶的集體建設用地租賃房，不能再停留在過去散、亂、差的狀態，要有長遠考慮，“房屋建築設計要有長遠打算，更多地考慮家庭使用的需要。”黨 國英對《中國新聞周刊》說，以後的農村人口中，獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，舉家進城的情況會越來越多，類似“筒子樓”的房屋建築將不能滿足他們的需要。

另一方面，要盡量避免集體出租房經營與农民出租房之間的過度競爭，要確保农民自己的住房出租收入減少后，能從集體經營收入分配中得到補償，甚至有所增加。

在楊現領看來，村集體建設和運營租賃房，需要強化“專業能力”。“從村集體的角度，自身並不具備造房、招租、運營等能力，最終還是要引入專業的公寓企業來合作建設，村集體只提供土地或現有房屋，收租金和分成的模式。”他認為，在監管方面，雖然流轉環節簡化了，但一定要有完整的備案和監測體系，建設官方的租賃和監管平台，是很重要也很必須的一項手段。

在監管方面，《試點方案》特別明確，租賃房不得“以租代售”，意在和“小產權房”劃清界限，完全沒有對“小產權房”網開一面之意。

“集體建設用地租賃試點不等於小產權房交易合法。”楊現領對《中國新聞周刊》表示，集體建設用地租賃住房試點，目的是為了構建購租並舉的住房體系，穩定房地產市場，這和“小產權房”是兩個概念。

此次《試點方案》也為以後形成長效機制留有期待。比如，其中提到，“要形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。”在項目規範化運營方面，要求試點項目要配備醫療、教育等公共設施，並且探索承租人獲得基本公共服務的權利，特別是要探索健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

在楊現領看來，這波紅利會給村集體和農村人帶來重大機遇，农民將成為大批租賃房的股東，長期享受集體土地帶來的紅利，但背後涉及比國有土地更為複雜的利益鏈條，需要釐清。

“集體土地合法租賃后，租戶的合法權益，租購同權如何真正實現，這其中各環節利益鏈條上的個體和集體的利益平衡，有待形成良好的監管機制和市場驗證。”楊現領說。

　　(出處：中國新聞周刊 2017年09月22日)

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